Что значит залог имущества

Что такое залог недвижимости и потребительский кредит?

Залог недвижимости, или ипотека, — это способ, обеспечивающий обязательства между лицом, выдающим денежные средства (кредитором) на покупку любой жилой недвижимости и лицом, отдающим в залог свое имущество (должником). После подписания договора кредитор имеет право подать иск в суд о взыскании на заложенную недвижимость, в случае нарушении залогодателем обязательств, приведенных в договоре, на его законное присвоение. Ипотекой принято считать кредит, предоставляемый банком на приобретение любой недвижимости. Она также может быть применена в других гражданско-правовых обязательствах. Этот способ востребован при купле-продаже, займах и т.д.

Виды залога недвижимости

Ипотека бывает двух видов:

1) Ипотека в силу закона.

2) Ипотека с силу договора.

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств ( ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда квартира была куплена за кредитные средства и оформляется в собственность заемщика и эта же квартира становится залогам по данному кредиту.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: Ипотека в силу договора – это когда заемщик берет займ под залог недвижимости находящиеся уже в собственности.

Что нужно знать о регистрации ипотеки?

Регистрация ипотеки осуществляется посредством создания специальной записи и ее официального внесения в Росреестр.

Запись об официальной регистрации ипотеки включает в себя следующие сведения:

• подробную информацию о кредиторе;

• информацию о предмете ипотеки;

• информацию о размере денежных средств.

Если договор соглашения требует оформления отдельного документа, закладной, то эти данные аналогично вносятся в Росреестр.

Закладная включает в себя следующие данные:

• порядковый номер регистрации государственной ипотеки;

• полное название органа, который регистрирует ипотеку;

• точную дату оформления залога недвижимости;

• место регистрации ипотеки.

После составления данного документа, все указанные сведения заверяются подписью официального представителя учреждения, которое осуществляет регистрацию.

Что представляет собой закладная?

Закладная — это ценнейшая бумага, обеспечивающая кредитору или банку право на получение юридических по залогу без обязательного предъявления других подтверждающих бумаг.

Как снимается залог?

В том случае, если залогодатель ответственно исполняет все требования в указанные сроки, которые были определены в договоре перед залогодержателем или банком, то запись в Росреестре автоматически погашается.

Что такое потребительское кредитование?

Потребительское кредитование представляет собой оформление кредита, который предоставляется для приобретения различных бытовых, личных и других средств. Этот способ не требует оформления большого количества документов, поэтому осуществляется достаточно быстро. Чаще всего такой вид кредитования применяется для приобретения различных товаров, в которых нуждается залогодатель, но ввиду материального положения, в данный момент не может полностью оплатить покупку. Такой кредит выдается на приобретения недвижимости, бытовой техники, транспортных средств, а также для оплаты обучения, обслуживания в медицинских учреждениях и даже для туристической путевки. Потребительское кредитование имеет определенный срок погашения, который может продлиться от трех месяцев до семи лет. Данный вид залога позволяет выдавать небольшие суммы, учитывая материальные возможности должника. При таком кредите валюта, а также способ получения денежных средств выбираются самостоятельно. Обычно лица, оформляющие потребительский кредит, предпочитают получать сумму наличными.

Залог имущества

Залог имущества — это способ обеспечить обязательства, представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний удовлетворит свои требования при неисполнении обязательства.

Это обеспечение финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.

Предмет залога — вещи и права требования (ст. 336 ГК). Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:

  • транспортные средства,
  • объекты недвижимости,
  • материальные запасы,
  • ценные бумаги,
  • оборудование.

При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.

Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст. 335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.

Залог недвижимости

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п. С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие виды залога:

  • классический залог – имущество остается у залогодателя;
  • заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
  • твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним проводить ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает погашение основного долга и процентов по кредиту.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется с ее изменениями. Корректировку проводят, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Этот риск состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

  • при исполнении обязательств по обеспечению залога;
  • при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
  • при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
  • при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Продажа залогового имущества

Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимальной, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.

О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.

Таким образом, у каждого человека есть возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.

Когда банк принимает решение о привлечении того или иного актива как залогового обеспечения, он рассматривает несколько критериев:

1. Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. За срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.

Другие публикации:  Подработка помощником юристом

2. Качество залога. Имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.

3. Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.

4. Постоянные цены на вид товара – продукция, которая быстро обесценивается, в залог не принимается.

5. Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки как залог не рассматривают.

6. Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.

7. Говоря о залоге товаров в обороте, выделяют следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения:

  • материалы для строительства и отделки (отделочные материалы, окна, двери, во многих случаях – лакокрасочные материалы),
  • пищевые продукты с высоким сроком годности (консервы, соки, продукция в пакетах тетра-пак и т.д.),
  • одежда,
  • обувь,
  • аксессуары,
  • бытовая техника,
  • хозяйственные товары и т.д.

Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).

Залог имущества

Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств (возникающих, например, из договоров) является залог имущества. Посредством залога имущества могут обеспечиваться не только договорные обязательства, но и внедоговорные (возникшие из причинения вреда и пр.).

В качестве предмета залога используется движимое и недвижимое имущество. Закон допускает использовать в качестве предмета залога также имущественные права (требования).

Залог недвижимого имущества называется ипотекой и регулируется специальным законом о залоге недвижимого имущества (ипотеке).

Сущность залога заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (например, кредитному договору) в случае неисполнения заемщиком обязательства возвратить кредит имеет право получить удовлетворение (оплату) из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами заемщика.

В установленных законами случаях удовлетворение требований кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залогодержателем признается лицо, которое приняло в залог имущество от должника, залогодателем — лицо, передавшее это имущество. В большинстве случаем залогодателем является должник в обязательстве (например, заемщик по договору займа), но им может быть и другое лицо, которое действует в интересах должника.

Залог имущества возникает в силу договора, заключенного между залогодателем и залогодержателем. Между тем, закон устанавливает случаи и обстоятельства, когда залог имущества может возникать в силу закона, т.е. без заключения между залогодателем и залогодержателем отдельного договора о залоге имущества.

Закон устанавливает, что залогодателем вещи может быть ее собственник или лицо, имеющее на эту вещь, право хозяйственного ведения.

Предметом залога может всякое имущество, включая вещи и имущественные права (требования), кроме имущества, изъятого из оборота, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора: алиментных требований, требований о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, других прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Законом может быть запрещен или ограничен залог отдельных видов имущества, в частности, имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

По общему правилу заложенное имущество остается у залогодателя. Однако это правило в некоторых случаях может изменено соглашением сторон.

Недвижимое имущество, а также заложенные товары в обороте залогодержателю не передаются.

Право залога, согласно ст. 341 ГК, возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое передается залогодержателю, с момента передачи имущества, если договором о залоге не предусмотрено иное.

Прекращение залога и ипотеки производится по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Залог имущества

Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог имущества.

Понятие и предмет залога имущества

Залог имущества – это своеобразная форма обеспечения исполнения определенных обязательств, которая может быть выражена в различных материальных ценностях, а также в различных гражданских правах, за исключением денежных средств. Но реализация и обеспечение исполнения конкретного требования будет возможно лишь в том случае, если залог имущества будет осуществлен в отношении тех материальных ценностей, которые находятся в законной собственности залогодателя.

Установленный порядок и особенности положений действующего ГК РФ предусматривают, что находящееся в собственности имущество сможет стать объектом залога только в том случае, если общая ценность данного имущества перекрывает стоимость займа и гарантирует его полноценное погашение и снятие.

Порядок и особенности действующего законодательства дают свои разъяснения по поводу требований к предмету залога имущества.

Предмет залога представляет собой определенное имущество, выделенное из общей массы, либо переданное лично залогодержателю, ценность которого может быть использована в том случае, если второй стороной данных правоотношений не будут соблюдены определенные требования, условия и порядок, которые содержит договор залога имущества, заключенный между физическими, либо юридическими лицами.

Действующие требования устанавливают определенный перечень и виды имущества, находящегося в собственности залогодателя, которое может стать залогом:

  • движимое и недвижимое имущество, в отношении которого также может быть оформлен и залог приобретаемого имущества;
  • имущественные права под залог недвижимого имущества, находящиеся в собственности физического, либо юридического лица, прошедшие все необходимые процедуры регистрации, свидетельство, доверенность, уведомление и т.д.;
  • ценные бумаги и документы юридического, либо физического лица, которые могут быть переданы после регистрации лично залогодержателю, либо размещены на депозите нотариуса, если договор залога имущества не содержит иной порядок, особенности и условия и требования.

Виды и особенности залога имущества

Установленный порядок, особенности и требования законодательства РФ предусматривают, что существующие виды залога имущества могут подразделяться на несколько категорий, в зависимости от дополнительных обстоятельств и от заключенного между сторонами договора.

В зависимости от физического, либо юридического лица, у которого находится заложенное имущество, допускаются следующие виды и форма залога:

  • заклад – при котором имущество, после регистрации, передается на руки залогодержателю – физическому, либо юридическому лицу;
  • залог без передачи – имущество остается у залогодателя, но сам факт залога оформляется соответствующим образом – сбором и подготовкой необходимых документов, в которые входят свидетельство, уведомление и т.д., и проведением процедуры регистрации.

Основные особенности залога заключаются, прежде всего, в том, что право непосредственного залога у физического, либо юридического лица может возникнуть как в результате прямой передачи определенного имущества другому физическому либо юридическому лицу – посессорный залог, так и в результате оформления документов установленной формы – соглашения о праве залога – не посессорный залог.

При этом в роли залогодателя может выступать как сам должник по определенным обязательствам, так и иное лицо, имеющее соответствующее свидетельство, – тогда данная форма залога между лицами будет являться залогом по чужим долгам.

Договор о залоге имущества

Залог имущества, как факт и форма непосредственного юридического действия, обязательно должен быть оформлен в соответствии с требованиями, перечень которых указан в ГК РФ.

Договор о залоге имущества – это важнейший документ для дальнейшего возникновения права залога между сторонами.

Он также закрепляет основания, особенности, требования, порядок уведомления и обеспечение исполнения обязательств между физическими лицами – участниками данных правоотношений.

Форма данного юридического документа обязательно должна являться письменной. Установленные гражданским законодательством РФ требования, предусматривают, что в договор, в обязательном порядке, должны быть включены следующие сведения:

  • непосредственный предмет залога – перечень и виды имущества, которое включено в залог, сведения о данном имуществе, а также о его стоимости и регистрации;
  • сущность, форма и основания возникновения залогового обязательства, а также срок, в который оно, в обязательном порядке, должно быть исполнено;
  • сведения и уведомление о том, у кого именно будет находиться имущество, являющееся предметом залога;
  • иные сведения, основания, требования, условия и уведомления, которые могут иметь значение при регистрации данных правовых отношений, например, срок, в который должна быть проведена реализация находящегося в залоге имущества, ее виды, форма, необходимые документы и т.д.

Способы обеспечения сохранности заложенного имущества

Договор залога движимого имущества, либо недвижимости между физическими или юридическими лицами, влечет за собой не только регистрацию и приобретение определенных прав, но и появление некоторых обязанностей, в частности обеспечение сохранности всех материальных ценностей, которые стали предметом залога и обязательное уведомление о каких-либо изменениях.

Договор залога движимого имущества обязательно должен содержать сведения о том, где данное имущество будет находиться в тот период, пока документ не исчерпает срок своего действия.

При этом обеспечение сохранности заложенного имущества будет являться обязанностью физического, либо юридического лица, у которого на хранении находится данное имущество, и сведения о котором содержит соответствующий документ – договор между лицами, прошедший процедуру регистрации.

Другие публикации:  Госпошлина за паспорт 45 лет ярославль

Залог движимого имущества предполагает осуществление физическими, либо юридическими лицами следующих мер по сохранности:

  • оформление страхования заложенного имущества, в размере его полной стоимости в установленный срок и уведомление о данном факте;
  • реализация защиты имущества от посягательств на него третьих лиц, а также перечень иных действий, виды и форма которых направлены на охрану данных материальных ценностей;
  • срочное уведомление юридического, либо физического лица – участника данных правоотношений, о возникновении угрозы утраты, либо причинения вреда имуществу, входящего в залоговый перечень. Форма, требования, основания, а также допустимый срок, в который данное уведомление должно быть отправлено второй стороне, установлены положениями ГК РФ;
  • представлять второй стороне все необходимые документы, содержащие в себе сведения о залоговом имуществе, о его регистрации, в установленный срок.

Наложение взыскания на заложенное имущество

Наложение взыскания на имущество физического либо юридического лица является достаточно серьезной правовой процедурой, которая может быть исполнена только одним уполномоченным лицом – судебным приставом.

Форма и реализация данной процедуры предполагают обязательные основания, которые должны иметься, а также специальные требования и срок. Данная процедура обязательно должна иметь два главных основания – действующее решение суда и отсутствие каких-либо правовых препятствий для ее осуществления.

Исполнение данной процедуры будет возможным только в том случае, если факт отсутствия у должника денежных средств и иного имущества для покрытия своих долговых обязательств, подтвержден набором соответствующих документов.

В этот список документов также должны входить ранние уведомления о наличии долга, которые подтверждают, что правовой порядок процедуры был соблюден и законные основания для того, чтобы произошла реализация данной процедуры, имеются.

Перед тем, как приступить к наложению взыскания, судебный пристав должен провести опись имущества физического, либо юридического лица – должника. Сведения об имуществе заносятся в присутствии третьих лиц, которые должны содействовать исполнению должником его обязательств в установленный срок.

Случаи взыскания на предмет залога

Имущество, являющееся предметом залога между определенными лицами, также может служить и предметом обращения взыскания, если данная необходимость присутствует. Реализация данной процедуры по обращению взысканию может быть осуществлена только после соответствующего судебного решения.

При наложении взыскания и последующей реализации имеющегося имущества, всеми заинтересованными лицами, включая залогодержателя и залогодателя, между которыми был заключен соответствующий договор, должны быть предприняты действия для получения максимальной выручки от продажи материальных ценностей.

Уведомление о наложении взыскания должно быть отправлено всем лицам, которые принимали участие в данной сделке и регистрации договора между участниками.

Взыскание на предмет залога требует обязательного судебного решения в определенных случаях:

  • если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее должнику на правах собственности и проведенной регистрации;
  • если в роли предмета залога между лицами выступает имущество, представляющее высокую культурную или историческую ценность;
  • если это имущество — уже обремененное иными залогами и обязательствами между залогодержателем и залогодателем, снятие, либо изменение которых возможно только по судебному решению и т.д.

2.8. Залог имущества

Залог – один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности.

Залоговое обязательство – документ, выдаваемый заемщиком кредитору в подтверждение его права в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

Залоговое право – преимущественное право кредитора, залогодержателя, на удовлетворение своих претензий за счет продажи, изъятия заложенного имущества в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом.

Аксессуары неотделимые – предметы длительного пользования, физически связанные с объектом недвижимого имущества, ставшего предметом залоговой сделки.

Залогодержатель – кредитор, обладатель залогового права на имущество, предоставленное ему залогодателем

Единых требований кредитных учреждений к оценке того или иного вида имущества в настоящее время не сформировано. Однако практический опыт составления и защиты отчетов показывает, что распределить банки по уровню их требований к оценке все-таки возможно:

· крупнейшие банки, для которых порядок работы строго определен: они проводят процедуру аккредитации оценщиков и имеют четкие требования к оценке в виде технического задания;

· крупные и средние банки, для которых процесс определен недостаточно четко: аккредитация практикуется, но не является правилом, технического задания на оценку не составляется;

· небольшие банки, для которых вопрос взаимодействия с оценщиком не важен: для обеспечения сделки достаточно наличия отчета, подготовленного заемщиком самостоятельно, без вмешательства со стороны кредитора.

Важным методом снижения возможных рисков является процедура аккредитации оценщиков при банке. Она позволяет привлекать к работе только «проверенные» фирмы, выполняющие его требования. Однако это резко ограничивает круг экспертных компаний. А поскольку оценщик вправе, если иное не указано в условиях контракта, самостоятельно делать допущения и предположения, то влияние его субъективного мнения на величину результата нельзя недооценивать. Учитывая эту особенность, в случае обращения в банк, чтобы не потерять время и деньги, необходимо убедиться в наличии аккредитованных специалистов. Если они отсутствуют, то предварительно согласовать с кредитором будущего оценщика, выбранного собственником залогового имущества.

Виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения

Наиболее привлекательные виды имущества, принимаемые банком в качестве залогового обеспечения:

· объекты коммерческой и жилой недвижимости в крупном областном или районном городе;

· полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование);

· производственные линии, технологические комплексы;

· отдельные позиции машин, оборудования;

· бизнес (акции, доли участия);

· оборотные активы компании;

· отдельные нематериальные активы (права на реализацию проекта, патенты и т. п.).

Требования кредиторов к качеству оценки отдельных видов имущества зависят исключительно от привлекательности объектов залога и могут изменяться в каждом конкретном случае. Тем более каждый банк, в зависимости от своего стиля работы, предъявляет индивидуальные требования.

Виды залогового обеспечения:

1. Объекты коммерческой и жилой недвижимости.

Следует отметить, что речь идет (в терминах профессиональных риэлторов) о «живой» недвижимости, т.е. объекте, который подключен к коммуникациям и будет в дальнейшем эксплуатироваться без существенных капитальных вложений. В ином случае он неликвиден, а это значит, что банк может не принять его в качестве обеспечения кредита. Нужно быть готовым к тому, что оценка будет проводиться в любом случае, как бы далеко ни находилась недвижимость. Многие банки требуют производить ее, исходя из существующего назначения здания. Например, если речь идет об оценке производственного помещения в центре Москвы, даже если его можно переоборудовать под административное здание, многие банки захотят увидеть данные этого объекта именно как производственного. Однако для некоторых банков будет вполне приемлемым вариант расчета стоимости исходя из иного его назначения, но только в качестве дополнения.

В рамках сравнительного подхода требования банков могут включать: наличие фотографий залогового имущества, подбор не менее пяти объектов-аналогов, обязательное их сопоставление по площади, учет расположения относительно центральных магистралей, различий в физическом состоянии и классе.

В рамках доходного подхода кредитные учреждения могут дополнительно потребовать:

· расчета ставки дисконтирования и капитализации;

· четкого соответствия объекта оценки сложившемуся стандарту на рынке аренды аналогичной недвижимости, применения, например, стандарта ВОМА (Building Owners and Managers Association – Международная Ассоциация владельцев зданий и менеджеров);

· фиксации арендной ставки по заключенным договорам;

· если необходимо – анализа и разделения площадей на арендуемые и свободные;

· отказа от учета дополнительных инвестиций в объект оценки, позволяющих в будущем увеличить доход (например, не должна рассматриваться ситуация реконструкции объекта с целью изменения его функционального назначения или класса).

В рамках затратного подхода требования банков могут включать: расчет стоимости объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, в основе которого должны быть использованы данные по стоимости строительства аналогичного здания, возведенного не более пяти лет назад, подробный анализ и учет факторов функционального и внешнего износа объекта.

Несмотря на то, что оценщик может применить все три стандартных метода, в первую очередь банк ориентируется на результаты сравнительного подхода. Даже если рассматривается недвижимость, приносящая стабильную и высокую прибыль (торговый центр и т. п.), результаты доходного подхода по значимости всегда будут «на вторых ролях».

2. Полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование).

Необходимо обосновать то, что объект действительно является полноценным комплексом. Для этого потребуется отразить в отчете процесс исследования и анализа достаточности составляющих комплекса для ведения полноценной деятельности и, в случае необходимости дополнительных инвестиций, учесть данные затраты как понижающую корректировку к стоимости. Банк может также требовать у оценщика выявить те площади, которые не используются в текущей производственной деятельности и являются избыточными. Подобные активы, если речь идет о залоге, кредиторами рассматриваются неохотно. Обязательным этапом оценки имущества является учет факторов не только функционального, но и внешнего износа. Дополнительно изучаются загрузка мощностей, каналы сбыта, технология производства, прямые и косвенные затраты и т. п. Одной из особенностей комплексов является необходимость их оценки с применением доходного подхода, который является одним из самых трудоемких. Несмотря на методологическую необходимость применения, не каждый банк его требует – некоторым достаточно результатов сравнительного и затратного подходов. Данный вопрос, как и многие другие, целесообразно согласовывать с предполагаемым кредитором еще до начала работ. В случае же необходимости применения доходного подхода большинство банков потребует провести оценку, характеризующуюся следующими особенностями: прогноз дохода от использования комплекса, отказ от учета дополнительных инвестиций, позволяющих в будущем увеличить доход, учет дополнительных коммерческих и управленческих расходов.

Другие публикации:  Федеральный закон 400-фз консультант плюс

3. Производственные линии, технологические комплексы.

Оценка подобных объектов очень похожа на работу с комплексами имущества. Существуют лишь некоторые отличия. Так, при применении сравнительного подхода многие банки требуют предоставить информацию о стоимости изготовления идентичных или аналогичных линий. Использование в данном случае фактических контрактных цен или таможенных деклараций в большинстве случаев не устроит либо кредитора, либо собственника имущества. С одной стороны, получение информации от производителя может потребовать времени на подготовку ответа, с другой стороны, полученные сведения будут самым весомым аргументом при определении истинной стоимости объекта. При оценке по доходному подходу потребуется учесть тот же перечень требований, что и для комплексов имущества, с дополнительным анализом затрат, связанных с запуском производства, с использованием оцениваемой линии (затрат на аренду или покупку объекта недвижимости, коммунальных расходов и т.п.).

Общим требованием банков является также качественный анализ ликвидности объектов оценки. Они также могут выразить пожелание ознакомиться со списком предполагаемых покупателей.

4. Отдельные позиции машин, оборудования

При оценке особое внимание необходимо уделить анализу возможности вторичного использования объектов, а также их демонтажа. Связано это с тем, что имущество, переданное в залог, нельзя отнести к полноценному комплексу. А значит, необходимо определить стоимость, если придется распродавать его по отдельным частям. Однако большое число отдельных позиций оборудования реализовать на вторичном рынке практически невозможно. К таким объектам могут относиться электрические щиты, кабельные сети, стационарное крупногабаритное оборудование, затраты на демонтаж которого сопоставимы с его стоимостью (например, крупное прессовое оборудование, прокатные станы, землечерпалки, шагающие экскаваторы и т.п.).

Помимо непосредственного расчета стоимости, не менее важной задачей оценщика будет являться аргументированный анализ возможности вторичного использования имущества.

5. Бизнес (акции, доли участия)

Данный вид залогового обеспечения не очень отличается в процессе полноценной оценки от комплексов имущества. В качестве дополнительных требований предусматривается обязательный анализ:

· бизнесообразующих материальных активов, их роли и места в организации бизнеса;

· прибыли и затрат в существующей структуре производственной деятельности и финансовых потоков;

· существующих контрактов с поставщиками сырья, полуфабрикатов и услуг для производства конечной продукции или оказания услуг;

· подписанных контрактов на реализацию готовой продукции, структуры продаж, выделение доли государственных заказов;

· отечественных сделок или предложений на продажу аналогичных видов активов.

6. Оборотные активы компании и отдельные нематериальные активы

Данные виды активов являются наименее привлекательными при получении кредитных ресурсов. Случаи кредитования единичны. Как правило, при оценке оборотных активов банки требуют анализа ликвидности передаваемых в залог запасов. Оценка и залог НМА и вовсе сопряжены с серьезной долей субъективизма и происходят на уровне договоренностей с конкретным банком.

Во всех случаях (за исключением оценки бизнеса) потребуется отдельно выделить НДС, включенный в стоимость объекта оценки. В отдельных случаях нужно произвести также расчет ликвидационной стоимости. Также требуется обязательное подтверждение используемой в расчетах информации копиями ответов производителей или дилеров на запросы оценщика, а также копиями распечаток с сайтов или статьями из СМИ.

К действенным способам минимизации рисков можно отнести следующий порядок взаимодействия с банком:

· при выборе кредитора установить наличие аккредитованных при нем оценочных компаний. В случае отсутствия таких экспертных организаций произвести самостоятельный выбор и согласовать его;

· определиться с видом объекта, который передается в качестве залогового обеспечения;

· обратиться к аккредитованному оценщику и получить от него подробный алгоритм расчета стоимости объекта экспертизы;

· согласовать с банком планируемую последовательность расчета стоимости, предложенную оценщиком. При необходимости составить трехсторонний договор (банк–заказчик–оценщик) и четкое техническое задание, в котором необходимо указать способ и последовательность предоставления полученных результатов. Некоторые кредиторы требуют согласовывать эти данные в первую очередь с ними, и только затем с собственником имущества.

Перечисленные особенности работы с банками пока не являются характерными для всех. Однако практика позволяет сделать вывод, что это временная ситуация и контроль со стороны кредитных организаций в будущем только усилится.

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

Энциклопедия российского и международного налогообложения. — М.: Юристъ . А. В. Толкушкин . 2003 .

Смотреть что такое «ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА» в других словарях:

Залог имущества — по законодательству РФ о налогах и сборах способ обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов и сборов, который может быть использован в случае изменения сроков исполнения обязанностей по уплате налогов и … Энциклопедия права

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА — один из способов обеспечения уплаты таможенных пошлин, налогов (статья 262 ТмК Республики Беларусь). Предметом залога в соответствии со статьей 263 ТмК Республики Беларусь могут быть товары, ввозимые на таможенную территорию, а также иное… … Таможенное дело. Толковый словарь

Залог имущества — по законодательству РФ о налогах и сборах способ обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов и сборов, который может быть использован в случае изменения сроков исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов (ст. 73 НК РФ*). З.и.… … Большой юридический словарь

Залог имущества как способ обеспечения исполнения обязанности по уплате нологов и сборов — в случае изменения сроков исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов обязанность по уплате налогов и сборов может быть обеспечена залогом имущества, который оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Залог имущества налогоплательщика — один из способов обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов, при котором залогодержатель (налоговый орган) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества… … Большой юридический словарь

Кредит под залог имущества — – вид банковской ссуды, при которой финансовые обязательства заемщика обеспечиваются его активами. В случае неисполнения в срок должником своих обязательств на заложенное имущество обращается взыскание. Залоговые взаимоотношения между должником и … Банковская энциклопедия

ПРАВО НА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОД ПРИ ЗАЙМЕ ПОД ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА — соглашение о займе под залог имущества, предусматривающее, что ссудодатель получает долю доходов или прибылей и часть поступлений, регулярно получаемых заемщиком в дополнение к процентам по займу … Большой экономический словарь

Залог (право) — Залог в гражданском праве имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Залог может быть передан залогодержателю в физической форме… … Википедия

Залог (Право) — Залог в гражданском праве имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в… … Википедия

Залог — – имущество, которое выступает обеспечением по кредиту и гарантирует исполнение заемщиком своих обязательств перед банком.Залогодателем по кредиту чаще является заемщик, но может выступить и любое другое лицо, имеющее право собственности на… … Банковская энциклопедия

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *