Договор аренды на 7 лет

Договор аренды — что надо знать при его заключении

Коммерческая недвижимость является основой всей предпринимательской деятельности. А недавно на одном из интернет-ресурсов промелькнуло такое высказывание на эту тему: «В посткризисный период большинство фирм (как представители большого, так и малого бизнеса), стало отдавать предпочтение краткосрочным договорам аренды, вместо покупки объектов недвижимости».
«Полезная Площадь» решила рассказать своим читателям, в чем заключаются особенности договоров аренды в нашем городе. А также еще раз напомнить, как грамотно заключить договор аренды, чтобы потом не возникло никаких проблем.
Наши эксперты – Федор Трифонов, директор АН «Адрес», и Марат Кауфман, генеральный директор ООО «Куратор-НН».

Федор Трифонов, директор АН «Адрес»:
— Рынок коммерческой недвижимости в принципе не может существовать без заключения соответствующих договоров (в отличие от того же рынка найма жилья). Трудно даже представить, что может быть иначе — любой бизнес предусматривает планирование, финансовые расчеты. И случись, к примеру, какая-то проверка, контролеры первым делом спросят, придя в офис или магазин, на каких основаниях данная организация здесь находится. Лично мне неизвестны случаи, когда арендатор и арендодатель договаривались лишь на словах. Грамотный договор нужен обязательно, как бы собственник и арендатор ни действовали – напрямую или с участием агентства недвижимости.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости наступило время арендаторов и покупателей, предложений достаточно, есть из чего выбрать. Арендаторы, пользуясь этим, стараются получить максимально выгодные для себя условия, гораздо более комфортные, чем 2-3 года назад. И у многих это получается.
Договоры аренды стали более четкими, конкретными. В них обе стороны стараются оговорить как можно тщательнее свои права и обязанности. Если раньше такой договор зачастую убирался на одной странице, то сейчас может занимать и десять листов. На мой взгляд, это положительная тенденция – чем больше прописанных моментов, тем меньше спорных ситуаций возникнет в дальнейшем.
Основной момент договора аренды – ставка арендной платы. Чаще всего устанавливается ее фиксированный ежемесячный размер сроком на один год. Закон предусматривает, что изменение ставки допустимо не чаще одного раза в год. По истечении этого срока возможны изменения, которые фиксирует дополнительное соглашение к основному договору.
Коммунальные платежи могут входить в стоимость аренды или не входить. Все зависит от конкретной договоренности сторон. Как правило, если арендатор «сидит» в «хорошем» бизнес-центре, он оплачивает арендную плату и эксплуатационные расходы. Больше ничего. За дополнительные услуги, вывоз мусора, например, или очистку крыши от снега, платит управляющая компания либо собственник.
Договоры аренды, как правило, заключаются на длительный срок. Самый распространенный вариант — на 3-5 лет. Многое зависит от вида бизнеса арендатора. Банки и московские компании, допустим, заключают договоры аренды не менее чем на 7 лет. Крупные федеральные сети и того больше. Чем более известен брэнд, тем на более длительный срок заключается договор. Например, «Макдональдс» меньше, чем на 25 лет помещение не арендует. Оно и понятно – большие средства вкладываются в рекламную компанию, в раскрутку конкретной точки, в ремонт и оборудование.
Хотя практика заключения договоров на аренду коммерческой недвижимости существует не первый год, до сих пор встречаются ошибки, которые в итоге перерастают в проблемы. В основном они связаны с тем, что четко не прописываются моменты, связанные с ремонтом и эксплуатацией помещения арендатором. Характерный пример. Как правило, после использования помещения в течение нескольких лет необходим косметический ремонт. И если арендатор по истечении данного срока съезжает, часто возникает вопрос – за чей счет он должен производиться. Если иное не прописано в договоре, арендатор оплачивать ремонтные работы, как правило, отказывается, аргументируя это тем, что исправно вносил арендную плату, и что естественный износ неизбежен.
Бывает также, что арендатор переделывает офис под себя – сносит имеющиеся перегородки или возводит новые. В некоторых случаях это может ухудшить привлекательность помещения. Следующему арендатору, допустим, требуется просторное помещение, где все друг друга видят, а не много мелких клетушек. Снова вопрос – кто будет оплачивать перепланировку. Поэтому лучше заранее в договоре прописать, что такого рода работы возможны только с письменного согласия арендодателя, и указать, за чей счет помещение, при необходимости, приводится в первоначальный вид.
Встречался в моей практике случай, когда арендатор установил в офисе систему кондиционирования. Съезжая, дорогие кондиционеры снял, в итоге в стенах остались дыры. Поскольку в договоре аренды правила эксплуатации помещения не были четко оговорены, арендодателю пришлось все восстанавливать за собственный счет.
В целом могу отметить, что и арендаторы, и арендодатели стали более грамотными — при составлении договоров аренды, особенно долгосрочных, обращаются к профессионалам. Но арендодателю всегда следует помнить, что свои требования отстоять у него вряд ли получится, если все «тонкие моменты» четко не прописаны в договоре.

Советует юрист Марат Кауфман.

Что такое аренда.
Аренда — это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества (движимого и недвижимого) во временное пользование и владение (или только пользование) за плату. Не все можно сдать в аренду, ведь она подразумевает передачу в пользование непотребляемых вещей – после использования они остаются в неизменном виде (за исключением естественного износа). Следует помнить, что аренда является обременением на имущество.
В договоре аренды обязательным элементом является объект аренды. Четко должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии соответствующий договор не считается заключенным.
При заключении договора аренды главное, чтобы все условия, о которых стороны договорились, были занесены в договор, а не просто «была устная договоренность». Стороны должно четко и ясно сформулировать – какое имущество, за какую цену и на какой срок передается в аренду, какие права и обязанности у каждой стороны. Желательно, чтобы при передаче объекта аренды было наиболее подробно зафиксировано его состояние, все детали. Тогда никаких проблем не возникнет.

Арендная плата.
Арендные платежи могут быть абсолютно разными, выражаться, как в ежемесячных денежных выплатах, так и, например, в передаче результатов от коммерческой деятельности, осуществляемой на данном объекте недвижимости.
Бывает, что сознательно занижается сумма арендных платежей: в договоре прописана одна, на деле она другая (чтобы платить меньше налогов). Это чревато тем, что, в случае возникновения споров, арендодатель может рассчитывать лишь на те суммы, которые фиксирует договор.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, то есть недействительным.

Лизинг.
Одним из видов аренды является финансовая аренда или – лизинг. Законом установлено, что договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизинг бывает нескольких видов. Это может быть, как передача имущества во временное пользование за плату без перехода права собственности, так и с переходом права собственности к лизингополучателю по окончании договора лизинга с постепенной выплатой стоимости этого имущества. То есть, в лизинг можно взять тот же офис, было бы желание сторон. Хочется отметить, что лизинг недвижимости в нашем городе начал понемногу развиваться.

Срок действия договора аренды.
Срок договора аренды устанавливается сторонами. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Или же, если срок договора аренды истек, но стороны сохраняют свои взаимоотношения, то договор считается заключенным на неопределенный срок. И расторгнут не будет до тех пор, пока одна из сторон не потребует этого.
Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если менее (допустим, обозначен срок 11 месяцев 29 дней), то договор можно не регистрировать.

В каком виде заключается договор аренды.
Если хотя бы одна из сторон договора аренды является юридическим лицом, или если договор аренды заключен на срок более года, то он обязательно заключается в простой письменной форме. В противном случае договор не считается заключенным.

Какими правовыми актами регулируется заключение договора аренды.
В 34 главе Гражданского кодекса описаны все возможные варианты договоров аренды, кроме того в отношении договоров лизинга действует специальный закон «О финансовой аренде (лизинге).

Отказ от договора аренды.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то любая из сторон может отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за месяц. Если речь идет о недвижимом имуществе, то — за три месяца.

Где взять образец договора аренды.
В справочных системах, в интернете («Консультант», «Гарант») немало образцов договоров. Но, чтобы это договор был составлен для конкретных арендодателя и арендатора, лучше обратиться к специалисту, а не действовать самостоятельно, потому что нюансов может быть множество.

С кем заключается договор аренды.
Договор аренды может заключаться с собственником данного помещения, с его доверенным лицом или с несобственником имущества, у которого право субаренды прописано в договоре с собственником имущества.
Перед заключением договора необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на имущество. Если возникают какие-то сомнения, то лучше перестраховаться и навести справки.
Можно запросить выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП). В ней будет зафиксировано наименование объекта недвижимости, его адрес и указан собственник. Также в выписке будет указано, есть ли какие-либо обременения и ограничения на данный объект недвижимости. Выписку из ЕГРП может заказать любое лицо, придя в регистрирующий орган по месту нахождения данного объекта, написав соответствующее заявление и заплатить небольшую госпошлину — на следующий день выписка будет готова.
Можно подключить и другие поисковые системы. Например, на сайте www.nalog,ru есть рубрика «Защити свой бизнес», где можно запросить сведения о любом предприятии, которое числится в государственном реестре. За пару секунд здесь можно узнать регистрационный номер предприятия, его ИНН, по какому адресу оно зарегистрировано. Исходя из полученных данных, можно прийти в налоговую по месту регистрации и получить выписку из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц – информацию о собственнике и действующем руководителе, как итог – вправе ли эти лица заключать договор аренды.
Чаще всего от имени юридического лица договор аренды подписывает руководитель, от физического – любое действующее на основании нотариально заверенной доверенности лицо. Кстати, является ли доверенность действующей можно узнать с помощью телефонного звонка у нотариуса, регистрировавшего ее.
От имени государства или муниципального образования могут выступать представители, имеющие соответствующие полномочия.

Другие публикации:  Уголовная ответственность за нарушение лесного законодательства

Изменение арендной платы.
Если иное не предусмотрено договором, арендная плата может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. В случае лизинга – не чаще одного раза в три месяца.

Досрочное расторжение договора аренды.
Досрочное расторжение договора возможно в том случае, если арендатор существенно нарушает условия договора: не вносит своевременно арендную плату, использует имущество не по назначению, ухудшает его состояние. Не проводит (если это прописано в договоре) косметических и капитальных ремонтов.
Требование о досрочном расторжении договора одна сторона направляет другой. В случае отказа (после получении отказа) или неполучении ответа (не раньше, чем через месяц), сторона, направившая данное требование, имеет право обратиться в суд с таким требованием. И уже здесь придется доказывать, что имеют место существенные нарушения условий договора аренды.
Марат Кауфман: «В случае возникновения проблем и претензий сторонам лучше договариваться, это более выгодно. А самый идеальный вариант – изначально прописывать договор под ваши условия надлежащим образом. «Авось» тут не проходит, если с чем-то не согласны, пытайтесь договориться. Если дело дойдет до суда, то решение будет приниматься, исходя из законодательства и условий конкретного договора. Причем закон первичен».

Срок регистрации договора аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Срок регистрации договора аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Срок регистрации договора аренды

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Срок регистрации договора аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Срок регистрации договора аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Две организации заключили договор аренды нежилого здания сроком на 7 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения здания. Стоимость произведенных улучшений стороны договорились .

Вопрос:

Две организации заключили договор аренды нежилого здания сроком на 7 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения здания. Стоимость произведенных улучшений стороны договорились зачесть в счет арендных платежей, в связи с чем подписали дополнительное соглашение к договору аренды. Требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения?

Ответ:

Поскольку договор аренды нежилого здания был заключен сроком на 7 лет, он подлежал государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ). При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1 ст. 452 ГК РФ). Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, поскольку договор аренды нежилого здания заключен сроком на семь лет, он в установленном порядке подлежал государственной регистрации. Все соглашения об изменении этого договора подлежат государственной регистрации.

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет. В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы. Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду. Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Другие публикации:  Приказ министра транспорта и

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Следует отметить, что в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о догово­ре аренды» указано, что в случаях, предусмотренных законом, до­говор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.11.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмот­ренного п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Таким образом, до 1 марта 2015 г. с учетом сложившейся судебной практики арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. В числе прочего затруднения в заключении договора аренды на новый срок могли быть обусловлены проведением торгов на право заключения договора аренды такого земельного участка либо отсутствием факта передачи земельного участка третьему лицу.

Вместе с тем с 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

С учетом изложенного и принимая во внимание судебную практику, внесение предлагаемых изменений в земельное законодательство Российской Федерации представляется нецелесообразным.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на догово­ры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Также отмечаем, что в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

О преимущественном праве на заключение нового договора

В соответствии с действующей редакцией ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (ст. 22). В силу положений ст. 621 ГК РФ при надлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка в случае, если стороны не высказывали желания расторгнуть договор, такой договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Статьей 39.8 ЗК РФ в редакции, вступающей в законную силу 01.03.2015, установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственнос­ти, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим возникают ­вопросы:

  • считается ли договор аренды расторгнутым или его необходимо расторгнуть по инициативе уполномоченного органа в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ в случае, если срок действия договора аренды земельного участка истек до 01.03.2015 и договор в силу ст. 621 ГК РФ возобновлен на не­определенный срок;
  • прекращает ли свое действие договор аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015?

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Так, Земельным кодексом РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Одновременно обращаем внимание, что, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на догово­ры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, поскольку ГК РФ не преду­сматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Предоставление участков с неуточненными границами

Пунк­том 3 ст. 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ);

Другие публикации:  Требования к персоналу по допуску к самостоятельной работе

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, п. 3 ст. 34 Федерального закона установлены переходные положения, определяю­щие, что в случае если до дня вступления в силу настоящего федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ), но не позднее 1 января 2018 г.

С учетом изложенного прошу вас сообщить о возможности предоставления в период с 01.03.2015 по 01.01.2018 в аренду земельных участков, схема расположения которых на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях уточнения границ арендуемых земельных участков утверждена до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ, без проведения торгов на новый срок с учетом ранее действовавшего преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Уточнение границ земельных участков осуществляется в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон № 221-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 25 Федерального закона № 221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Федерального закона № 221-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в до­кумен­те, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого до­кумен­та из сведений, содержащихся в до­кумен­тах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные до­кумен­ты отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местнос­ти 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

Следует отметить, что до 1 марта 2015 г. утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории осуществлялось только в случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ (ст. 31, 34, 36) и иными федеральными законами (например, ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Таким образом, при уточнении границ земельных участков необходимость подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории до 1 марта 2015 г. не предусматривалась.

Кроме того, переходные положения п. 3 ст. 34 Закона № 171-ФЗ распространяются на вновь образуемые земельные участки, предоставляемые для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуа­тацией зданий, сооружений.

Срок договора аренды участка для автостоянки

На какой срок должен заключаться договор аренды земельного участка, предоставляемого под автостоянку открытого типа, если такое использование земельного участка не предполагает строительство (п. 8 ст. 39.8 этот срок не устанавливает)?

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, одним из видов разрешенного использования земельных участков указано «автомобильный транспорт». Описание вида разрешенного использования земельного участка содержит в том числе разрешенное использование «оборудование земельных участков для стоянок автомобильного транспорта».

Таким образом, предоставление земельного участка для размещения стоянок автомобильного транспорта допускается.

Предоставление земельных участков для указанного вида разрешенного использования осуществляется на аукционах.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ).

В случаях, не предусмотренных п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет (подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

ГК РФ предусмотрена возможность возобновления договора аренды земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Возобновление договора аренды земли

Просим высказать мнение о возобновлении договора аренды земельного участка по п. 2 ст. 621 ГК РФ, но при этом прекращении его же по п. 3 ст. 2 ГК РФ. На наш взгляд, между указанными нормами имеются несоответствия.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не преду­сматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В числе прочего к договору аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок, применяются правила о его прекращении по основаниям, предусмотренным ст. 610 ГК РФ.

По мнению Минэкономразвития России, в данном случае какие-либо противоречия между положениями ГК РФ отсутствуют.

Если срок ранее заключенного договора аренды земельного участка истек, ни одна из сторон не обратилась в регистрационный орган с заявлением о прекращении права, т.е. в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Можно ли в данном случае отказать заявителю в предоставлении земельного участка на новый срок, на том основании, что ранее заключенный договор не расторг­нут и считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок?

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Вместе с тем в случае если арендодателем до либо после истечения срока договора аренды представлено заявление о заключении договора аренды на новый срок, то в данном случае применяются положения п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Факт поступления такого обращения исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в совокупности условий, указанных в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в том числе возможности применения положений ст. 621 ГК РФ в части реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Покупателю, Зарегистрированный договор аренды, на 8 лет в Уссурийске

Заметка к объявлению

Купившему помещение, зарегистрированный договор аренды, на 8 лет.
За время аренды, собственник на 80% окупает помещение.

Дом попал под программу капитального ремонта.
В конце 2016 года, ремонт был завершен.
Произведена замена крыши дома.Капитальный ремонт фасада здания.
Канализационная разводка,
замена ХВС,замена отопления, замена электро сети дома.
Дом как новый)

Помещение.:
Сделан капитальный ремонт.
Проводка от столба, отдельная линия, (15 кв)
Подвесные потолки, звукоизолирующие.
Пожарная/охранная сигнализация. Видеонаблюдение снаружи, внутри, 7 камер.
100% Диодное освещение.
Очень экономно получается)
Пол и фасад, керамогранит.
Прилегающая территория (200 м2), выложена брусчаткой.
БОЛЬШАЯ ПАРКОВКА.

Обязательное условие продажи:
Арендатор остаётся.
С новым собственником, регистрируется договор аренды на 8 лет. Условия договора по запросу.
В помещении работает, Детский развивающий центр » Шаг за Шагом «.
Возможен торг.

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *