Экспликация помещений договор

Примерная форма договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

[ указать место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы ], в лице [ должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем

«Арендодатель», с одной стороны, и [ полное наименование организации, предприятия с указанием организационно-правовой формы ], в лице [ должность, Ф. И. О. руководителя организации, предприятия ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение: [ указать наименование или номер нежилого помещения в соответствии с экспликацией технического паспорта ], площадью [ цифрами и прописью ] кв. м. расположенное на [ вписать нужное ] этаже [ указать характеристику здания в соответствии с техническим паспортом например, административное и т. д. ] здания общей площадью [ цифрами и прописью ] кв. м., расположенного по адресу: [ вписать нужное ], кадастровый N [ вписать нужное ].

Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, его расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих [ вписать нужное ], определяются согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв. N [ вписать нужное ]), выданного [ вписать нужное ] по состоянию на [ число, месяц, год ] с изменениями по состоянию на [ число, месяц, год ].

Площадь и границы арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом.

Экспликация и поэтажный план технического паспорта является приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.2. [ вписать нужное ] здание общей площадью [ значение ] ([ вписать нужное ]) кв. м., расположенное по адресу: [ вписать нужное ], кадастровый N [ вписать нужное ] принадлежит [ указать полное наименование Арендодателя ] на праве собственности на основании [ указать наименование правоустанавливающих документов, орган их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов ]. Право собственности [ указать полное наименование Арендодателя ] на [ вписать нужное ] здание общей площадью [ указать цифрами и прописью ] кв.м, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [ число, месяц, год ] за N регистрации [ вписать нужное ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Арендатором для [ указать целевое назначение арендуемого недвижимого имущества, например, для размещения офиса и т. д. ].

1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия Арендодателя.

1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц, за исключением зарегистрированных.

1.6. Арендодатель доводит до сведения Арендатора, а Арендатор принимает к сведению, что в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендодатель знал или не мог не знать.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме [ значение ] ([ вписать нужное ]) рублей ежемесячно в срок до [ вписать нужное ] числа месяца следующего за оплачиваемым путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.

2.2. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону за [ вписать нужное ] путем направления другой стороне письменного уведомления.

2.3. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его собственностью. По окончании срока действия настоящего договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного [ указать какой вид ремонта: капитальный, косметический, отделка и т. д. ] ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет Арендатора и неотделимых улучшений возмещается Арендатору.

3. Выкуп арендованного нежилого помещения. Выкупная цена. Переход права собственности на арендованное нежилое помещение

3.1. Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

3.2. Выкупная цена арендованного нежилого помещения, указанного в п. 1.1. составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей. Сумма выкупной цены не подлежит изменению.

3.3. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности Арендатора, переход права собственности и прекращение права собственности Арендодателя на арендованное нежилое помещение при выкупе его Арендатором по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей выкупной цены, подлежит обязательной государственной регистрации в [ указать наименование органа регистрации прав ]. Право собственности у Арендатора на нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора возникает с момента государственной регистрации.

4. Права и обязанности сторон

4.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет право:

4.1.1. контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного имущества недвижимого имущества;

4.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

4.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:

4.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем [ указать какой вид ремонта: капитальный, косметический и т. д. ] ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения;

4.2.2. на выкуп арендованного нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 настоящего договора;

4.2.3. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

4.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:

4.3.1. предоставить Арендатору в течение [ значение ] дней (месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в аренду;

4.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора;

4.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;

4.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок [ вписать нужное ];

4.3.5. в течение [ значение ] дней после истечения срока настоящего договора аренды или до его истечения в течение [ значение ] дней с момента уплаты Арендатором всей установленной п. 3.2. настоящего договора выкупной цены передать в собственность Арендатора арендованное нежилое помещение в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием.

4.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:

4.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в п. 1.1. настоящего договора;

4.4.2. представить по требованию Арендодателя надлежащие доказательства использования арендуемого недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора, в том числе и при проведении проверки на месте;

4.4.3. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленном разделом 2 настоящего договора;

4.4.4. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы;

4.4.5. при эксплуатации арендованного нежилого помещения соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила;

4.4.6. обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т.д.);

4.4.7. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя, которые могут периодически корректироваться им. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других моментов, касающихся общих интересов Арендатора и Арендодателя;

4.4.8. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;

Другие публикации:  Можно ли вернуть доски в магазин

4.4.9. в случае возникновения любых аварийных ситуаций, неполадок в арендуемом нежилом помещении, в том числе на трубопроводах центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, электротехнического и прочего оборудования немедленно уведомить Арендодателя [ указать каким образом: по факсу, по телефону, электронной почте и т. д. ], принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им беспрепятственный доступ в арендованное помещение соответствующим аварийным службам для устранения аварий и неполадок, вне зависимости от режима работы помещений.

4.4.10. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.

5. Ответственность сторон

5.1. Ответственность Арендатора:

5.1.1. В случае нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора последний уплачивает пени в размере [ значение ] % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5.1.2. В случаях грубого нарушения Арендатором условий настоящего договора, а именно:

— использование нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего договора;

— передача нежилого помещения или его части третьим лицам в субарендное пользование без соответствующего письменного согласования с Арендодателем;

— умышленное ухудшение Арендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;

— невыполнение требований Арендодателя, предусмотренных п.п. 4.4.4.-4.4.9. настоящего договора Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере [ вписать нужное ] кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендодателя.

5.1.3. В случае, если Арендатор после окончания договора не освобождает арендованное нежилое помещение в установленные настоящим договором сроки, не возвращает его, т.е. уклоняется от подписания Акта приема-передачи или возвращает нежилое помещение несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать, помимо внесения Арендатором арендной платы за весь период фактического пользования недвижимым имуществом и неустойки в виде штрафа в размере [ вписать нужное ] кратной сумме месячной арендной платы, также и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

5.2. Ответственность Арендодателя:

5.2.1. В случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных п. 4.3.1. и п. 4.3.2. настоящего договора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере [ значение ] рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный неисполнением, в части не покрытой неустойкой;

5.2.2. В случае нарушения Арендодателем обязательства, установленного п. 4.3.5. настоящего договора, Арендодатель уплачивает Арендатору неустойку в виде пени в размере [ значение ] % от выкупной цены нежилого помещения, установленной в п. 3.2. настоящего договора за каждый день просрочки, а также Арендодатель обязан полностью возместить Арендатору убытки, причиненные неисполнением обязательства по договору.

5.3. Уплата неустойки, установленной настоящим договором не освобождает Арендатора и Арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору в натуре.

6. Порядок изменения и расторжения договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору [ вписать нужное ], другая сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение [ значение ] дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменной виде.

6.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.3. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает недвижимое имущество.

6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет недвижимое имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию недвижимым имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное Арендатору недвижимое имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора;

— недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.3. настоящего договора.

7. Срок действия договора. Заключительные положения

7.1. В соответствии со ст. 131 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости и считается заключенным с момента такой регистрации.

7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до [ число, месяц, год ] (не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендатором в полном объеме.

7.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.4. Реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

7.5. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев.

7.6. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

7.7. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в [ вписать нужное ] срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.

7.8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах [ наименование органа регистрации прав ], а остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

1. Акт приема-передачи нежилого помещения от [ число, месяц, год ] (Приложение N 1);

2. Экспликация нежилых помещений [ вписать нужное ] этажа (Приложение N 2);

3. План расположения нежилых помещений [ вписать нужное ] этажа здания (копия плана [ вписать нужное ] этажа Технического паспорта здания (Приложение N 3);

Как правильно составленный договор аренды поможет избежать налоговых штрафов

Бухгалтеры уже привыкли, что порядок налогообложения той или иной операции напрямую зависит от ее документального и, в первую очередь, договорного оформления. А вот в случаях с арендой от формулировок договора может зависеть система налогообложения в целом — ЕНВД или УСН. Налоговые последствия таких ошибок способны довести предприятие до банкротства. И обиднее всего, когда причина ошибки и краха бизнеса — одна неправильная строчка в договоре аренды. О том, на какие моменты в договорах аренды, кому и в каких именно случаях надо обратить особое внимание, мы расскажем в нашей сегодняшней статье.

Торговля по образцам

Представим ситуацию: организация или предприниматель арендуют помещение, где проводится демонстрация образцов товаров и оформляется договор купли-продажи. Сам товар выдается покупателю в другом месте, например, на складе. Формально в таком случае мы имеем дело с торговлей по образцам. Это означает, что ЕНВД применяется, когда помещение находится в объекте стационарной торговой сети. И, соответственно, «вмененка» не применятся, если арендуемое помещение находится вне объекта стационарной торговой сети.

Поэтому, оформляя договор аренды, моменты, касающиеся вида арендуемого помещения, нужно зафиксировать максимально четко. Если арендуется помещение вне объекта стационарной сети (ЕНВД нет), то формулировать договор лучше следующим образом:

«….Арендатор использует помещение в целях размещения образцов реализуемой продукции, демонстрации их покупателям и потенциальным покупателям, а также размещения сотрудников Арендатора….».

«…помещение передается Арендатору для целей размещения в нем офиса…».

Можно также указать, что:

«…помещение не имеет торговых залов. Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации не является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

И в качестве приложений к договору дать копии соответствующих документов. Такие формулировки будут означать, что путь на ЕНВД налогоплательщику закрыт.

Если же арендуется помещение в объекте стационарной сети (ЕНВД есть), то надо, во-первых, прямо указать на это в договоре:

«…Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

А во-вторых, надо обязательно запастись дополнительными документами. Например, экспликацией помещения, где бы указывалось целевое назначение помещения (торговое) и назывались другие признаки торгового помещения — наличие складов, торговых залов, мест для прохода покупателей и т. д. (см., в частности, постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.12 № 14139/11 и от 15.02.11 № 12364/10, а также письма Минфина России от 01.04.11 № 03-11-11/80 и от 31.12.10 № 03-11-06/3/175). Лишь эти документы позволят избежать споров с налоговиками о системе налогообложения и применять ЕНВД.

Другие публикации:  Калькулятор налог на недвижимость 2019

Арендуем площадь или часть здания?

Опишем другую распространенную ситуацию: предприниматель или организация арендуют небольшую площадь в стационарном магазине, имеющем, как и положено, торговый зал. В регионе, где находится магазин, введен ЕНВД для розничной торговли. В описанной ситуации от того, что именно зафиксировано в договоре аренды, может зависеть величина уплачиваемого налога.

Например, если в договоре арендуемое помещение не выделено как «часть здания, специально оборудованная и предназначенная для ведения торговли», то налог нужно уплачивать с площади торгового места.

Если же в договоре четко указано, что арендуется «часть помещения, имеющая торговый зал определенной площади», то налог будет рассчитываться уже на основании площади торгового зала (см. письма ФНС России от 06.05.10 № ШС-37-3/1247@ и от 27.07.09 № 3-2-12/83, письмо Минфина России от 26.05.09 № 03-11-09/185).

Таким образом, если торговля реально ведется через небольшой торговый зал, то в целях уменьшения суммы налога необходимо позаботиться о правильной фиксации этого момента в договоре аренды. Формулировка в данном случае может быть такой:

«…помещение представляет собой часть магазина и предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал, площадью пять квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью два квадратных метра…».

Дополнительно можно указать, что помещение передается с торговым оборудованием — прилавками, местами для установки кассовых аппаратов, витринами и т.п. Либо отметить, что арендатор вправе подобное оборудование устанавливать самостоятельно. Это будет дополнительным подтверждением того, что речь идет о торговом помещении.

Один договор — один объект

Наконец, рассмотрим еще одну ситуацию, касающуюся налогообложения у арендатора. Речь идет о случаях, когда одна и та же компания или предприниматель арендует несколько помещений с торговыми залами. Особенно это важно, если помещения находятся в одном здании. Тут главная задача — составить договоры таким образом, чтобы было понятно: арендуется несколько самостоятельных объектов. А их объединение не планируется или даже прямо запрещено. Или, наоборот, арендуемые помещения будут объединены в единый торговый объект с единым торговым залом.

Как вы понимаете, от этого тоже может зависеть система налогообложения. Ведь розничная торговля, которая осуществляется с использованием торговых объектов с площадью торгового зала не более 150 кв. метров, переводится на ЕНВД, а если торговый зал превышает 150 кв. метров — не переводится.

Если вы, арендуя несколько торговых помещений, хотите сохранить возможность применять ЕНВД, составляйте на каждое из них отдельный договор аренды. Кроме того, на каждый объект должны быть оформлены отдельные инвентаризационные документы. В таком случае оснований для суммирования площадей не будет (см. письма Минфина России от 24.06.10 № 03-11-06/3/90, от 15.04.10 № 03-11-11/101), даже если эти помещения находятся в одном и том же здании и даже в одном торговом зале. Это подтверждают постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.01.09 № Ф04-8161/2008(18804-А81-27) и ФАС Северо-Западного округа от 06.04.10 по делу № А56-59468/2008.

Часть магазина или торговое место

Теперь обратим внимание на налоги у арендодателя. И вернемся к ситуации, когда решается вопрос о том, что же является предметом аренды: торговое место или часть торгового здания с залом. В данной ситуации грамотно сформулировать договор гораздо важнее именно для арендодателя. Ведь, в отличие от арендатора, который рискует лишь немного переплатить налог, если площадь его торгового зала меньше 5 «квадратов», у арендодателя от формулировок зависит система налогообложения в целом. Поясним, что мы имеем в виду.

Если по договору аренды передаются части магазина, имеющие торговый зал, то данная деятельность не подпадает под единый налог на вмененный доход. Если же речь идет о деятельности по сдаче торговых мест в торговом центре, не имеющем торговых залов, то доходы от этой деятельности облагаются единым налогом на вмененный доход.

Разграничить эти два вида предпринимательской деятельности можно с помощью договора аренды. В первом случае (ЕНВД нет) формулировка будет примерно следующей:

«…помещение представляет собой часть магазина и предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал площадью пять квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью два квадратных метра…».

А во втором (ЕНВД есть) она будет такой:

«….предоставляемое помещение, согласно правоустанавливающим документам, не имеет зала обслуживания и предназначено для организации торговых мест…».

Ну, и конечно, данные формулировки должны соответствовать другим правоустанавливающим документам — техническому паспорту на объект, экспликации и т.п. (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.09.10 по делу № А11-14602/2009).

Отметим еще один момент, важный для арендодателя. Система налогообложения может также зависеть от указания в договоре аренды обязанностей сторон по оборудованию передаваемых в наем торговых мест.

Так, если организация сдает в аренду площади в стационарных помещениях, которые в договоре значатся как отдельные торговые места, то этот вид деятельности подпадает под ЕНВД.

Если же в договоре мы видим формулировку вроде:

«….Арендодатель передает в аренду площади, на которых арендатор собственными силами и за свой счет вправе оборудовать торговые места…».

то деятельность арендодателя на ЕНВД не переводится. То есть налоги нужно уплачивать по общей или упрощенной системе налогообложения. Естественно, что в правоустанавливающих или инвентаризационных документах данные площади не должны быть обозначены как отдельные стационарные торговые места (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.11.10 по делу № А19-11748/09).

Когда нужна экспликация к договору аренды

Обычно в договоре аренды помещения указывают адрес здания, в котором оно располагается, этаж, площадь помещения, номер. Чтобы исключить споры, какое конкретно помещение сдано в аренду, к договору надо приложить экспликацию — копию плана здания, выданного БТИ, на котором очерчены границы расположения помещения на этаже. Как показывает практика, отсутствие экспликации служит основанием для признания договора аренды помещений незаключенным. Но не всегда. Когда суды оставляют договор в силе, несмотря на отсутствие экспликации?

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии подобной информации условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

К таким данным можно отнести экспликацию. Однако на практике ее наличие зависит от условий месторасположения помещения на этаже и в здании.

Если помещение одно на этаже

Предположим, арендуемое помещение на этаже одно или арендуется весь этаж. Тогда прилагать к договору аренды экспликацию не нужно. Если в договоре отражен адрес здания и номер этажа, сомнений в его расположении не возникает.

В договоре может быть прописано, что приложением к нему должна быть экспликация. Но фактически ее нет. Это не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если помещение на этаже действительно одно. Проверить суду данный факт без экспликации, конечно, сложно. Но он может изучить вопрос по существу, проанализировать, например, на основании плана здания, оговорили ли стороны договора его объект, и определить, действительно ли экспликация нужна или для согласования условия об объекте достаточно указать адрес переданного в аренду помещения.

Подобную ситуацию рассмотрел ФАС Центрального округа в постановлении от 24.12.2010 по делу № А14-2430/2010/56/32.

В этом деле суды первой и апелляционной инстанций признали договор аренды площадей на двух этажах торгового центра незаключенным именно из-за отсутствия экспликации, которая должна была прилагаться к договору.

Суд кассационной инстанции посчитал, что такого формального признака недостаточно, чтобы говорить о неопределенности объекта. Суд обратил внимание, что общие площади этажей торгового центра и площади помещений, отраженных в договоре аренды, совпадают. А это может свидетельствовать о том, что стороны определили объект, подлежащий передаче в аренду.

Кассация отправила дело на новое рассмотрение и предложила выяснить, как соотносятся площади арендуемых помещений на двух этажах торгового центра и общие площади всех помещений этих этажей. Иными словами, есть ли на этажах еще помещения кроме арендуемого, или помещение одно. Если оно одно на этаже, установить объект, передаваемый в аренду, можно вполне определенно. Экспликация не нужна.

Если помещений на этаже несколько

Когда на одном этаже со сдаваемым в аренду помещением находятся другие, для индивидуализации конкретного арендуемого помещения экспликация необходима, поскольку только она позволяет определить точное месторасположение и границы помещения. И если ее не приложили к договору, суды, как правило, признают договор аренды незаключенным (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2004 № А43-8748/2003-17-269, Восточно-Сибирского округа от 10.07.2008 № А19-5328/07-7-Ф02-3207/08, Поволжского округа от 30.04.2009 по делу № А57-5858/2008 и Дальневосточного округа от 13.12.2010 № Ф03-8632/2010).

Отметим, что ранее, принимая такие решения, в качестве правового основания суды опирались не только на п. 3 ст. 607 ГК РФ, но и на п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Дело в том, что ГК РФ не раскрывает, какие именно документы индивидуализируют арендуемое помещение, но это конкретизировано в п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ.

Другие публикации:  Договор рассрочки на автомобиль бланк

До 2008 г. данная норма в числе документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды помещения (если он заключен на срок не менее года), устанавливала поэтажный план здания с обозначением сдаваемых в аренду помещений, то есть экспликацию (постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 № КГ-А40/12215-08-П). В 2008 г. в п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ были внесены изменения. Теперь для госрегистрации прав вместо поэтажного плана к договору аренды следует прилагать кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади.

По нашему мнению, опираться на упомянутую норму по-прежнему можно. Ведь в кадастровый паспорт включен и план расположения помещения на этаже, где отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.

У сторон разногласий нет

Как показывает арбитражная практика, в ряде случаев суды не подходят к вопросу о необходимости экспликации формально. Есть судебные решения, в которых факт отсутствия экспликации, даже при том что по договору аренды передавался не весь этаж, а помещение в составе других, не повлек признания договора аренды недействительным.

Суды, признавая договор аренды без экспликации заключенным, опираются на ст. 431 Гражданского кодекса, согласно которой при толковании условий договора суд учитывает буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если изложенное правило не позволяет определить содержание договора, необходимо выяснить общую волю сторон с учетом цели договора. При этом во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, включая предшествовавшие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя этот подход, суды обращают внимание на тот факт, что договор аренды длительное время исполнялся сторонами и у них не было взаимных претензий по поводу месторасположения и площади переданного в аренду объекта. При таких обстоятельствах данных об адресе здания, о месте расположения в нем помещения и площади последнего достаточно, чтобы считать условие об объекте аренды согласованным.

Как отмечено в одном из таких судебных актов, надлежащее исполнение договорного обязательства одной стороной и принятие его без возражений другой устраняют состояние незаключенности договора (постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2007 № А74-1732/06-Ф02-7216/06-С2).

В другом деле в качестве объекта в договоре были указаны адрес и номер дома без номера и названия конкретного помещения. Договор аренды был заключен на срок менее года, а затем по соглашению сторон продлен.

Суд отметил: поскольку ему не представили доказательств, что между сторонами в период действия договора аренды возникали неопределенность по поводу состава арендуемого имущества либо разногласия по составу и количеству арендованных площадей, существенные условия данного договора считаются согласованными (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2007 № Ф04-1484/2007(32300-А27-38)).

Еще одно дело. В договоре и акте приема-передачи были прописаны наименование имущества, его назначение (конкретные цеха и склады), качественные характеристики (номер, местонахождение, площадь). При рассмотрении дела в суд не были представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора субаренды в процессе его исполнения, в том числе о смешении объекта аренды с другими помещениями здания. На этом основании суд признал, что приведенные в договоре данные характеризуют объект аренды как индивидуально определенный и без экспликации (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2008 по делу № А28-2107/2008-59/25).

Таким образом, на стадии составления договора аренды помещения, чтобы исключить риск признания его в дальнейшем недействительным, стоит отметить границы арендуемого помещения на копии плана расположения помещений на этаже здания и приложить этот документ к договору. Если по каким-либо причинам стороны этого не сделали, но арендодатель и арендатор определились, какое помещение займет последний, и в ходе исполнения договора претензий стороны договора друг к другу не предъявили, скорее всего при возникновении спора суд не признает договор незаключенным.

Что такое и как выглядит экспликация помещений

Экспликация помещений – это документ, который необходим при инвентаризациях, организации пространства, содержит данные в виде таблиц, описывающих количество этажей, комнат в помещении, номер, функциональное назначение, данные о высоте, площади.

В зависимости от функционального назначения помещения может включать в себя дополнительные сведения. Она в обязательном порядке должна присутствовать с документами по планировке помещений.

Этот документ доступно описывает и расшифровывает все условные обозначения, отображенные на чертежах, включая в себя все необходимые характеристики:

  • материал и толщина стен;
  • перекрытий;
  • кровли;
  • устройство электропроводки;
  • отопления;
  • газоснабжения;
  • водопровода;
  • канализации.

Чаще всего ее создают в виде таблицы. Иногда таблицу прилагают как отдельный документ. Как правило, она идет в комплекте с поэтажным планом.

В каких случаях необходима

Форма и размер таблицы экспликации (нажмите для увеличения)

Экспликация помещения необходима в случаях, когда нужно документально узаконить самостоятельную перепланировку и переделку помещения, которые проводил владелец.

Также она понадобится в случаях совершения сделок: для продажи, ипотеки, залога, покупки, обмена квартир.

Для успешной сделки необходимо собрать весь пакет документации, в которых точно указывается площадь и планировка помещений. Такие сведения отображает технический паспорт.

Важно, что б данные совпадали с реальной обстановкой. Если была проведена перепланировка, это в обязательном порядке должно быть внесено в технический паспорт, и узаконено (в этой статье Вы можете узнать, как получить технический паспорт на квартиру).

Планировка и экспликация помещения

Также она необходима при кадастровом учете многоквартирного дома. В случаях получения ипотеки любой банк запросит технический паспорт, план каждого этажа и экспликацию помещения.

Нажмите, чтобы увеличить картинку

Данный документ содержит в себе:

  • точный адрес, где находится помещение, кадастровый номер (как узнать кадастровый номер по адресу, Вы можете прочитать здесь);
  • тип помещения, его функциональное назначение;
  • дату последней проверки экспликации;
  • данные о площади каждой отдельной комнаты, а также общую площадь помещения;
  • цель для обследования помещения.

Составляя экспликацию, пользуются нормативным документом ГОСТ 21.501-93 СПДС Правила выполнения документации архитектурных и конструктивных решений.

Экспликация квартиры

Образец документа экспликации на квартиру (нажмите для увеличения)

При покупке и продаже квартиры проводят экспликацию, которая показывает точные размеры всего помещения, площадь каждой комнаты, коридора, кухни и даже балкона, а также месторасположение газовой плиты, входа.

В ней указывается площадь как общая, так и конкретная. Также прорисовывается адрес, этаж и расположение квартиры.

Получить экспликацию квартиры можно после подачи заявления в специальное Бюро технической инвентаризации (БТИ) или многофункциональном центре (МФЦ) по месту расположения.

Подавать заявление может только владелец квартиры или его узаконенный представитель, у которого имеется документальная доверенность.

Из документов необходимо наличие:

  • паспорта владельца или доверенного лица;
  • всевозможные документы на владение квартиры, оригинал свидетельства собственности;
  • оригинал документа перепланировки, если таковая осуществлялась;
  • ксерокопии всех вышеперечисленных документов.

Экспликация квартиры осуществляется платно, поэтому ко всем документам следует приложить квитанцию об оплате данной услуги для БТИ.

А в этой статье можно узнать, что из себя представляет акт обследования жилого помещения.

С введением электронной госуслуги ее можно заказать через интернет, но получить результат все равно придется в БТИ. Готовые результаты выдаются примерно через месяц после подачи нужных документов. Срок годности документа не ограничен.

Смотрите видео, рассказывающее о поэтажном плане и экспликации помещения:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *