Налог с найма жилого помещения

Какой налог я должен платить, если сдаю в аренду свою двухкомнат

Какой налог я должен платить, если сдаю в аренду свою двухкомнатную квартиру? Зависит ли он площади жилья или каких-либо еще характеристик? По какому виду деятельности я должен проходить в налоговых органах?

В соответствии с пп.4 п.1 ст.208 Налогового кодекса РФ доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, расположенного на территории РФ облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога составляет 13% , налоговый период-календарный год. Таким образом, вы должны уплатить 13% от полученных от нанимателя денег по договору найма жилого помещения за календарный год (если договор найма жилого помещения был заключен. Ставка налога не зависит от площади жилого помещения, срока заключения договора найма жилого помещения и каких-либо других характеристик( исключение -для налоговых нерезидентов, то есть лиц, которые находятся фактически в Российской Федерации менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, налоговая ставка составляет 30%).

Уплата налога производится путем налогоплательщиком самостоятельно путем заполнения и подачи налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту своего учета. Декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.1 ст. 229 НК РФ). Возможно, договор найма жилого помещения может закончиться до окончания года, либо Вы сдадите квартиру на несколько месяцев, то в этом случае декларацию необходимо подать не позднее пяти дней с момента прекращения договора аренды.

Налог с доходов, полученных от сдачи внаем жилого помещения, в такой ситуации уплачивается не позднее 15 дней с момента подачи декларации (п. 3 ст. 229 НК РФ).

Налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода, — соответствующий договор найма жилого помещения с нанимателем и, возможно, выписку со счета, на который поступают платежи (или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными). При этом, в соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004г.№23 деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду одной временно свободной квартиры (приобретенной для личных нужд) не может быть признана предпринимательской.. То есть, если вы сдаете только одну квартиру, оформление ИП не требуется.

В случае, если вы сдаете квартиру организации, то эта организация будет обязана при выплате Вам арендной платы, удерживать налог и перечислять его в бюджет. А по окончании налогового периода подать сведения о доходах физического лица и начисленной и удержанной сумме налога в налоговую инспекцию. В такой ситуации вам не нужно самостоятельно подавать декларацию и перечислять налог в бюджет.

Сдаем квартиру внаем: какие налоги платить и не уплачивать лишних налогов

Пунктом 2 ст. 288 ГК РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может не только использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, но и сдавать другим гражданам для проживания на основании договора. При этом за собственником остается право выбора способа налогообложения доходов от сдачи жилого помещения.

Сразу оговоримся, что жилое помещение можно сдавать только внаем.

Отношения найма регулируются гл. 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. По договору найма собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Объектом найма может быть любое изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, часть квартиры (комната), жилой дом или часть жилого дома). Так сказано в п. 1 ст. 673 ГК РФ.

Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо. Об этом говорится в п. 1 ст. 677 ГК РФ. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора (то есть с организацией нельзя заключить договор найма жилого помещения). При этом использование таких помещений в других целях, кроме проживания граждан, не допускается (ст. 17 ЖК РФ и ст. 671 ГК РФ).

Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 38 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указали, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, размещение офисов в жилых помещениях запрещено. Договор аренды (найма), на основании которого в жилом помещении размещается офис, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожен.

К сведению. По мнению контролеров, затраты по аренде жилых помещений в налоговые расходы не включаются (см., например, Письма Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93, УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 N 20-12/089130). Однако нельзя не отметить, что действие норм законодательства иных отраслей на признание расходов в целях налогообложения не влияет. Так, использование жилого помещения не по назначению является нарушением Жилищного кодекса, и расходы на аренду жилого помещения под офис могут учитываться в целях налогообложения прибыли. Кстати, аналогичного мнения придерживаются и судьи, о чем свидетельствуют Постановления ФАС МО от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09, от 21.08.2008 N КА-А40/7702-08, ФАС ПО от 03.04.2008 по делу N А57-6023/07, ФАС СЗО от 22.02.2007 по делу N А05-8537/2006-34.

В том случае, если жилье сдается внаем индивидуальному предпринимателю, в отношении организации офиса в жилом помещении не все так однозначно. Дело в том, что ст. 671 ГК РФ установлен запрет на использование жилых помещений в других целях, кроме проживания граждан, только для юридических лиц.

В п. 2 ст. 17 ЖК РФ указано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Далее уточняется, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Проживающими на законных основаниях могут быть не только собственники помещения, но и пользующиеся им по договору найма лица (см. также Постановление ФАС УО от 25.08.2009 N Ф09-6125/09-С6).

Кроме того, из Письма Минфина России от 03.12.2008 N 03-01-11/5-159 следует, что законодательство РФ не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Речь в данном случае идет о регистрации юридического лица по такому адресу в целях выполнения требований Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Конечно, местом жительства руководителя исполнительного органа или иного должностного лица может быть и полученное по договору найма помещение.

Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Место жительства — жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ (ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

Необходимо ли регистрироваться в качестве предпринимателя

Вопрос о том, должен ли гражданин, сдающий недвижимость в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, является дискуссионным.

Мнения специалистов сводятся к тому, что все зависит от оснований приобретения недвижимости. В случае если недвижимость была приобретена для личных нужд (либо получена по наследству или по договору дарения), а затем по каким-либо причинам стала сдаваться в аренду, проблем с налоговыми органами быть не должно. При этом с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет НДФЛ (если, конечно, гражданин не пожелает оформить сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности и уплачивать налог в соответствии с выбранной системой налогообложения).

В случае если приобретение недвижимости носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения дохода (сдачи внаем — в нашем случае), подобная деятельность может быть признана предпринимательской соответствующими органами со всеми вытекающими последствиями.

Таким образом, сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет.

Примечание. Сдача внаем площади, приобретенной в целях извлечения дохода, расценивается как предпринимательская деятельность, потому физическое лицо — арендодатель обязано зарегистрироваться соответствующим образом.

Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23.

Другие публикации:  Оформить электросчетчик

Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом N 129-ФЗ. Но сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя.

В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет.

При государственной регистрации с целью избежания в дальнейшем разногласий с налоговым органом необходимо указать такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества. Данное мнение высказано, в частности, в Письме МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398. В ином случае налоговый орган может обязать предпринимателя заплатить НДФЛ от сдачи внаем квартиры по ставке 13%. Это, конечно, возможно оспорить в суде, однако в данном случае не стоит рисковать, проще выполнить все рекомендации контролирующих органов.

К сведению. Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) деятельности по сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества присвоен код 70.20.1.

Вместе с тем регистрация в качестве предпринимателя — достаточно серьезный шаг. Возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу и (или) платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения не должна вводить в заблуждение. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя определенные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т.д. В результате расходы предпринимателя могут превысить сумму налога на доходы по ставке 13%, как если бы он просто сдавал жилое помещение в качестве гражданина.

Конечно, рассуждать о целесообразности регистрации в качестве предпринимателя можно только в случае, если закон это позволяет. Если же деятельность по сдаче внаем квартиры является предпринимательской (о чем было сказано выше), можно говорить только о целесообразности применения той или иной системы налогообложения в рамках действующего законодательства.

Мы не рассматриваем вариант сдачи квартиры внаем без заключения договора, когда расчеты между нанимателем и наймодателем осуществляются неофициально и наймодатель, по сути, скрывает свои доходы от государства. Этот вариант, конечно, является самым выгодным, но одновременно и самым рискованным, причем последствия для наймодателя могут быть весьма и весьма плачевными.

На конкретном примере

Рассмотрим порядок налогообложения доходов от сдачи жилого помещения внаем на конкретном примере.

Для расчета будем использовать следующие данные: однокомнатная квартира площадью 45 кв. м, сумма платы за проживание — 8000 руб. в месяц. Срок сдачи квартиры внаем — 1 год. Собственник квартиры является налоговым резидентом РФ.

Для чистоты эксперимента предположим, что сумма налога на имущество физических лиц составляет порядка 1000 руб. Эта сумма является достаточно условной, однако в связи с участившимися предложениями уплачивать налог на имущество в зависимости от рыночной стоимости имущества (в настоящее время — от инвентаризационной стоимости) она может стать одним из решающих факторов при выборе статуса налогоплательщика и системы налогообложения (напомним, что предприниматели, находящиеся на УСНО, а также переведенные на уплату ЕНВД, не уплачивают налог на имущество, используемое ими в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ)).

Жилое помещение сдает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя

Суммы, полученные от сдачи внаем жилых помещений, облагаются НДФЛ по ставке 13% на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ. В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

Физическое лицо, сдающее квартиру и получающее доход от такой деятельности, должно самостоятельно рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы. В этом случае гражданин не должен забывать об обязанности представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ.

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Другое дело, если арендатором является организация. Вопрос о том, будет ли в этом случае организация-арендатор налоговым агентом, является спорным. Мы не станем углубляться в него, скажем лишь, что с учетом позиции контролирующих органов минимальные риски будут в случае, если организация-арендатор будет исполнять обязанности налогового агента. В этом случае гражданину-арендодателю делать ничего не нужно. Организация самостоятельно исчислит сумму налога и как налоговый агент удержит ее при выплате арендной платы на основании п. 1 ст. 226 НК РФ.

Если же организация по каким-либо причинам не удержит НДФЛ, то гражданин обязан уплатить его самостоятельно. Как считает Минфин, в этом случае гражданин уплачивает налог равными долями в два платежа: первый — не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, второй — не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты в соответствии с п. 5 ст. 228 НК РФ. Если же налогоплательщик не получит налоговое уведомление, то по завершении налогового периода он самостоятельно исполняет налоговое обязательство по уплате суммы налога, исчисленной в налоговой декларации, в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (Письмо Минфина России от 17.04.2009 N 03-04-05-01/225).

Пример 1. Доход гражданина от сдачи квартиры внаем составляет 96 000 руб. в год (8000 руб. x 12 мес.).

Сумма НДФЛ составляет 12 480 руб. (96 000 руб. x 0,13).

Таким образом, сумма дохода после уплаты НДФЛ составляет 83 520 руб. (96 000 — 12 480).

Не забываем про налог на имущество, который должен уплатить собственник квартиры. С учетом данного налога у гражданина остается 82 520 руб. чистого дохода.

Жилое помещение сдает индивидуальный предприниматель

Рассмотрим ситуацию, когда физическое лицо принимает решение о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае оно может выбрать, какую систему налогообложения применять: общую систему налогообложения, УСНО с объектом обложения «доходы», УСНО с объектом обложения «доходы минус расходы», УСНО на основе патента, уплата ЕНВД.

Выбираем общую систему налогообложения. Общую систему налогообложения большинство предпринимателей не рассматривает в качестве возможной. Одними из многих причин являются тяжесть налогового бремени и обязанность ведения непростого налогового учета по соответствующим налогам.

Так же, как и у обычного физического лица, доходы предпринимателя облагаются налогом на доходы по ставке 13%.

Необходимо вести книгу учета доходов и расходов по форме, установленной Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430.

Придется представлять в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду (п. 7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи по налогу в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

В случае увеличения или уменьшения дохода более чем на 50% налогоплательщик обязан представить новую налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ с указанием суммы предполагаемого дохода от осуществления деятельности на текущий год. В этом случае налоговый орган производит перерасчет сумм авансовых платежей на текущий год по ненаступившим срокам уплаты (п. 10 ст. 227 НК РФ).

По итогам года придется представить декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 4 ст. 228 НК РФ).

На общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (однако не забываем, что операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

В нашем случае предприниматель заплатит налог на имущество физических лиц (1000 руб.).

Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды «за себя».

В 2010 г. сумма страховых взносов «за себя» в ПФР для предпринимателей составит 10 392,00 руб. (4330 руб. x 20% x 12 мес.), в ФФОМС — 571,56 руб. (4330 руб. x 1,1% x 12 мес.), в ТФОМС — 1039,20 руб. (4330 руб. x 2,0% x 12 мес.) (ст. ст. 13 и 57 Закона о страховых взносах).

Итого сумма платежей в фонды составляет 12 002,76 руб. (10 392,00 + 571,56 + 1039,20).

При этом произведенные расходы в виде страховых взносов можно учесть в составе профессионального налогового вычета в соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ.

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1.

Сумма НДФЛ составит 10 790 руб. ((96 000 — 12 002,76 — 1000) руб. x 0,13).

Сумма чистого дохода — 72 207,24 руб. (96 000 — 12 002,76 — 1000 — 10 790).

Как видим, в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (который не применяет специальный налоговый режим) обязанностей перед налоговыми органами гораздо больше, а доход будет меньшим, чем если бы собственник сдавал квартиру в качестве обычного физического лица.

Остается упрощенная система и ЕНВД.

Выбираем единый налог на вмененный доход (ЕНВД). Может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности.

Другие публикации:  Символы на рогу ликвидация

В этом случае переход на ЕНВД предпринимателем осуществляется в обязательном, а не в добровольном порядке. Единственное исключение — если на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде УСНО на основе патента в отношении данного вида деятельности; тогда предпринимателю предоставлено право выбора. Но об этом мы поговорим чуть позже.

Услуги налогоплательщиков, обеспечивающих нуждающихся временным жильем, облагаются ЕНВД, если площадь помещений на каждом предлагаемом объекте не превышает 500 кв. м (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Но квартиры площадью более 500 кв. м редкость, поэтому данный вопрос мы не рассматриваем.

Необходимо помнить, что уплата ЕНВД осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 1 ст. 346.32 НК РФ). Представление налоговой декларации осуществляется ежеквартально не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 3 ст. 346.32 НК РФ).

Ведение книги учета доходов и расходов для плательщиков ЕНВД, не применяющих иные налоговые режимы, законодательством не предусмотрено.

Сумма ЕНВД зависит от двух факторов, не позволяющих точно рассчитать сумму налога для всех налогоплательщиков: от площади квартиры (чем она меньше, тем меньше сумма налога) и от размера коэффициента К2, устанавливаемого на каждый год представительными органами муниципальных районов, городских округов, законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в размере от 0,005 до 1 включительно.

Базовая доходность от сдачи помещения внаем составляет 1000 руб. в месяц (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в 2010 г. также составляет 12 002,76 руб.

Сумму ЕНВД рассчитаем по формуле: (площадь квартиры x базовая доходность x К1 x К2) x ставка x 12 мес.

Размер коэффициента К1 на 2010 г. составляет 1,295 (Приказ Минэкономразвития России от 13.11.2009 N 465 «Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2010 год»).

Пример 3. Снова воспользуемся условиями примера 1. Размер коэффициента К2 условно пусть составляет 0,5.

Общая сумма ЕНВД за год составляет 52 447,50 руб. (45 кв. м x 1000 руб. x 1,295 x 0,5) x 0,15 x 12 мес.

На основании п. 2 ст. 346.32 НК РФ можно уменьшить сумму ЕНВД на сумму страховых взносов, уплаченных за соответствующий период времени (но не более чем наполовину).

Итого сумма ЕНВД — 40 444,74 руб. (52 447,50 — 12 002,76).

Чистый доход составит 43 552,50 руб. (96 000 — 12 002,76 — 40 444,74).

Выбираем УСНО с объектом обложения «доходы». Если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

Уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21, п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

При УСНО необходимо вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ), форма которой утверждена Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 154н.

При применении УСНО с объектом обложения «доходы», в отличие от ЕНВД, сумма налога от площади квартиры не зависит, а зависит только от суммы получаемого дохода.

Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в 2010 г. также составляет 12 002,76 руб.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 346.21 НК РФ сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается налогоплательщиками на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50%.

Пример 4. Снова воспользуемся условиями примера 1.

Сумма налога на УСНО за год составит 5760 руб. (96 000 руб. x 0,06). С зачетом уплаченных страховых взносов сумма налога равна 2880 руб. (5760 руб. / 2), поскольку уменьшить сумму налога более чем на 50% налогоплательщик не вправе.

Общая сумма расходов (налога и страховых взносов) составляет 14 882,76 руб. (12 002,76 + 2880).

Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем — 81 117,24 руб. (96 000 — 14 882,76).

Выбираем УСНО с объектом обложения «доходы минус расходы». Нужно учитывать, что законами субъектов РФ могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков.

Будем считать, что налоговая ставка составляет 15% от налоговой базы.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ суммы уплаченных страховых взносов можно включать в расходы.

Пример 5. Опять воспользуемся условиями примера 1.

Налоговая база составляет 83 997,24 руб. (96 000 — 12 002,76).

Сумма налога — 12 599,59 руб. (83 997,24 x 0,15).

Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составляет 71 397,65 руб.

Выбираем УСНО на основе патента. Еще один вариант для индивидуального предпринимателя, сдающего свою квартиру, — применение УСНО на основе патента. В этом случае налогоплательщик приобретает патент на право заниматься определенной деятельностью в течение любого количества месяцев от одного до двенадцати.

Суть указанной системы налогообложения — налог платится исходя не из полученных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.

Согласно пп. 56 п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ применение УСНО на основе патента разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим передачу во временное владение и (или) пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.

В соответствии с п. 6 ст. 346.25.1 НК РФ годовая стоимость патента определяется как соответствующая налоговой ставке, предусмотренной п. 1 ст. 346.20 НК РФ (6%), процентная доля установленного по каждому виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода.

Проще говоря, для расчета стоимости патента сроком на 12 месяцев нужно сумму потенциально возможного годового дохода умножить на 6%.

Как мы упоминали выше, может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности. Одновременно законом субъекта РФ может быть принято решение о возможности применения индивидуальными предпринимателями УСНО на основе патента по данному виду деятельности.

И хотя ЕНВД является «обязательным» режимом, в данном случае налогоплательщику предоставлено право самостоятельно решать, какую систему налогообложения ему применять — ЕНВД или УСНО на основе патента.

До 2009 г. законодательно не был урегулирован вопрос о том, по какому режиму нужно уплачивать налоги, если законом субъекта РФ предусмотрена возможность применения УСНО на основе патента по тем же видам деятельности, для которых в муниципальном образовании введен ЕНВД.

Теперь в пп. 3 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ прямо прописано, что при совпадении режимов налогообложения в субъекте РФ налогоплательщики вправе применять УСНО на основе патента. В связи с этим Минфин в Письме от 24.09.2008 N 03-11-04/2/148 указал, что законодательными актами субъектов РФ с 1 января 2009 г. должен быть предусмотрен перечень видов предпринимательской деятельности, по которым разрешается применение УСНО на основе патента. И только в том случае, если индивидуальный предприниматель не подал заявление на получение патента, он обязан уплачивать ЕНВД (см. также Письмо Минфина России от 12.03.2010 N 03-11-11/50).

Будем считать, что все требования налогового законодательства для применения УСНО на основе патента выполнены.

Декларацию в налоговый орган на основании п. 11 ст. 346.25.1 НК РФ представлять не требуется, однако придется вести книгу учета доходов и расходов (п. 12 ст. 346.25.1 НК РФ).

Пунктами 8 и 10 ст. 346.25.1 НК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели, перешедшие на УСНО на основе патента, производят оплату трети стоимости патента в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента. Оплата оставшейся части стоимости патента производится налогоплательщиком не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент.

При оплате индивидуальным предпринимателем оставшейся части стоимости патента он вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в соответствии с п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ.

В названном пункте не указано, что оставшаяся часть стоимости патента не может быть уменьшена более чем на 50%. Такое требование содержится в п. 3 ст. 346.21 НК РФ только для «упрощенцев», выбравших в качестве объекта налогообложения доходы.

Несмотря на это, Минфин настаивает на соблюдении 50%-ного ограничения (Письмо от 26.12.2008 N 03-11-02/162). В данном документе, в частности, указано, что на основании п. 3 ст. 346.21 НК РФ стоимость патента не может быть уменьшена суммой страховых взносов более чем на 50%. С этим выводом согласна и ФНС (Письмо от 14.01.2009 N ВЕ-17-3/5@).

В приведенном ниже примере расчета мы не будем углубляться в вопросы порядка уменьшения налога. С целью минимизации рисков будем поступать в соответствии с требованиями Минфина и уменьшим сумму налога (стоимость патента) не более чем на 50%.

Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в 2010 г., как и в предыдущих примерах, составляет 12 002,76 руб.

Другие публикации:  Образец приказа на списание дебиторской задолженности образец 2019

Для расчета стоимости патента необходимо знать размер потенциально возможного годового дохода, установленный законом субъекта РФ.

Пример 6. Предположим, что потенциально возможный годовой доход от сдачи квартиры внаем установлен в размере 100 000 руб.

Годовая стоимость патента составит 6000 руб. (100 000 руб. x 0,06). Воспользуемся правом уменьшить стоимость патента в соответствии с п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ (но не более чем на 50%). В результате годовая стоимость патента составит 3000 руб.

Итого расходов — 15 002,76 руб. (12 002,76 + 3000). Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составит 80 997,24 руб. (96 000 — 15 002,76).

Проанализируем результаты расчетов.

Размер доходов в зависимости от статуса налогоплательщика и выбранной системы налогообложения представлен в таблице 1.

Как заплатить налог за сдачу квартиры

Большинство граждан, не узаконивших свои доходы от найма жилья, делают это не из «злого умысла», а, скорее, из-за незнания всех механизмов легализации данного вида предпринимательской деятельности и всех вариантов уплаты налогов. А, между тем, таких форм исполнения налоговых обязательств, при сдаче квартиры в наем имеется несколько.

Ответственность арендодателя

Далеко не все российские арендодатели в полной мере осознают, что сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как самая настоящая предпринимательская деятельность, связанная с извлечением выгоды. А это значит, что сдающий жилье внаем собственник обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или без такой регистрации выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В противном случае такая деятельность может быть признана незаконной и преследоваться в уголовном (статья 171 Уголовного кодекса РФ) или административном порядке (статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях). А факт неуплаты налога от такой деятельности квалифицируется как налоговое преступление физического лица (статья 198 Уголовного кодекса РФ).

Договорные отношения

Собственник жилья, желающий сдать его за плату, обязан заключить договор аренды или найма. Если человек передает жилое помещение во владение и/или пользование юридическому лицу, то это договор аренды. А если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.

Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока. К слову, договор найма может быть заключен на срок не более 5 лет, иначе он будет считаться недействительным. А вот договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен сроком более чем на 1 год. В целом же договор аренды может быть заключен на любой срок.

Варианты уплаты налогов

Граждане, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и получавшие доход от аренды или найма, один раз в год обязаны отобразить его в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в 13% со всей суммы полученной от нанимателей в течение года.

Следует заметить, что если арендатором квартиры выступает юридическое лицо, то именно оно, выплачивая арендную плату, обязано по закону выступить налоговым агентом арендодателя и удержать из платы налог и уплатить его в бюджет по ставке 13%.

Если же жилье нанимает физическое лицо, выплата налогов ложится на плечи самого наймодателя.

Кроме подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, собственник, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, может выбрать один из следующих вариантов уплаты налога:

1. Переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода, в которой расходы не учитываются. В этом случае налогооблагаемая база неизменна, сумма в размере 6% взимается со всех полученных по такому договору платежей.

2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН.

Калькуляция выгоды

Прежде, чем законно сэкономить на налогах, необходимо сделать правильный выбор вида налогообложения. Основанием такого выбора будет выгода, определенная в результате сравнительного расчета размера годового налога для каждого предпринимателя.

К примеру, собственник сдает жилье в течение одного года по фиксированной месячной ставке. Тогда размер годового налога для каждого варианта будет рассчитываться следующим образом:

1. Расчет для физического лица без ИП: месячная ставка х 12 месяцев х 13%;

2. Расчет для ИП по УСН со ставкой 6%: месячная ставка х 12 месяцев х 6% + 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год);

3. Расчет для ИП с патентом: стоимость патента + 50% от 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год).

Стоимость патента в данном случае рассчитывается исходя из потенциально возможного к получению ИП годового дохода и ставки 6%. В каждом отдельно взятом регионе Российской Федерации законом установлен свой размер предполагаемого годового дохода от сдачи жилья в наем, поэтому и стоимость патента в разных регионах будет разная. Например, в Москве предполагаемый годовой доход от сдачи жилья на 2013 год равен 1 миллиону рублей, то есть стоимость патента составляет 1 миллион х 6% = 60 тысяч рублей.

Проанализировав представленные выше расчеты, можно сделать вывод, что первый вариант (без ИП) подойдет для тех наймодателей, получающих доход от сдачи в аренду жилья менее 42,5 тысячи рублей в месяц.

Второй вариант (ИП и УСН 6%) будет выгоден в том случае, если доход от аренды колеблется от 42,5 до 58,6 тысячи рублей. Ну а если доходы от сдачи жилья превышают 58,6 тысячи, то целесообразнее выбрать ИП на основе патента.

При этом важно обратить внимание на то, что индивидуальный предприниматель, планирующий приобрести патент на аренду (наем), должен быть убежден в стабильной ставке ежемесячных платежей, а также в том, что договор в течении календарного года не будет расторгнут или прекращен, так как оплаченный патент возврату не подлежит.

Становимся предпринимателями

Во избежание столкновений с законом собственнику, планирующему сдавать жилье, лучше зарегистрировать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, перейдя на упрощенную систему налогообложения (УСН). Для этого необходимо собрать и предоставить в налоговую инспекцию ряд документов: заявление о государственной регистрации ИП установленного образца по форме Р21001, подлежащее обязательному нотариальному заверению; копию ИНН и копию паспорта с пропиской на одном листе; квитанцию об оплате госпошлины в размере 800 рублей; заявление о переходе на УСН; для иностранных граждан – копию разрешения на временное проживание или вида на жительство.

В заявлении указываются данные заявителя и сведения о выбранном им перечне видов деятельности. Вид деятельности, предусмотренный для законной сдачи имущества в аренду, формулируется так: «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

После всей процедуры регистрации человек вправе открывать банковские счета на имя ИП и начинать вести предпринимательскую деятельность: подписывать договоры, выписывать счета, принимать деньги, причем в безналичной форме. С наличными придется быть осторожнее. По рассматриваемому виду деятельности предусмотрен порядок приема наличных средств только с применением кассового аппарата, иначе предприниматель может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.5 КоАП.

Важно также отметить, что, помимо налоговых платежей, индивидуальный предприниматель вне зависимости от примененной системы налогообложения оплачивает один раз в год страховые взносы по фиксированной ставке, которая составляет на 2013 год 35,664 тысячи рубля.

Получаем патент

Согласно пункту 1 статьи 346.46 Налогового кодекса, изменения в который вступили в силу с 1 декабря 2012 года, постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента. Постановка на учет производится в течение пяти дней со дня его получения.

Если патент получается на срок до шести месяцев, то его оплата производится в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент получается на срок от шести месяцев до года, то налоговый патент можно оплатить двумя этапами: 1/3 от стоимости оплачивается при оформлении патента, в течение 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности. Оставшуюся сумму в размере 2/3 стоимости оплачивают не позднее 25-дневного срока по истечении периода, на который выдан патент.

При выборе формы налогообложения на основе патента ИП собственник освобождается от уплаты налога 3-НДФЛ в размере 13% от дохода с аренды или найма, а так же от налога на имущество.

Арсен Исоян, советник ООО «Контакт служба правового взаимодействия»

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *