Договор долевого участия в строительстве фз 214 образец

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ №214 и его образец, актуальный на 2019 год

Покупая квартиру на стадии строительства можно значительно сэкономить финансовые средства.

Однако велик риск «заморозки» стройки или мошенничества со стороны застройщика и, как следствие, неполучения купленной жилплощади. Именно для этого и предусмотрен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).

Предмет договора

Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании п. 1 ст. 4 Закона №214-ФЗ).

Текст договора четко определяет передачу строго определенного объекта недвижимости в установленный договором срок.

Договором определяется объект долевого строительства, который должен получить его участник при получении застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию (на основании пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ).

В договоре долевого строительства обязательно должно быть указано:

  • наименование объекта недвижимости;
  • состав;
  • проектная площадь;
  • адрес;
  • конкретное расположение.

То есть указывается, какую именно квартиру получит участник, в каком доме, по какому адресу, на каком этаже, какой площади, планировки. Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче: с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик.

Существенные условия договора

С первых строк договора должно быть понятно, между кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».

Указывается следующая информация:

  • полное официальное наименование компании-застройщика;
  • дата и место ее регистрации;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и проектной декларации.

Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит, и договор должен быть подписан именно им.

Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.

Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.

С 2015 года в качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.

Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.

Как предусматривает Федеральный закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.

Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.

Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.

Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ №214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.

Сроки строительства и сдачи объекта

Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:

  1. Срок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.
  2. Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.

Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ №214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.

Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.

Порядок расчетов

Немаловажное значение имеют пункты, касающиеся финансовой стороны сделки.

Договор должен четко определять стоимость объекта, желательно в рублевом эквиваленте.

Оговаривается в ДДУ не только срок осуществления оплаты дольщиком покупки, но и источники денежных средств (собственный капитал или банковский займ).

Важно прописать в договоре, кем именно будет осуществляться процесс регистрации прав собственности готового объекта недвижимости, застройщиком или дольщиком, и кто будет оплачивать расходы.

Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам, дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.

Пределы ответственности сторон договора

При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:

  1. Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ №214.
  2. Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
  3. Застройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдаче объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недочеты в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ №214, либо дольщик должен получить денежную компенсацию.
  4. Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.

Основания и порядок расторжения договора

Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможна по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.

При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.

Ее величина может варьироваться от 1 до 15% от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.

Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.

Юридическая помощь при долевом участии в строительстве

В видео-сюжете юрист отвечает на вопросы граждан, касающихся заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Разъясняется, в чем суть данного соглашения, какая форма договора наиболее безопасна для покупателя недвижимости, на что нужно обратить внимание при заключении сделки, какие моменты обязательно должны быть прописаны в тексте договора.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.

Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.

Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).

Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28).

Другие публикации:  Настоящий стандарт устанавливает обязательные требования к

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.

Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015–2016 годов)

О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.

Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:

  1. Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
  2. Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
  3. Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
    • В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
    • В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
  4. Очень важно не забыть согласовать и отразить в договоре долевого участия главные условия сделки, без которых договор не будет считаться подписанным. Это:
    • Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
    • Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
    • Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
    • Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
    • Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
  5. Дополнительно контрагенты по сделке долевого участия вольны согласовать в документе любые необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству.
  6. Оканчивается договор долевого участия данными сторон и их подписями (печатями).

Подводные камни договора долевого участия в стройке

Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.

Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.

Перед тем как подписать договор долевого участия, нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности.

Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с некоторыми рисками. Последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны обезопасить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер – регистрация договоренностей между застройщиком и покупателем через ДДУ (договор долевого участия в строительстве). У этого вида оформления отношений есть как плюсы, так и возможные минусы – давайте разбираться подробнее.

Что такое ДДУ? Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицу, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства. ДДУ заключается только до ввода новостройки в эксплуатацию. Договор долевого участия – это документ, регламентированный законом. Если застройщик планирует работать в правовом поле – он обязан заключать такой договор с каждым лицом, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.

Федеральный закон №214

Договор долевого участия в 2019 году регламентируется федеральным законодательством. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, в которых раскрываются юридические тонкости таких документов.

Долевое строительство в понимании закона – это возведение многоквартирных домов на средства не самого юридического лица, а на деньги физических или других юридических лиц, которые фактически покупают у застройщика не сами квартиры, а права на требования квартир. Давайте разберемся в тонкостях закона.

В отличии от ЖСК

Договор долевого участия несет в себе существенные отличия между договором физического лица с ЖСК, но большинство все равно путают два этих распространенных механизмов покупки квартир в новостройках. Вот ключевая разница:

  • Если вы покупаете квартиру у ЖСК, то фактически вы платите как за будущую квартиру, так и пай за вступление в ЖСК. Т.е. в негативных ситуациях это будет два разных процесса возврата, и сумма, отданная за вступление в члены жилищно-строительного кооператива, будет потеряна.
  • У ЖСК нет ограничений по итоговой стоимости квартиры. Т.е. если в договоре долевого участия, заключенного в 2019 году, должна быть прописана цена и она же должна быть итоговой, то в ЖСК все иначе. Да, в договоре будет цена – но общим решением ЖСК ее можно поменять. Поэтому квартира в ЖСК только сначала может быть привлекательной в части цены. Затем же по разным причинам ценник скорее всего вырастет до уровня обычной новостройки по договору долевого участия.
  • Вы не сможете спокойно продать свою будущую квартиру – придется получать согласие общего собрания ЖСК и их согласие на вступление покупателя в члены этого ЖСК
  • Вы не застрахованы от двойных продаж недвижимости – т.е. в силу отсутствия обязанности регистрировать договор ЖСК в Росреестре также, как это происходит в случае договора долевого участия, застройщик может продавать вашу же квартиру нескольким людям – такая схема мошенничества нередка на Российском рынке недвижимости.


Это немногие отличительные черты договора долевого участия по ФЗ №214 и договоров ЖСК. Если вы еще не решили, заключать ли договор ДУ или все же рискнуть и заключить договор с ЖСК, лучше изучить все особенности этого механизма. Выбрать непроверенный ЖСК вместо ДДУ – это прямая дорога к риску стать обманутым дольщиком. Будьте внимательны. (подробнее об отличиях жск и дду).

Договора долевого участия, особенно после внесенных в 2019 году изменений, несут в себе массу как плюсов, так и минусов. Давайте изучим их внимательнее. Начнем с плюсов:

  • Покупатель, будущий дольщик, не сомневается в том, что покупает реальный объект. По закону будущему инвестору в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году обязаны предоставить данные по проектной декларации и ее изменениям, а также всю разрешительную документацию, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или аренду участка, на котором ведется строительство
  • Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный веб-сайт. Этот сайт должен открываться на любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии проектной декларации, так и наиболее актуальную на момент просмотра.
  • Дольщика не беспокоят проблемы строителей, так как цена на договор вырасти не может. Поэтому резкая инфляция или просто желание директора не смогут стать причиной повышения цены. Вы купили право за миллион – больше платить не придется
  • Требования к договору долевого участия довольно жесткие. Так, по этой схеме застройщик сможет изменить проектную декларацию только по согласованию с дольщиками – это так же прописывается в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет внезапно больше на несколько этажей, а в виде пристройки не появится торговый центр или промышленные помещения
  • Прозрачные схемы выполнения гарантийных обязательств застройщика прописываются прямо в договоре долевого участия – это позволяет не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде – вы можете ссылаться напрямую на договор долевого участия.
  • Есть обязанность платить неустойку, ее размер указан как в гражданском кодексе, так и в самом ФЗ-214, а соответственно – в договоре долевого участия.
Другие публикации:  Сад с 3 лет а пособие до 15 года

Минусов также много, и некоторые из них идут в том числе и из плюсов-обязательств, накладываемых на строителей. Так, это следующие недостатки:

  • Так как цена договора фиксирована, то у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если застройщик — банкрот). Договор долевого участия не разрешает изменять цену на право требования на квартиру, поэтому девелоперу приходится закладывать возможные риски в имеющуюся цену. Демпинговать же не выходит из-за конкурентного рынка. Поэтому привести к банкротству может например такая заурядная ситуация, как повышение цен на кирпич или бетон.
  • Стоимость квартиры обычно больше, если вы приобретаете ее по договору долевого участия. В том числе и из-за обязательства сбрасываться в компенсационный фонд долевого строительства. Так, участники ЖСК лишены этого обязательства, поэтому могут на старте предлагать цены выгоднее.
  • Договор долевого участия обязателен для регистрации в управлении Росреестра. Это значит, что процесс покупки квартиры будет достаточно долгим.
  • Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по инициативе дольщика заложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что заключенный договор долевого участия в 2019 году просто так расторгнуть не получится – нужные основания. И вы не сможете просто так отказаться от его исполнения, читай, от оплаты стоимости договора.
  • Получить у застройщика рассрочку на долгий срок достаточно сложно – девелоперы нехотя дают возможность платить за квартиры по ДДУ больше чем в течение полугода. Поэтому придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована у банка, где вы планируете получить ипотечный займ.

Двойные продажи

Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ можно назвать регистрацию договора долевого участия в управлении Росреестра по вашему региону. Дело в том, что эта регистрация в том числе означает проверку по базе всех зарегистрированных объектов в данном многоквартирном доме и исключает повторную регистрацию права требования. Переводя на человеческий язык – это исключает махинации с продажами одной квартиры нескольким людям.

Дело в том, что фактически вы не сразу получаете результат выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

  • Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
  • Вы заключаете договор долевого участия
  • Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
  • Ждете, пока дом сдадут

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде.

Договор долевого участия образца 2019 года требует от заключающих его лиц полностью описать отличительные признаки квартиры, в том числе этажность, нахождение этой квартиры в плане и проектной декларации, а также ее номер. Двойные продажи фактически исключены.

Раньше договора купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма выставления неустойки при расторжении договора. В случае с применением договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописаны ответственность по ДДУ и схема расчета неустойки. Так, взыскать неустойку можно в случае:

  • Нарушен срок сдачи новостройки или передачи ключей дольщику больше, чем на два месяца от даты, указанной в договоре долевого участия
  • Есть существенные недостатки в построенном доме – например, трещины в стене
  • Застройщик передает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

Все эти пункты также является в том числе основанием для расторжения договора. То есть вы можете требовать с застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Посчитать сумму неустойки за просрочку достаточно просто:

  • Нужна дата сдачи дома, указанная в договоре ДУ – считаем количество прошедших от нее дней
  • Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства – это 8,5%
  • Далее считаем по формуле: 1/150 Х 8,5% Х количество дней Х стоимость квартиры

Например, за день просрочки при стоимости договора в 1 млн рублей застройщику придется заплатить вам чуть меньше 600 рублей.

Обязанности застройщика по ДДУ

Не будем останавливаться на полной структуре обязанностей застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Сосредоточимся на том, что конкретно интересно дольщику.

  • В рамках договора долевого участия застройщик обязан предоставлять в управление госстройнадзора проектную декларацию. Это происходит при регистрации первого договора – поэтому если вы стали первым человеком, который приобретает квартиру в этой новостройке, хоть такая ситуация и редкость, придется контролировать этот процесс.
  • Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему требованию. Это означает, что у девелопера есть возможность замолчать какую-то информацию, если вы самостоятельно не озвучите вопрос. Что именно нужно спрашивать у застройщика, рассмотрим ниже
  • Если вы заключили договор долевого участия, то вы вправе контролировать расходование ваших средств – застройщик обязан тратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором будет находиться квартира, принадлежащая вам по праву требования. Фактически, если на месте строительства начала возводить торговый центр, у вас есть право, а у застройщика обязанность ознакомить вас с документами на эту стройку и доказать, что строит он ТЦ за иные, не ваши средства
  • Застройщик обязан достроить собственными силами или любыми другими привлеченными силами третьих лиц объект, на который заключен договор долевого участия. Застройщик обязан передать вам квартиру, находящуюся в надлежащем качестве, ровно как и сам объект жилого строительства
  • Девелопер обязан оповестить вас об окончании строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания самого возведения объекта
  • Договор долевого участия образца 2019 года предусматривает обязанность застройщика выплатить вам пени и неустойки, а также вернуть денежные средства, если есть основания для расторжения существующего ДДУ

Уловки застройщиков

Несмотря на достаточно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые застройщики находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые обязательные механизмы защиты дольщиков. Другие же и вовсе не брезгуют собирать деньги и пропадать в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок обхода закона о ДДУ.

Достаточно запутанная схема, в которой сложно разобраться без знания сопутствующего законодательства. Существует в России так называемый «вексель» — ценная бумага, которую можно купить у организации. В долевом строительстве застройщики действуют следующим образом:

  • Они предлагают вам заключить договор долевого участия и заплатить за него с помощью векселя – так якобы дешевле. Или называется любая другая причина.
  • На самом же деле причина в другом – согласно закону девелопер может привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если такого нет – то и собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, находится лазейка – вексель
  • Дольщик, покупая вексель, получает красивую бумагу о том, что застройщик обязуется заключить с ним ДДУ и учесть цену векселя в цене этого договора.

Здесь кроется основной обман. Все нормы ФЗ-214, направленные на защиту дольщика, в схеме с векселем не действуют. Ни неустойки, ни страховка от двойных продаж – ничего. Фактически вас обманывают и вексель может обернуться простой бумажкой.

Вы рассчитываете на то, что застройщик заключит с вами договор, но этого может и не произойти. Причем по любой причине – как незаконной, например, простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и по законной – банкротство компании. Но в последнем случае обладатели ДДУ защищены компенсационным фондом долевого строительства. А покупатели векселей – ничем. Не покупайте векселя в ответ на заверения застройщика заключить с вами через какое-то время ДДУ

Другие публикации:  Пособие архангельского

Предварительный договор

Еще более простая схема, в которой недобросовестные застройщики играют на невнимательности покупателя. Так называемый предварительный договор долевого участия отчитается от ДДУ только одним словом, но фактически является просто фиктивной бумагой, ни к чему не обязывающей застройщика. В этом договоре не прописывается ничего, что требует закон от ДДУ. Все риски ДДУ предусмотрены законодателем. В предварительном договоре этого нет.

Фактически, в этом договоре вы просто договариваетесь о том, что в указанный срок (если он есть), застройщик обязуется заключить с вами ДДУ. Что будет указано в этом ДДУ – неясно. И вот еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия проводятся уже после регистрации документа в Росреестре. Выходит не очень веселая ситуация:

  • Вы заключаете предварительный договор
  • Платите застройщику
  • Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
  • Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули. Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Не заключайте предварительные договора долевого участия. Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре

Как заключить ДДУ?

Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика. Поэтому лучше проверить, все ли нужные пункты есть в ДДУ, который вы планируете заключить. Давайте разберемся подробнее.

Обязательные пункты

Обязательно проверяйте, нет ли в договоре каких-то разночтений или странных вроде «предварительно». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без каких-то неясностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные пункты, которые должны содержаться в любом договоре:

  • В преамбуле должны быть указаны ваши ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адресом регистрации. Вы в договоре называетесь Дольщик или Инвестор.
  • Данные застройщика – юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В договоре он будет называться Застройщик
  • Строка «Предмет договора». В ней указано, что данный Застройщик обязуется передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Отсылка к этому ФЗ необходима, так как это точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
  • Проверяйте наличие данные о многоквартирном возводимом доме. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы покупателе квартиру в одном из объектов строящегося микрорайона. Только отличительные черты именно вашей новостройки – количество этажей, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
  • Вам нужны также отличительные характеристики квартиры, которую вы приобретаете – в ней прописывается этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты – в дальнейшем при сдаче вам поможет эта информация принять жилье и обсуждать с застройщиком неустойку или доплату при нарушении количества метров
  • Цена договора указывается как за квадратный метр, так и полностью цена договора. Здесь важность вот в чем – после строительства вы принимаете квартиру и происходит замер площади квартиры сотрудниками БТИ. Площадь может отличаться плюс минус 2-3 метра. Если площадь больше – вы будете знать, сколько нужно доплатить застройщику. Если меньше – сколько застройщик должен вам
  • Вам нужно указать точный срок передачи вам недвижимости, а также срок сдачи в эксплуатацию самого дома. Обязательно проверьте наличие именно двух дат – иногда бывает, что застройщик сдает дом в срок, а с передачей ключей тянет по полгода и более, занимаясь исправлением недостатков в квартире, на которые не обращает внимания принимающая комиссия
  • Ответственность застройщика должна быть четко прописана. Гарантийный срок – минимум 5 лет. Инженерные системы и коммуникации – 3 года минимум.
  • Гарантии застройщика на возведение объекта – здесь речь идет о том, что застройщик подтверждает передачу денег за договор долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или же демонстрирует страховые обязательства на эту новостройку
  • Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке – собственности или аренда. Если последнее – то на сколько лет. Проверяйте, не отличается ли срок сдачи новостройки от конца срока аренды – цифры должны совпадать. И обязательно смотрите на фразу про срок сдачи – там должно быть написано именно «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи». Это важно
  • Механизм расчета – по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в управлении Росреестра, но никак не до этого. Застройщик может попросить у вас выплатить часть договора заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность иначе – например, выпиской со вклада в банке на нужную сумму или форматом расчета через банковскую ячейку или аккредитив

Проверяйте всю информацию в договоре долевого участия до его подписания и отправки документов в Росреестр.

Заключение договора (образец)

Сам договор вам предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда увидели его в первый раз. Вы имеете право дополнить его нужными пунктами и предложить застройщику внести эти исправления в чистовой вариант. Алгоритм должен выглядеть так:

  • Вы проверяете всю информацию о застройщики
  • Приходите к нему в офис, просите копию ДДУ и проектную декларацию
  • Внимательно изучайте все пункты договора, лучше всего – с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
  • Либо вносите правки и договариваетесь с застройщиком
  • Либо даете согласие и оставляете свою подпись в договоре

Договор составляет сам застройщик. На нашем сайте можно изучить реальный договор долевого участия. Образец можно скачать здесь.

Пакет документов

Пакет документов, который необходимо собрать дольщику, достаточно невелик. Необходимо собрать:

  • Копию паспорта
  • Сам договор и приложения к нему
  • Дополнительные соглашения с застройщиком – если необходимо
  • Заявление дольщика в свободной форме (шаблон предоставляется застройщиком)

Если вы покупаете квартиру через доверенное лицо, придется заключать доверенность у нотариуса. Есть супруг или супруга – придется получить у нотариуса их согласие на покупку. В случае с ипотекой банк подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия

За регистрацией договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться в несколько мест:

  • Управление Росреестра вашего региона
  • Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Срок регистрации увеличится на сутки, зато очередей практически нет
  • Подать документы с помощью электронной регистрации – обычно это происходит в случае, если вы покупаете квартиру через ипотечный займ. Как физическое лицо вы можете сделать это самостоятельно, но для этого нужна электронная подпись. Сроки увеличиваются в разы, поэтому проще использовать первые два варианта

После подачи документов вы получаете расписку о том, что бумаги приняты. Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Останется только ждать окончания строительства.

Несмотря на все прелести договоров долевого участия в 2019 году, новоиспеченный дольщик все равно может столкнуться с тем, что его новостройка станет проблемной. В основном это происходит по причине банкротства компании-девелопера. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, так как в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства. Но так как прецедентов еще не было, остается лишь догадываться, как все будет происходить в реальности.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *