Залог и ипотека в чем разница

Содержание:

Отличие ипотеки от залога недвижимости

Когда речь заходит о крупных банковских займах, первые ассоциации – это ипотека и кредит под залог недвижимого имущества. Но настолько ли тождественны эти понятия, чтобы ставить их в один ряд? Чтобы понять отличие ипотеки от залога, нужно рассмотреть эти понятия в разрезе.

Что такое ипотека?

Законодательно понятие ипотеки подразумевает залог организаций, различных зданий, квартир и прочего недвижимого имущества.

По факту же ипотека – это кредит с четко прописанным целевым назначением, и банк, выдающий этот кредит, имеет право оформить покупаемое жилье или здание в качестве залога за пользование кредитными средствами.

Уже на этом этапе начинает просматриваться первое отличие ипотеки от залога – залог недвижимости в этом случае – необязательное явление. Ипотека – это, прежде всего, целевой займ, и гарантии возврата имеют определенную вариативность.

Что такое залог недвижимости?

Заем под залог недвижимости – это нецелевые кредитные отношения. Деньги могут быть выданы для использования в любой сфере, от ведения бизнеса или покупки другого объекта недвижимости до ремонта или потребительских расходов. Единственное, что неизменно для такого кредита – залог недвижимого имущества в качестве гаранта возврата денег.

Отличия кредитных продуктов

Опишем подробнее то количество различий, которое всплывает при ближайшем рассмотрении двух вариантов кредита:

  • Главное отличие ипотеки от залога: кредит под залог недвижимости не обладает строго прописанным целевым назначением, поэтому может быть получен в разных ситуациях. Ипотека возможна только для приобретения жилья, зданий и сооружений, а также земельных участков – одним словом, недвижимости.
  • Для ипотеки приобретаемая недвижимость, зафиксированная в качестве залоговой ценности, не является обязательным условием. Для сумм, не достигающих определенной планки, может быть достаточно поручительства. Кредит под залог недвижимости невозможен без залога недвижимости.
  • Залоговый заем обычно обладает определенными рамками в размере получаемой суммы, например, конкретный банк может предлагать под залог недвижимого имущества суммы в диапазоне от 1 до 10 млн. рублей. В отличие от залога недвижимости ипотека как тип кредитования зачастую имеет только нижнюю планку, верхняя – практически бесконечна в разумных пределах.
  • В качестве залога для нецелевого кредита подойдет любой тип недвижимости: жилой, нежилой, коммерческой. Ипотечное кредитование работает только с жильем и тем, что потенциально может им стать (земельные участки).
  • Еще одно важное отличие ипотеки от залога – срок выплаты займа в случае с ипотекой в разы больше, чем для залогового кредитования. В первом случае максимальный период выплаты составляет 30 лет, во втором практически никогда не превышает 5-7 лет.

Банки предлагают нецелевой займ под залог недвижости, ограничиваясь 85-90% рыночной стоимости залога

Несмотря на то, что оба типа кредитования законодательно регламентируются одним и тем же положением (ФЗ №102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости»), вполне очевидно, что ипотека имеет больше отличий от залога, чем признаков сходства. Спутать две эти кредитные программы можно, только если совсем ничего о них не знать.

Договор залога и договор ипотеки: порядок оформления, отличие

Ипотека — это один из видов залога, в котором закладываемое имущество остается у должника в пользовании. В виде предмета сделки договор ипотеки подразумевает объект недвижимости.

Договор залога — более общее понятие, где в качестве закладываемого объекта может выступать недвижимое имущество, движимое (например — транспортное средство, по соответствующему договору) и другие предметы.

Что такое договор залога?

Договор залога — это соглашение, которое оформляется в письменном виде между залогодержателем и залогодателем.

Залогодатель — это должник или третье лицо, в собственности которого находится объект залога или право на его распоряжение.

Особенности оформления:

  • Указание существенных условий. При их отсутствии соглашение признается недействительным;
  • Залогодатель должен быть собственником предмета, иначе он не сможет передать имущество в залог;
  • В соглашении не указывается оценочная стоимость каждого предмета, если их несколько;
  • Наличные и безналичные деньги не могут быть заложены. Они не обладают существенными признаками. Однако предметом залога могут быть требования вкладчика на сумму вклада.

Договор залога оформляется в письменной форме (вне зависимости от предмета сделки). Используется общая форма, но учитываются общие рекомендации. Потребуется подготовить обширный список документов.

После оформления контракта о залоге, он заверяется предварительно у нотариуса.

Список документов для заверения договора у нотариуса:

  • Документ, на основании которого возникает эта потребность;
  • Правоустанавливающие документы на жилую недвижимость или иного вида залога;
  • Удостоверение личности и идентификационный номер сторон;
  • Заявление о согласии на передачу предмета залога;
  • Свидетельство о браке.

Согласно статье 432 ГК РФ, для признания соглашения сторон правильно-оформленным, он должен включать существенные условия.

В понятие существенных условий входит:

  • Предмет залога. Если в качестве залога является вещь, то нужно указать ее название, качественные и количественные характеристики. Дополнительно указываются признаки, позволяющие ее индивидуализировать;
  • Оценка предмета залога. Оценка проводится участниками соглашения или специальной службой после получения согласия сторон;
  • Определяется, какая из сторон получит залог;
  • Размер требования, которое обеспечивается заложенным имуществом;
  • Срок, в течение которого исполняется обязательство.

Дополнительно учитываются требования, по которым достигается соглашение.

Согласно положениям соглашения, залогодатель может пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы и плоды. Ранее при невыполнении обязательств со стороны должника, имущество переходило в собственность кредитора. Сегодня оно продается на публичных торгах, а полученными денежными средствами перекрывается долг по обязательствам.

Договор составляется в простой письменной форме. Он может не в полной степени соответствовать интересам участников сделки.

Если после скачивания и прочтения будет обнаружено, что контракт не в полной мере соответствует требованиям сторон, то он должен быть доработан в самостоятельном порядке или при помощи юридических услуг. В обязательном порядке указываются существенные условия договора залога.

Подлежит ли государственной регистрации?

Договор залога требует государственной регистрации только в ситуациях, когда в качестве залога выступает недвижимое имущество. Следует учесть, что земельная территория, на которой находится недвижимость, должна тоже регистрироваться, так как передается вместе с ней.

Если предметом залога выступает, например, движимое имущество в виде транспортного средства, то контракт залога не нуждается в регистрации в государственных органах.

Что такое договор ипотеки?

Договор ипотеки — это соглашение сторон о залоге недвижимого имущества. Для получения новой квартиры и улучшения собственных жилищных потребностей, в качестве предмета залога будет выступать квартира или жилой дом.

Стороны по договору ипотеки — это залогодатель и залогодержатель. Они обязаны быть дееспособными и правоспособными. Граждане должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничения по передаче имущества в ипотеку.

Договор ипотеки содержит большой перечень условий. Его оформление будет невозможным, если все условия не будут выполнены.

Если предметом сделки является недвижимость (квартира в многоквартирном доме или частный дом), то соглашение предварительно заверяется у нотариуса.

Требования к оформлению

В договоре ипотеки указывается следующая информация:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценочная стоимость предмета сделки;
  • Размер и срок исполнения указанных в документе условий;
  • Список правоустанавливающих бумаг от залогодателя;
  • Прилагаются дополнительные документы.

Предмет ипотеки определяется в договоре путем указания его названия и точного адреса. Если это квартира или частный дом, указывается:

  • Место нахождения (точный адрес);
  • Общая жилая площадь;
  • Количество комнат.

Дополнительно в соглашении описывается право на эту недвижимость и указывается лицо, которое зарегистрировало это право.

Существенными условиями договора ипотеки являются:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценка жилой недвижимости. Оценка предмета не считается оценкой рыночной стоимости, ведь она заключается по соглашению сторон;
  • Размер и срок исполнения обязательств;
  • Право на владение недвижимостью;
  • Другие условия в отношении предмета договора.
Другие публикации:  Заявление на возврат ндфл-3

Оформление контракта ипотеки возможно только в присутствии сторон сделки.

В тексте договора должны указываться реквизиты и подписи сторон. Документ подлежит государственной регистрации.

Срок исполнения обязательств — главный момент. В течение отведенного времени заемщик обязан вернуть займ банку. Если этого не произойдет, то банк сможет через суд получить залог в собственность, реализовать квартиру или дом на аукционе и погасить выданный заем.

Для правильного составления договора ипотеки лицам рекомендуется воспользоваться образцом. Содержание соглашения об оформлении ипотеки индивидуально во всех случаях.

Подлежит ли государственной регистрации?

Как уже было сказано выше, договор ипотеки подлежит обязательной регистрации. Чтобы зарегистрировать его в государственном органе, следует предоставить пакет документов:

  • Заявление. Составляется в письменном виде;
  • Соглашение о получении ипотеки. Его копия;
  • Контракт, на основании которого предоставляется кредит;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Процедура регистрации осуществляется в течение 15 дней после передачи документов в государственный орган.

Чем отличается договор залога от договора ипотеки?

Отличия договора залога от договора ипотеки следующие:

  • Ипотечный кредит или ипотека — это кредит, преследуемая цель которого — покупка недвижимости под залог недвижимости. Этот кредит имеет многочисленные программы государственной поддержки, сниженную процентную ставку и другое. Для погашения полученного ипотечного займа многие используют материнский капитал;
  • Кредит под залог недвижимости — это кредит под залог собственного жилья на разные цели:
    • Приобретение дорогих покупок;
    • Развитие бизнеса;
    • Потребительские нужды;
    • Рефинансирование долгов.

С профессиональной точки зрения описанные выше отличия не имеют юридической силы. Кредит — это те же деньги, которые предоставляются должнику по требованиям платности, срочности и возвратности. Ипотека — это обеспечение исполнения обязательств.

Признание договора залога и договора ипотеки недействительным

Для защиты прав сторон сделки допускается признание договора ипотеки недействительным.

Перечень оснований для признания договора залога недействительным:

  • Недееспособность одной из сторон сделки;
  • Отсутствие прав для заключения соглашения;
  • Одна из сторон — несовершеннолетний ребенок;
  • Нет государственной регистрации соглашения;
  • Нет согласия супруга, если залог в виде движимого или недвижимого имущества был приобретен после получения сертификата о браке.

Договор залога признается недействительным в судебном порядке. Чтобы обратиться в суд, потребуется составить исковое заявление. Для аннулирования контракта следует доказать условия, задействовав свидетелей и предоставив доказательные документы, подтверждающие правоту.

Чтобы признать ипотечный договор недействительным, потребуются серьезные аргументы:

  1. Пункты соглашения, которые не соответствуют нормам законодательства.
  2. Документ был подписан недееспособными лицами.
  3. Подписание договора происходило под давлением.
  4. Нет информации для идентификации предмета сделки.
  5. Не указан точный адрес, по которому проживает одна из сторон соглашения.
  6. Нет описания по размеру обязательства.
  7. Пункты договора не имеют точного смысла. Они трактуются по-разному.
  8. На момент подписания соглашения юридическое лицо не имело лицензии.
  9. Руководитель компании вышел за пределы полномочий.

Обратите внимание: договор ипотеки может быть составлен без права оспаривания. Поэтому следует читать каждый пункт, прописанный в контракте. Если он непонятен, то возможно его уточнение у профессионального юриста. Если гражданин имеет право оспорить договор, сделать это можно не раньше чем через один год.

Обратиться в судебную инстанцию могут все участники сделки. Поэтому если контракт имеет некоторые особенности, они должны быть учтены в его содержании.

Чем отличается кредит от ипотеки?

Развитие банковского сектора привело к тому, что многие банковские продукты сопровождают жизнь современного человека день за днем: люди активно пользуются кредитными карточками, получают зарплату в банках, оплачивают коммунальные услуги. Большинство экспертов отмечают, что среди широкого спектра банковских услуг наиболее востребованы стали стандартные кредиты и ипотечное кредитование. Вместе с тем, чем отличается кредит от ипотеки, знают далеко не все.

Любая ипотека – это кредит.

С экономической точки зрения любая ипотека, будь то ипотека в силу закона или договора, представляет собой кредит, где в качестве обеспечения (залога) выступает недвижимое имущество заемщика. В большинстве случаев ипотека берется с целью приобретения заемщиком недвижимости – квартиры, земельного участка, дома, коттеджа, однако в ряде случаев заемщик имеет право использовать полученные в банке кредитные денежные средства на свое усмотрение. Переданное в залог имущество служит для банка гарантией исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту и, если заемщик их не исполнит, банк будет вправе продать заложенную заемщиком недвижимость.

Несмотря на то, что ипотека является частным случаем кредита, большинство граждан выделяет для себя ипотеку как особый вид банковской услуги, а под кредитом подразумевает нецелевые займы, которые выдают банки в виде так называемых потребительских нецелевых кредитов.

Пять главных отличий ипотеки от кредита.

  1. Главное, чем отличается ипотека от кредита – обязательное наличие залога недвижимого имущества. Получить ипотеку без возникновения прав залога на недвижимость у кредитора невозможно. Сегодня заемщик может воспользоваться ипотекой, заложив банку не только уже имеющееся у него жилье, но и покупаемую за счет заемных средств недвижимость. При использовании стандартного кредита необходимость передавать в залог недвижимость не возникает.
  2. Другим немаловажным отличием является сумма кредита, на которую может рассчитывать потенциальный заемщик. На сегодняшний день сумма ипотеки может в десятки раз превосходить размер стандартного нецелевого кредита наличными.
  3. Третьим отличием кредита от ипотеки, о котором необходимо упомянуть, является срок кредитования. В то время, как стандартный срок обычного необеспеченного кредита редко превышает 5лет, рынок ипотечного кредитования позволяет найти заемщику ипотеку, срок которой может достигать 30 лет.
  4. Немаловажным отличием является также уровень процентных ставок за пользование заемными средствами. Ввиду того, что риски банка в случае ипотеки минимальны, ставка по ней значительно отличается от обычных кредитов в меньшую сторону.
  5. Последним, чем отличается ипотека от кредита, является цель, ради которой заемщик планирует получить заем. В большинстве случаев к использованию ипотеки прибегают для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, а стандартные кредиты могут быть использованы заемщиком на различные цели – от покупки бытовой техники до приобретения автомобиля. Однако необходимо отметить, что в ряде случаев, обычный кредит может также быть использован для приобретения недвижимости, в связи с чем, вопрос — что выгоднее кредит или потека, не потерял своей актуальности.

Таким образом, ипотека позволяет заемщику взять заем под более низкую процентную ставки, в большем размере и на более длительный срок, чем в рамках стандартного кредита. Однако ее получение невозможно без залога недвижимости.

Об ипотеке — залоге недвижимости

Приветствуем! Залог – ипотека. Эти две вещи мы обсудим в нашем новом посте. Вы узнаете подробную информацию об ипотеке – залоге недвижимости. Какие особенности имеет ипотека недвижимости, как регулируются отношения между банками и заемщиками по ипотеке.

Что же такое залог

Достаточно распространенной практикой в кредитной деятельности является предоставление денежных ссуд под залог какого-либо имущества. Таким образом, банки подстраховывают себя в случае отсутствия выполнения заемщиком своих финансовых обязательств.

Почему залог и ипотека чаще всего оформляются именно на недвижимость:

  • Стоимость объекта на этом рынке высока, соответственно – велик и кредит и всегда существует риск, что заемщик не справится с долговыми обязательствами;
  • Недвижимость всегда ценится в цене, ее стоимость постоянно растет, поэтому если банк не получит платежей по кредиту, объект может быть реализован по неплохой цене;
  • Практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как например автомобиль, банки достаточно серьезно проверяют объекты, на которые оформляют кредит и не предоставят его на приобретение ветхих жилых помещений, а также действует обязательно страхование квартиры по ипотеке.

Залог недвижимости является гарантией исполнения заемщиком своих обязательств в случае невозможности выполнить платежные действия по уже имеющемуся кредиту. Недвижимый объект в случае возникновения финансовых сложностей у заемщика может перейти в собственность кредитора или быть реализованным с аукционных торгов.

Залог жилья также предполагает, что право на недвижимый объект находится за кредитором ровно до того момента, как заемщик погасит все свои долговые обязательства. Имущество, являющееся предметом залога по одному договору, не может быть перезаложено еще раз.

  1. Классический – при заключении договора недвижимость является собственностью залогодержателя, но заемщик сохраняет право пользования им.
  2. Заклад – имущество остается на временное хранение или пользование залогодержателю, как например, мелкие вещи в ломбарде.
  3. Твердый тип залога – помимо того, что имущество числится за залогодержателем, он имеет право нанести соответствующие знаки, что данная недвижимость – предмет залога.
Другие публикации:  Федеральный закон статья 12 пункт 5 о судебных приставах

Тип залога зависит от вида закладной, основного документа, который определяет все условия касательно жилых помещений, которые закладываются банку как гарант исполнения кредитных прав и обязанностей заемщика:

  1. Закладная с оформленной фиксированной ставкой по предоставленному кредиту. Согласно такому документы со стороны заемщика ежемесячно будет происходить внесение денежных средств для погашения основного долго и начисленных по нему процентов.
  2. Плавающая или корректируемая процентная ставка по закладной зависит от текущего состояния банковской или рыночной ситуации. Может меняться раз в год, посему является рискованным предприятием, так как может значительно увеличить кредитный платеж.
  3. Закладной документ с установленными дифференцируемыми платежами. Удобен, если доход заемщика может измениться – платежи могут быть уменьшены или увеличены.
  4. Закладные гарантированные – подразумевают оформление страховки на предмет залога.

Что такое закладная на квартиру более подробно разобрано в нашем прошлом посте.

В каких случаях отношения касательно залога могут быть прекращены:

  • Грубое нарушение условий выполнения кредитного договора;
  • Полное исполнение долговых обязательств;
  • При гибели или утрате заложенного имущества;
  • В случае если у кредитора нет возможности реализовать заложенное имущество.

Понятие ипотеки

Ипотечный кредит – это отношения между кредитором и заемщиком, при которых предметом залога для обеспечения выполнения долговых обязательств является недвижимый объект.

Подразделяют также ипотеку на два следующих подвида:

  1. Ипотека как форма залога — правоотношение, согласно которому недвижимость закладывается для получения денежных средств.
  2. Ипотека – залог квартиры или другой недвижимости, выраженная в форме закладной – сам документ с основными условиями кредитования.

В случае неисполнения долговых обязательств заемщика, согласно кредитному договору право собственности на недвижимость может перейти к кредитору.

Особенности предоставления ипотеки:

  • Долгий срок кредитования – по условиям банков может достигать срока до 30 лет;
  • По условиям ипотечных кредитов всегда происходит залог имущества;
  • Практически всегда на весь период действия договора ипотеки имущество остается за должником;
  • Имущество, являющееся предметом залога, должно быть собственностью заемщика или находиться в его хозяйственном ведении.

В соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке» действующими лицами в ипотечном кредитовании являются две стороны:

  • Залогодержатель, который является кредитором и предоставляет недостающую сумму на приобретение недвижимости под залог приобретаемого или уже имеющегося объекта;
  • Залогодатель – физическое лицо, которое оформляет ипотечный кредит и предоставляет недвижимость в залог исполнения своих обязательств.

Любая ипотечная сделка подлежит регистрации в органах Росреестра, независимо от того – совершена она после приобретения объекта в собственность или до него.

Сама процедура ипотеки обычно представляет собой следующий механизм:

  1. Гражданин выбирает банк с устраивающей его кредитной программой, собирает пакет документов, необходимый для рассмотрения кредитной заявки.
  2. После одобрения кредита у будущего заемщика есть от 30 до 60 дней для выбора объекта, который станет предметом залога – будет это новостройка, вторичное жилье или уже имеющийся объект – зависит от заемщика.
  3. Документы по предмету залога передаются на рассмотрение банку, после их рассмотрения заемщик приглашается в кредитное отделение для подписания договора.
  4. После регистрации договора ипотеки и объекта недвижимости в Росреестре, происходит окончательное перечисление денежных средств заемщику и начинаются его обязательства перед кредитной организацией по исполнению своих обязательств.
  5. В качестве дополнительной гарантии исполнения обязательств и во избежание риска утрат заложенного имущества, банк может обязать гражданина оформить страховой полис.

Существует несколько классификаций ипотеки, которые определяют исходя из ряда факторов:

  1. В зависимости от того, что будет являться объектом, на который оформляется кредит.
  2. Выбор валюты кредитования – рубли или иностранная валюта, в которой банк выдает кредит (обычно – американские доллары или евро).
  3. Наличие или отсутствие поручителей и созаемщиков.
  4. Выбранный вариант внесения платежей – аннуитетный или дифференцированный.
  5. В зависимости от размера имеющегося у заемщика первоначального взноса.
  6. При наличии или отсутствии возможности досрочного полного или частичного погашения ипотечного кредита.
  7. При наличии уже имеющейся недвижимости, под которую берется заем, или приобретение недвижимого объекта, оформляемого в залог банка.

Если гражданин оформляет заем на уже имеющийся в собственности объект, то приобретаемой недвижимостью он может распоряжаться по своему усмотрению (ипотека под залог имеющейся недвижимости). Однако в случае просрочки велик риск утратить и объект, выступивший в качестве обеспечения исполнения обязательств и вновь приобретенный.

В настоящее время современные банки предлагают различные программы кредитования жилых помещений и других недвижимых объектов. Программы рассчитаны на широкие слои населения и могут содержать льготные условия для различных категорий граждан.

Один из самых популярных программ кредитования и у банков, и у заемщиков, так как приобретаемый объект может быть сразу зарегистрирован в органах Росреестра и отсутствует риск потери жилого помещения в случае его «недостроя».

Чаще всего имеет льготную ставку кредитования и минимальный первоначальный взнос. На период проведения строительства кредитные организации обязуют заемщика оформить страховой полис. При отказе от выполнения данного обязательства, процентная ставка по ипотечному кредиту может быть увеличена.

  1. Договор залога ипотеки на покупку недвижимости за городом.

Приобретаются жилищные объекты в сельских поселениях неподалеку от городских округов или в черте города, возможно – экологически чистые поселки. Объектом залога может быть дом или коттедж.

  1. Льготные программы кредитования молодых семей или семей с двумя и более детьми.

Право на ипотечное жилье и специальные залоговые условия будут применены к участкам программ по переселению молодых семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, либо владельцы сертификатов на материнский (семейный) капитал.

Военнослужащие – участники накопительной ипотечной системы могут приобрести жилье, используя собственные, накопленные и заемные денежные средства. Льготные условия кредитования могут иметь участники специальных программ по переселению в связи с изменением места работы, например, учителя, переезжающие в дальний населенный пункт.

Основные виды ипотечных сделок

Если все факторы для возникновения ипотеки сработали, может возникнуть 2 вида ипотеки – в силу закона и договора.

В соответствии с действующим федеральным законодательством об ипотеке, в залоге оказываются объекты недвижимости, приобретаемые исключительно при целевом кредитовании. То есть приобретаемое заемщиком жилье и будет являться предметом залога кредитной организации.

Основания для возникновения:

  • Приобретение заемщиком жилого дома, квартиры, земельного участка или строительство нежилого помещения с использованием предоставленного банком кредита, с обязательным залогом банку приобретаемого имущества с момента регистрации сделки;
  • Оформление приобретаемого объекта недвижимости в кредит с договором о рассрочке платежа;
  • При оформлении пожизненной ренты на недвижимое имущество с содержанием иждивенца, тот, кто является ее получателем, в качестве обеспечения исполнения обязательств приобретет право залога на данную недвижимость.

Государственная регистрация сделки ипотеки в силу закона осуществляется вместе с самой регистрацией объекта недвижимости в органах Росреестра. В качестве подтверждения оформления сделки в установленный законодательством срок гражданин получит выписку из реестра сделок с отметкой о наступлении ипотеки в силу закона. Реализовать такую недвижимость без согласия банка будет невозможно.

  1. Ипотека в силу договора.

Договорная ипотека возникает в тот момент, если между заемщиком и залогодателем есть специальная договоренность о недвижимости, которая станет предметом закладной.

Основания такой ипотечной сделки:

  • Оформление приобретаемой недвижимости без обременения права владения и распоряжения;
  • Сбор пакета документов на дом или квартиру, которая будет являться предметом залога (этот или любой другой объект недвижимости, у рыночной стоимостью не менее размера запрашиваемого кредита);
  • Составление и регистрация отдельного ипотечного договора.

Данный вид ипотеки проходит процесс регистрации отдельно от договора по приобретению объекта недвижимости, на основании отдельного ипотечного договора.

Особенности договора залога ипотеки

После положительного рассмотрения кредитной заявки и одобрения банком личности заемщика составляется договор залога приобретаемой или уже имеющейся недвижимости, которая станет предметом залога. Объект, который является обеспечением кредита, должен обладать определенной степенью ликвидности, соответствовать необходимому размеру кредитных средств, что обычно отражается в отчете о независимой оценке недвижимости.

Поправки и изменения вносятся в бланк дополнительного соглашения на стадии подписания и согласования самого договора, исключительно с согласия кредитной организации.

Другие публикации:  Кредитный договор для аудита

Договор должен быть составлен в 3-4 экземплярах для каждой из сторон и регистрирующих органов и содержать следующие пункты:

  • Подробное описание предмета залога недвижимости и ипотеки;
  • Отчет независимого эксперта о проведенной оценке стоимости объекта недвижимости;
  • Сроки предоставления ипотечного кредита, процентные ставки;
  • Размер штрафных санкций при неисполнении своих обязательств сторонами договора;
  • Сведения о каждой из сторон;
  • Права и обязанности заемщика касательно заложенного объекта собственности.

Ипотека и банки

Специализированные кредитные организации – банки – имеют право осуществлять выдачу долгосрочных ипотечных кредитов с составлением закладной на объект недвижимости — это залог, без залога может быть оформлен только потребительский кредит по более высокой процентной ставке.

Основные нюансы оформления ипотечных кредитов для банков:

  • Долгосрочные кредиты ограждают от частого ведения переговоров и поиска новых заемщиком, обеспечивают стабильный доход;
  • В то же время из оборотных средств банка изымается значительная сумма, что может быть не очень удобно;
  • Риск потери кредитных средств невелик, так как имеется недвижимость, выступающая в качестве залоговой;
  • Выгодные специальные предложения обеспечивают стабильный поток клиентов по оформлению ипотеки;
  • После оформления кредитного договора закладная может быть продана банком сторонней организации.

Важным условием предоставления кредита является не только проверка сведений о недвижимом объекте (особенности конструктива здания, проверка ликвидности и местонахождения объекта ит.д.), который станет предметом залога, но и проверка соответствия личности заемщика предоставляемым требованиям.

Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

Каждая кредитная организация должна рекомендовать не только заемщикам страховать свою ответственность, но и в установленном законом порядке должна обеспечить страхование своей деятельности.

Гражданину при выборе будущего банка не стоит гнаться за более низким процентом по ипотеке, а лучше выбрать ту кредитную организацию, по которой существует большое количество адекватных отзывов о проделанной работе. Хорошо, если компания находится не первый год на финансовом рынке и имеет достаточное обеспечение своих же собственных обязательств.

Роль и перспективы ипотеки в России

Выдача ипотечных кредитов – важный и неотъемлемый элемент современной экономики. Развитие ипотеки неотъемлемо связано с функционированием промышленной сферы, ростом строительства и сельского хозяйства.

Тщательный отбор заемщиков, устойчивые процентные ставки и обеспечение выполнения обязательств оформлением залоговой недвижимости сказывается и на развитии банковской системы в целом. Чем больше устойчивых ипотечных институтов в экономике, тем она стабильнее и эффективнее.

На дальнейшее плодотворное развитие ипотечной сферы могут оказать влияние:

  • Дополнительные законодательные акты;
  • Изменение налогового законодательства;
  • Развитие строительных технологий и появление на рынке более доступного жилья;
  • Государственное субсидирование жилищных кредитов;
  • Секьюритизация ипотеки – когда банк становится единственным держателем обязательств и рисков по ипотечному долгу, может самостоятельно пытаться искать пути выхода из ситуации, когда заемщик не может или не хочет исполнить свои обязательства, в компетенции банковской организации — провести реструктуризацию кредита, либо перепродать долг целиком другой стороне;
  • Выпуск ипотечных ценных бумаг – рефинансируемых долговых документов с определенной финансовой ценностью.

Как всегда ждем ваших вопросов в комментариях и будем благодарны за репост и лайк.

В чём разница между «ипотекой» и «ипотечным кредитованием»?

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование».

Ипотека обозначает форму залога, в качестве которого выступает само приобретаемое недвижимое имущество. Эта недвижимость не может быть продана, подарена, заложена и т. д., пока не будет полностью выкуплена и освобождена от залога.

В случае невыплаты долга кредитор может продать заложенное имущество и пользоваться полученными средствами. Об этом говорится в статье 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

В отдельных случаях ипотекой может стать уже имеющаяся недвижимость для получения кредита или займа.

Ипотечное кредитование — это собственно кредит, который выдаётся банком под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Согласно статье 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Ипотечный кредит выдаётся на длительный срок, а процентная ставка по нему обычно ниже, чем по другим видам кредитов. Перед тем как выдать такой кредит, банк проводит тщательную проверку дохода потенциального заёмщика, а также выдвигает требование страхования залога и оценки недвижимости аккредитованными оценщиками.

Различия понятий ипотеки и ипотечного кредитования

Понятия ипотеки и ипотечного кредитования являются близкими понятиями, но имеются между ними различия, которые определяют сущность каждого из них. Ипотека рассматривается как форма залога, при этом в его качестве выступает недвижимость, которая является собственностью заемщика, но в случае невыполнения обязательств, обеспеченных данной недвижимостью, права на нее перейдут в качестве их удовлетворения. Очень важно различать понятия ипотеки и ипотечного кредитования. Ипотечный кредит в данном случае может быть предоставлен заемщику, который представил в залог недвижимость. Именно ипотечный кредит рассматривается составной частью системы ипотеки. В том случае, если заемщик получает в банке ипотечный кредит для осуществления покупки ликвидной недвижимой собственности, то эта собственность и переходит в ипотеку, то есть банку в залог как гарантия погашения взятых на себя заемщиком финансовых обязательств.

Ипотекой может выступать и залог недвижимостью, которая уже имеется в собственности заемщика, при этом заемщик может получить средства, которые ему необходимы для решения собственных целей, не связанных с приобретением имущества. В силу достаточно крупного займа клиенту необходимо обозначить цель кредитования, чтобы банк мог контролировать расход средств, что является для него дополнительным фактором снятия кредитных рисков. В том случае, если происходят просрочки в погашении обязательств, то банк имеет преимущественное право на удовлетворение собственных требований и возможных финансовых издержек.

Оформление ипотечного кредита и ипотека (залог) при этом имущества заемщика предполагает разнообразные условия предоставления средств, которые необходимо выяснить еще до подачи заявки на кредит. В обязательном порядке залогодатель и недвижимое имущество, которое передается в залог, должны соответствовать условиям кредитования и требованиям кредитора. Величина суммы займа, срок кредитования, процентная ставка, порядок погашения задолженности и другие условия определяются конкретными условиями программы ипотечного кредитования.

Для того чтобы получить более детальное представление о кредитных программах ипотечного кредитования и оформления ипотеки можно обратиться на наш сайт, на котором представлен большой объем полезного материала, касающегося возможных вопросов, возникающих у заинтересованных лиц.

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *