Бессрочный договор аренды расторжение

Расторжение договора: практические вопросы

Роман Бевзенко,
профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп»

Договор – это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора. Зачастую договор приходится расторгать в связи с самыми разными обстоятельствами. При этом нестандартные ситуации на практике возникают постоянно, особенно с учетом поправок в ГК РФ, вступивших в силу 1 июня 2015 года (Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ). Разобраться в некоторых из таких ситуаций на очередном онлайн-семинаре, проводимом компанией «Гарант», помог Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп».

В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества арендатор имеет право пролонгации указанного договора по окончании срока его действия. Каким образом арендодатель может расторгнуть этот договор?

Если договор имеет условие о его автоматическом возобновлении и ни одна из сторон по окончании срока его действия не выразила желание прекратить договорные отношения, либо если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). В любой из этих ситуаций (когда условия возобновления договора установлены сторонами договора или когда он возобновляется «по умолчанию» в соответствии с ГК РФ) арендодатель после пролонгации договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца – если иной срок предупреждения не установлен самим договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Независимо от того, при наличии каких оснований наступила пролонгация договора (а также если она еще не наступила), в случае невыполнения арендатором своих обязательств арендодатель может расторгнуть договор досрочно (ст. 619 ГК РФ). Например, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Для этого арендодателю также необходимо будет направить арендатору письменное предупреждение в разумный срок.

Договор аренды недвижимого имущества содержит условие, согласно которому арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение двух месяцев подряд. Вправе ли арендодатель заявить об отказе от исполнения договора при условии, что срок уплаты арендных платежей арендатором был нарушен, но на момент направления уведомления об отказе от договора задолженность была погашена?

Да, в данных обстоятельствах арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества. Факт погашения долга не означает, что арендатор не будет допускать нарушений в будущем. Эта точка зрения подтверждается также позицией судов. Так, согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. ВАС РФ разъяснил, что в случае просрочки более двух раз подряд, даже после уплаты долга, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Продолжительность же разумного срока устанавливается судами исходя из конкретных обстоятельств.

Я считаю, что аналогичный подход можно распространить и на отказ от исполнения договора.

Условия договора аренды недвижимого имущества не предусматривают право арендатора на отказ от исполнения договора, однако такое право предоставлено арендодателю. Вправе ли арендатор расторгнуть договор на основании положений п. 2 ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения, дающих право присоединившейся к договору стороне требовать изменения или расторжения этого договора?

Нет, не вправе. С одной стороны, нормы о договоре присоединения применяются и к договорам, не являющимся договорами присоединения, если их условия были определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (п. 3 ст. 428 ГК РФ; п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»). Более слабая сторона, отметил ВАС РФ, может требовать как изменения, так и расторжения договора.

Однако, на мой взгляд, в данной ситуации в первую очередь нужно вести речь именно об изменении договора путем подачи иска о включении в договор права на отказ арендатора от договора, симметричного праву арендодателя (п. 2 ст. 428 ГК РФ). Если арендатор сможет доказать в суде несправедливость условий договора в этой части, и суд дополнит такими условиями договор, арендатор создаст механизм прекращения договорных отношений.

«Перескочить» этот этап и расторгнуть договор сразу вряд ли получится, так как оснований для досрочного расторжения договора аренды в данном случае нет.

Арендатор допустил просрочку уплаты арендных платежей более двух раз. При этом у него в собственности имеется недвижимое имущество, находящееся на арендуемом земельном участке. Может ли быть расторгнут договор аренды земельного участка по требованию арендодателя?

Да, действующее законодательство и практика судов допускают расторжение договора аренды земельного участка в подобной ситуации на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ. Наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности арендатора, не препятствует этому, поскольку расторжение договора аренды не влияет на права арендатора на этот объект. Это подтверждается в том числе и судебной практикой (постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2013 г. № Ф05-124/13 по делу № А41-151/2012).

Компания заключила договор лизинга в 2012 году с правом выкупа имущества. Арендная плата и выкупные платежи, предусмотренные договором на тот момент, были равного размера. На сегодняшний день размер арендной платы за предмет лизинга уменьшился более чем в три раза, а размер лизинговых платежей остался неизменным. Кроме того, рыночная стоимость предмета лизинга по отношению к его стоимости на 2012 год снизилась более чем в три раза. Может ли арендатор расторгнуть договор лизинга на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств?

Нет, никакого существенного изменения обстоятельств в данном случае нет. ГК РФ признает существенным такое изменение обстоятельств, предвидя наступление которого стороны вообще бы не заключали договор или договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). В судебном порядке договор при недостижении сторонами соглашения об изменений его условий по указанному основанию может быть расторгнут в исключительном случае при одновременном наличии всех четырех условий, предусмотренных подп. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

К таким условиям относятся:

  • при заключении договора стороны исходили из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми заинтересованной стороной причинами, которые она не могла преодолеть после их возникновения;
  • дальнейшее исполнение договора способно нарушить соотношение имущественных интересов сторон и повлечь ущерб для заинтересованной стороны, исключающий достижение целей соглашения;
  • обычаи и договор не возлагают несение на заинтересованную сторону риска изменения обстоятельств.

Однако изменение цены объекта договора суды рассматривают, как коммерческий риск при осуществлении предпринимательской деятельности и подчеркивают, что это событие хозяйствующий субъект может и должен предвидеть при заключении договора (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2015 г. № Ф01-92/15 по делу № А28-2977/2014). Таким образом, не выполняются первое и последнее из перечисленных условий.

Заключенный между заказчиком и сетевой организацией договор технологического присоединения к сетям, помимо раздела о порядке исполнения договора, включает технические условия выполнения сопутствующих работ. При этом срок действия технических условий установлен договором отдельно и превышает срок оказания услуг. Заказчик до истечения срока действия договора в одностороннем порядке отказался от его исполнения. После получения уведомления заказчика об отказе от услуг сетевая организация понесла расходы, связанные с исполнением договора. Можно ли взыскать затраты, понесенные после одностороннего отказа заказчика от исполнения договора, однако в пределах срока действия технических условий?

Нет, нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг, возместив понесенные исполнителем фактические затраты. С момента получения отказа исполнителем договор считается прекращенным (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). При этом тот факт, что затраты исполнителем были понесены в пределах срока действия технических условий, не важен. Если затраты были понесены после даты получения отказа от исполнения договора, они не подлежат возмещению.

Заключенный договор поставки не содержит условия о возможности одностороннего отказа сторон от его исполнения. Поставщик выполняет условия поставки в полном объеме, однако покупатель свои обязанности по оплате и выборке предоставленного товара не исполняет. Может ли поставщик отказаться от исполнения договора при условии, что покупатель уклоняется от расторжения договора по соглашению сторон?

Да, может. В данной ситуации я бы порекомендовал обратиться к общей норме, позволяющей стороне не только отказаться от исполнения своего обязательства в случае непредоставления второй стороной встречного исполнения обязательства, но и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Либо воспользоваться специальным правилом, установленным гражданским законодательством для договоров поставки. Так, п. 1 и п. 3 ст. 523 ГК РФ закрепляют право поставщика расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенного нарушения покупателем договора поставки, выразившемся в неоднократном нарушении сроков оплаты товаров или неоднократной невыборки товаров. Размер убытков при этом должен быть рассчитан по правилам ст. 524 ГК РФ.

Поставщик нарушил условие договора о сроках поставки. По условиям договора покупатель имеет право отказаться от договора в случае просрочки поставки более чем на 10 дней. Покупатель направил в адрес поставщика уведомление об отказе от договора. Пока уведомление шло до поставщика, тот успел отгрузить часть продукции покупателю. Может ли покупатель отказаться от исполнения договора в той части обязательств, исполнение по которым не было предоставлено?

Да, может. Однако при этом не должна нарушаться эквивалентность встречных предоставлений. То есть покупатель вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за недопоставленные партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Можно ли отказаться от исполнения договора ввиду отсутствия у другой стороны лицензии на осуществление деятельности, связанной с исполнением обязательств по договору?

Да, конечно, отказаться от договора на этом основании можно. С 1 июня текущего года вступили в силу поправки в ГК РФ, предусматривающие порядок отказа от договора или от осуществления прав по договору (ст. 450.1 ГК РФ). Пункт 3 ст. 450.1 ГК РФ прямо устанавливает право стороны по договору отказаться от него и потребовать возмещения убытков в случае отсутствия у другой стороны лицензии на осуществление деятельности. Если договор был заключен до введения в действие указанной нормы, и условия договора не предусматривают возможности отказаться от его исполнения при отсутствии у исполнителя соответствующей лицензии, то для расторжения договора необходимо обращаться в суд.

В соответствии с договором исполнитель оказывает заказчику услуги по оформлению визы для въезда иностранного сотрудника заказчика в Россию. Стоимость услуги составляет 10 тыс. руб. Заказчик в случае отказа исполнителя от договора может понести обусловленные дезорганизацией бизнес-процесса убытки в размере 1 млн руб. Можно ли условиями договора ограничить размер возмещения понесенных заказчиком убытков при отказе исполнителем от исполнения договора по ст. 782 ГК РФ?

Да, размер убытков заказчика может быть ограничен договором. С одной стороны, специальная норма – п. 2 ст. 782 ГК РФ – закрепляет обязанность исполнителя по договору возмездного оказания услуг возместить заказчику все убытки. С другой стороны, ГК РФ не запрещает заключать соглашения об устранении или ограничении ответственности за нарушение обязательств, за исключением случаев умышленного нарушения обязательств (п. 4 ст. 401 ГК РФ). Таким образом, п. 2 ст. 782 ГК РФ о полном возмещении убытков заказчика исполнителем будет действовать, только если в договоре не установлены условия об ограничении ответственности исполнителя.

Другие публикации:  Экологические требования к проектам железных дорог

Договор купли-продажи квартиры от имени продавца был подписан его представителем, действующим на основании доверенности. На момент подписания договора квартира находилась под арестом, который был наложен в интересах представителя продавца, о чем стороны знали при подписании договора. На следующий день после подписания договора по заявлению взыскателя арест был снят, а спустя неделю было зарегистрировано право собственности на квартиру. Имеет ли право продавец квартиры по формальному основанию, в связи с нахождением имущества под арестом на момент подписания договора, признать сделку недействительной?

Я думаю, что продавец не сможет оспорить совершение этой сделки. В соответствии с п. 1 ст. 174.1 ГК РФ арест имущества действительно препятствует осуществлению права на распоряжение имуществом. Однако заключение договора купли-продажи – это еще не распоряжение имуществом, а акт принятия соответствующих обязательств сторонами. В данном случае арест был снят до момента непосредственного отчуждения продавцом недвижимого имущества – регистрации перехода права собственности в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, сделку следует признать законной.

Возможно ли расторгнуть или изменить договор кредитования физического лица в связи с ухудшением финансового положения клиента (резким снижением размера зарплаты)?

Нет, это недопустимо. Снижение зарплаты нельзя рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Такого же мнения придерживаются и суды. К примеру, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург в аналогичной ситуации посчитала, что изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который заемщик несет при заключении кредитного договора. Следовательно, снижение размера зарплаты заемщика не является существенным изменением обстоятельств, свидетельствующим о возможности расторжения договора в порядке ст. 450-451 ГК РФ (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-6513/2015).

Неопределенный срок в договоре аренды нежилого помещения

Добрый день! Я — собственник нежилого помещения, ИП, арендодатель. Есть уже опробованный шаблон договора аренды. Сейчас заключаю договор аренды с НЕНАДЕЖНЫМ ООО, хочу подправить имеющийся шаблон договора, чтобы сделать его БЕЗОПАСНЕЕ для арендодателя.

Итак, хочу заменить срок аренды на неопределенный срок.

Цель: быстро избавиться от арендатора в случае, если он

начнет вести себя недобросовестно.

Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?

Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:

1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.

Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?

Уточнение клиента

Спасибо за ответы!

27 Марта 2017, 13:29

Ответы юристов (10)

Если недвижимость, то обязательное письменное предупреждение за 3 месяца.

Статья 165.1. Юридически значимые сообщения

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Формулировка по условиям уклонения от получения не совсем верна. Правильней указать, что уведомление считается полученным с даты поступления письма на адрес корреспондента (арендатора).

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Алексей! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

Если гипотетически Арендатор — «ненадежный, — лучше и не связываться.

Если же деваться некуда, то:

— застрахуйте имущество по максимуму;

— срочный договор, при этом платежи вперед (насколько возможно);

— если уж договор на неопределенный срок, то срок уведомления для одностороннего расторжения Вы можете „обыграть“ хоть за один месяц (это диспозитивно и на усмотрение сторон).

В принципе, подойдет и как сами описали, только укажите e-mail, факсы и т.п. и т.д.

Алексей, добрый день!

Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?

Да, но стоит отметить, что расторгнуть договор могут обе стороны. Если Вы не уверены в надежности арендатора, то гораздо лучший способ указать максимально широкий перечень нарушений со стороны арендатора, которые дадут Вам право в одностороннем порядке отказаться от договора, а также грамотно обеспечить освобождение помещения.

Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:

Не стоит ограничивать способы доставки уведомления о расторжении.

Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?

Нет, но будут разные основания для расторжения и, следовательно, разные последствия.

Здравствуйте. В общем и целом да, так как по ГК РФ

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?: 1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Алексей

Я бы в части получения указал бы что риск неполучения несёт сторона которой направлено сообщением, письмо. И оно считается полученым по истечении срока хранения в почтовом отделении.

Вопрос 3. В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Алексей

Не будет. Одно другому не мешает.

Но вот сама возможность такогого расторжения во внесудебном порядке сомнительна.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Согласно ст.610 ГК РФ 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопрос 1. Замена срока аренды на неопределенный срок (см. формулировку ниже) действительно хороший способ при необходимости быстро расторгнуть договор аренды?
Алексей

В принципе это допустимо.

Вопрос 2. Такая формулировка срока аренды подойдет?:
Алексей

Да, подойдет. Только я бы указала, что: Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента вручения письма либо возврата уведомления с отметкой об отсутствиии адресата по месту нахождения или неполучении письма.

В шаблоне договора были указаны условия одностороннего (внесудебного) расторжения со стороны арендодателя (при просрочке оплаты на 10 дней и т.п., при этом уведомить о расторжении надо за месяц). Мы изменили срок действия договора на неопределенный. Не будет ли противоречия между возможностью одностороннего расторжения и неопределенным сроком действия договора?
Алексей

Договор может быть расторгнут как при просрочке оплаты, так и в указанном вами случае. Вы в данном пункте никоим образом срок не затрагиваете, поэтому это допустимо.

Договором может быть установлен и другой срок.

ГК РФ.
Статья 610. Срок договора аренды
2.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В этом у вас написано нормально- про неопределенный срок.

Гк в ст 610 установил срок в 3 месяца для уведомления о расторжении договора, но это только если договором не предусмотрено иное. У вас месяц — значит оставляете его.

Про неуплату- считаю что нет противоречия.

10 дн не оплатили- Вы их за месяц уведомили после этого и расторгли договор.

Проблема ненадежных арендаторов в том, что даже при наличии таких пунктов договора как у вас они, без судебного решения об освобождении помещения, и судебных приставов вам в помощь сдавать помещение не торопятся, т.е. такие пункты не гарантия.

Возможно имеет смысл прописать штрафные санкции, порядок при котором при неоплате вы вправе удерживать имущество арендатора (и так имеете право, но указание данного пункта в договоре дисциплинирует), а также отказ в допуске в помещения в случае просрочки и т.п.

Соглашусь с коллегами, что можно указать 1 месяц как срок предупреждения о прекращении действия договора аренды.

По сроку вручения предлагаю следующую формулировку.

1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. В случае уклонения другой стороны от получения отказа, отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается полученным по истечении шести календарных дней с даты направления заказного письма.
Алексей

«1.3. Договор аренды заключается на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право отказаться от Договора, предупредив об этом письменно другую сторону за один месяц. В случае уклонения стороны от получения письменного уведомления об отказе от договора, уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением и считается доставленным с даты поступления заказного письма в почтовое отделение по адресу арендатора»

Проще указать в договоре, что отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением, а не на случай уклонения.

А вот в случае уклонения письмо будет считаться доставленным в силу закона. Указывать 6 дней не совсем отвечает требованиям добросовестности и разумности, так как вполне возможно, что письмо по вине почты не будет в этот срок доставлено.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54
«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

13. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленнымпо правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Другие публикации:  Какая должна быть отчетность у ооо

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Особенности расторжения бессрочных договоров

Деление договоров по сроку действия на срочные и бессрочные имеет большое практическое значение. Указанная классификация определяет специфику правового регулирования таких сделок, прежде всего, в части их прекращения. В статье анализируются особенности оснований, порядка и последствий расторжения бессрочных договоров, рассматривается практика арбитражных судов, касающаяся прекращения данных соглашений.
По общему правилу гражданско-правовые договоры носят срочный характер, т.е. действуют в течение определенного периода времени либо до наступления указанного в договоре или законе момента. Данное обстоятельство обусловлено их правовой природой, так как «обязательственные отношения, в противоположность вещным, срочны по самому существу своему»*(1).
Окончание срока действия договора влечет важные юридические последствия: «прекращение юридического действия, произведенного главной сделкой. И притом это действие прекращается прямо, непосредственно. «*(2). Однако следует учитывать, что обычным способом прекращения обязательств является их надлежащее исполнение (ст. 408 Гражданского кодекса РФ). Поэтому истечение срока, на который заключено соглашение, по общему правилу уничтожает договорные связи сторон лишь в том случае, если сделка не может быть прекращена исполнением. Данный вывод следует из анализа п. 3 ст. 425 Кодекса.
В некоторых случаях действие соглашения не ограничивается конкретным сроком. В Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) такие условия закреплены в отношении договора энергоснабжения (п. 1 ст. 540 ГК РФ), некоторых видов аренды (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ)*(3), договоров ссуды (п. 2 ст. 689, п. 1 ст. 699 ГК РФ), банковского вклада (ст. 837 ГК РФ), банковского счета (ст. 859 ГК РФ), хранения (п. 3 ст. 889 ГК РФ), комиссии (п. 2 ст. 1003 и п. 1 ст. 1004 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ), договоров коммерческой концессии (ст. 1037 ГК РФ) и простого товарищества (п. 1 ст. 1050, ст. 1051 ГК РФ)*(4). Законодатель по-разному указывает на отсутствие временных рамок существования данных соглашений. В одних случаях речь идет о сделках, заключенных на неопределенный срок, в других случаях говорится о договорах без указания срока их действия, в третьих — о бессрочных договорах, в четвертых — о прекращении обязательств моментом востребования сданного на хранение или во вклад имущества. Представляется, что такие различия формулировок не лишают их единого содержания: указание на договор, срок действия которого не может быть определен исходя из условий соглашения, требований закона или существа обязательства*(5).
Специфика договоров с неопределенным сроком действия наиболее ярко проявляется в особенностях прекращения данных правоотношений. Обязательства по бессрочному договору не могут прекратиться с истечением срока действия сделки. Так как отношения по указанным соглашениям в большинстве своем носят длящийся характер, надлежащее исполнение также не всегда влечет уничтожение договорного обязательства. В такой ситуации обычным способом прекращения правоотношений будет выступать именно расторжение договора.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Также допускается расторжение договора в судебном порядке в специально установленных законом случаях. К таковым, в частности, относится, существенное нарушение стороной условий сделки (п. 2 ст. 450 ГК РФ) или существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
В качестве исключительного случая прекращения договорных обязательств также выделяют возможность расторжения договора путем одностороннего отказа от сделки одной из сторон без обращения в суд (п. 3 ст. 450 ГК РФ)*(6). Такие ситуации должны быть прямо отражены в законе или договоре. Исключительный характер такого способа расторжения договора обусловлен тем обстоятельством, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Возможность расторжения бессрочного договора в одностороннем внесудебном порядке определяет его специфику.
Еще в римском частном праве отмечалось, что «если договоренности о сроке аренды не было, она продолжает существовать в течение неопределенного времени между наследниками, если только не будет расторгнута одной из сторон»*(7). Особенности бессрочного договора подчеркивал и Г.Ф. Шершеневич: «Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время»*(8).
Правила, имеющие общий характер и касающиеся специфики прекращения бессрочных договоров, нашли закрепление и в отдельных актах международного значения. Например, в соответствии со ст. 6:109 Принципов европейского договорного права договор, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен любой стороной путем уведомления с указанием разумного срока прекращения договора*(9). Аналогичное положение содержится и в ст. 5.8 принципов УНИДРУА. В комментариях к данной статье указывается, что «настоящая норма может пониматься как правило восполнения пробела в случаях, когда стороны не определили срок действия своего договора. В более широком смысле это положение относится к широко признанному принципу, что договор не может связывать стороны вечно и что они могут выйти из такого договора при условии предварительного направления уведомления в разумный срок»*(10).
Следовательно, именно бессрочный характер договора обусловливает право любой из его сторон на односторонний немотивированный отказ от сделки. Причины расторжения договора здесь не имеют правового значения*(11). В противном случае сторона будет вынуждена исполнять в течение неопределенного периода времени ставшее не выгодным для нее соглашение, дожидаясь согласия другой стороны на прекращение обязательств или наступления определенных обстоятельств, служащих основаниями для обращения в суд с иском о расторжении. Очевидно, что в этой ситуации имущественные права заинтересованного лица могут быть существенно нарушены.
Необходимо отметить, что предоставление сторонам права немотивированно отказаться от бессрочного договора не лишает их возможности расторгнуть сделку по иным основаниям, установленным законом или договором. Такой вывод можно сделать и из анализа судебной практики. По одному из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ. Суд надзорной инстанции, указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором*(12).
Указанная позиция находит поддержку и в юридической литературе. Так, по мнению Г.С. Шапкиной, «в случае нарушения одной из сторон условий договора, заключенного на неопределенный срок, другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения на основании ст. 619 или ст. 620 Кодекса независимо от того, истек установленный ст. 610 срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет*(13)».
Нормы закона, предоставляющие участнику сделки право в одностороннем порядке отказаться от договора, являются императивными. Подчеркивая указанное обстоятельство, в некоторых статьях ГК РФ (например, ч. 2 п. 2 ст. 837, абзац второй ст. 1051) устанавливается, что условие договора об ограничении права на такое расторжение договора является ничтожным. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ также исходит из того, что необходимо учитывать характер данных норм. В одном из его постановлений отмечалось, что в соответствии с п. 1 ст. 859 ГК РФ договор банковского счета расторгается по заявлению клиента в любое время. Законом не предусмотрена возможность ограничения права клиента на расторжение договора. Поэтому при наличии в договоре банковского счета условия, ограничивающего право клиента на расторжение договора в зависимости от факта невозвращения банку полученного кредита или по каким-либо другим причинам, арбитражным судам необходимо расценивать такие условия как ничтожные (ст. 180 ГК РФ)*(14).
В связи с изложенным можно сделать следующий вывод. Условие бессрочного договора, которым ограничивается предусмотренное законом право одной из сторон соглашения на односторонний отказ от его исполнения, является ничтожным независимо от того, предусмотрено ли это нормами об указанном типе договоров.
Представляется интересным вопрос о возможности отказа одной из сторон от бессрочного договора стороной в случаях, когда другая сторона уже произвела встречное исполнение. Это прежде всего относится к договору аренды. Определенное регулирование таких ситуаций существовало еще в римском частном праве. Отмечалось, что «отношение аренды предполагает ограничение эффекта сделки во времени. Если срок не установлен, стороны могут в любой момент отойти от контракта, но его соблюдение одной стороной обязывает другую. Обычно минимальная продолжительность контракта задается периодичностью арендной платы, и если арендатор уплатит за следующий срок вперед, то принятие платы обязывает арендодателя соблюдать договор аренды в течение этого периода»*(15).
Применим ли такой подход в настоящее время? С одной стороны, арендатор, уплатив арендную плату за определенный период, не без оснований полагает, что он может в течение указанного срока беспрепятственно пользоваться арендованным имуществом.
Однако заслуживает внимания и следующая позиция. Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит в отношении договора аренды каких-либо исключений из правила, установленного ст. 610 ГК РФ, о немотивированном отказе от сделки любой из сторон. Так как указанная норма носит специальный характер, то она будет иметь приоритет в применении. При отказе арендодателя от бессрочного договора аренды до окончания срока пользования имуществом, оплаченного арендатором, имущественные права последнего не будут существенно ущемлены. Уплаченные арендатором денежные средства за период, когда он в силу отказа арендодателя от договора будет лишен права пользования имуществом подлежат, являются неосновательным обогащением арендодателя и подлежат возврату арендатору. Такой вывод следует из содержания п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в соответствии с которым неосновательное обогащение при расторжении договора будет иметь место в части отсутствия встречного предоставления*(16).
Односторонним отказом одной стороны от договора другому участнику сделки могут быть причинены убытки. Однако особенности расторжения бессрочных договоров во многом определяют и специфику последствий таких действий. В частности, при немотивированном отказе убытки, причиненные данными действиями, не подлежат возмещению*(17). В качестве гарантии защиты имущественных прав участника сделки, не желающего прекращать обязательственные отношения, законодатель устанавливает сроки извещения указанной стороны другим участником соглашения об отказе от исполнения договора. Эта мера направлена на устранение убытков (снижение их размера), которые могут быть причинены расторжением.
Срок извещения в ГК РФ для различных видов договоров неодинаков. Так, по бессрочному договору аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца; для договора ссуды устанавливается месячный срок уведомления, для договора комиссии — тридцать дней, для договора простого товарищества — три месяца, для договора коммерческой концессии — шесть месяцев, по договору хранения хранитель должен предоставить поклажедателю разумный срок для того, чтобы последний забрал сданную на хранение вещь. Кроме того, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., в качестве дополнительной гарантии защиты имущественных интересов поклажедателя в п. 3 ст. 889 ГК РФ предусматривается, что по договору хранения, определенного моментом востребования вещи, хранитель вправе потребовать от поклажедателя взять вещь обратно лишь по истечении обычного при данных обстоятельствах срока хранения вещи.
Нормы о таких сроках являются диспозитивными. Стороны могут установить в договоре, что соглашение прекращает действие и по истечении иного промежутка времени, чем предусмотрено в законе.
Законодатель при определении размеров указанных сроков исходит из двух критериев: типа договора и вида имущества, являющегося предметом сделки (движимое или недвижимое). В литературе можно встретить мнения о необходимости учитывать и иные обстоятельства. В частности, А.В. Садовников предлагает «. установить срок для предупреждения о прекращении договора в зависимости от продолжительности фактического действия агентского договора (работы агента на принципала). Например, установить, что срок для предупреждения равен одному месяцу до предполагаемого прекращения для первого года действия агентского договора; двум месяцам — для второго начавшегося года, трем месяцам — для третьего начавшегося года и последующих лет». Эта норма должна, по мнению указанного автора, носить императивный характер*(18).
Такое предложение представляется спорным. Установление срока, по истечении которого после одностороннего отказа от сделки договор прекратит свое действие, — это мера защиты имущественных прав контрагента. Ее цель — предотвратить или уменьшить убытки данной стороны, вызванные отказом от договора. Предложение поставить длительность срока на прекращение договорных обязательств после получения уведомления об одностороннем отказе в зависимость от срока фактического существования договора, на наш взгляд, не способствует повышению эффективности решения вопросов о предотвращении убытков.
Некоторые проблемы, касающиеся последствий одностороннего расторжения бессрочных договоров, связаны с особенностями правового регулирования конкретных типов договоров. В частности, на практике возникал вопрос: имеет ли арендатор право преимущественного заключения договора аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ после истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок и в последующем прекратил свое действие вследствие одностороннего отказа арендодателя от договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ?
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу пункта 1 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, право преимущественного заключения договора связывается именно с теми правоотношениями аренды, которые носят срочный характер.
Суды неоднозначно подходят к решению указанного вопроса. Так, в одних случаях отмечается, что нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ не подлежат применению, поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок*(19). В других случаях суды признавали возможным не применять указанные нормы при расторжении бессрочного договора аренды, так как или арендодатель не имел намерения заключать договор аренды с другим лицом*(20), или истец не являлся арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды*(21). То есть в указанных ситуациях фактически признавалось, что при расторжении бессрочного договора аренды арендатор имеет право преимущественного заключения с ним указанного соглашения на новый срок.
В обоснование последней позиции может приводиться аргумент, что если первоначально срок сделки был установлен, то после расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, арендатор имеет преимущественное право заключения с ним договора аренды на срок, который был установлен сторонами в первоначальном соглашении.
Однако такая точка зрения представляется спорной ввиду следующего.
Законодатель в п. 2 ст. 621 ГК РФ фактически указывает на изменение в силу закона условий соглашения в части сроков его действия. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Таким образом, к отношениям, возникшим после возобновления договора на неопределенный срок, условия о первоначальном сроке действия договора не подлежат применению. Соответственно, отсутствуют основания и для различного правового регулирования договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок, и тех сделок, которые изначально имели бессрочный характер. К последним нормы о преимущественном праве заключения договора на новый срок неприменимы.
Кроме того, сомнительной является и практическая значимость предоставления арендатору по договору, возобновленного на неопределенный срок, такого преимущественного права. «Срок устанавливается вообще в интересах должника, но он может быть также установлен в интересах обеих сторон или даже кредитора. «*(22). В договоре аренды срок предусматривается, прежде всего, в интересах арендатора, представляя некую гарантию беспрепятственного надлежащего пользования арендованным имуществом в течение определенного периода. В бессрочном договоре такого приоритета интересов арендатора уже нет. Фактически в договоре, заключенном на неопределенный срок, стороны принимают на себя риск отказа другой стороны от сделки.
В науке также высказывалось мнение о неприменимости к договорам, заключенным на неопределенный срок, положений о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, «. поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса»*(23).
Таким образом, бессрочный характер договора определяет специфику расторжения договора в части оснований расторжения (не имеют правового значения мотивы расторжения), порядка расторжения (внесудебный порядок, необходимость заблаговременного предупреждения другой стороны об отказе от договора), последствий расторжения (лицо, отказавшееся от сделки, не обязано возмещать причиненные такими действиями убытки), а также в определении лиц, которым предоставляется право в одностороннем порядке прекратить правоотношения (такое право предоставляется каждой стороне по сделке).
Однако в отношении некоторых договоров с неопределенным сроком действия в Гражданском кодексе РФ есть исключения. Так, по договорам банковского вклада (до востребования) и банковского счета право на односторонний отказ от сделки принадлежит исключительно вкладчикам и клиентам (п. 2 ст. 837 ГК РФ, п. 1 ст. 859 ГК РФ). По договору энергоснабжения лишь абонент-гражданин вправе в одностороннем порядке немотивированно отказаться от соглашения (п. 1 ст. 540, ч. 1 ст. 546 ГК РФ). Закон не предусматривает в указанных случаях какого-либо срока для предупреждения.
Отчасти непредставление энергоснабжающей организации или банку права на односторонний отказ от бессрочной сделки обусловлено тем, что договор энергоснабжения и договор банковского вклада с гражданином-вкладчиком являются публичными. Учитывая специфику таких соглашений (обязанность коммерческой организации в силу ст. 426 ГК РФ заключить договор с каждым, кто к ней обратится), следует признать, что предоставления права указанным организациям на односторонний немотивированный отказ от сделки будет противоречить правовой природе публичных договоров.
Вопрос о том, как на условия договора, обусловленные бессрочным характером сделки, влияют иные факторы, требует отдельного изучения.

Другие публикации:  Пособие матери одиночки казахстан

Р.Н. Махненко,
помощник судьи Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа

«Законодательство», N 9, сентябрь 2005 г.

————————————————————————-
*(1) Трепицын И.Н. Гражданское право губерний Царства Польского и русское. В связи с проектом гражданского уложения. Общая часть обязательственного права. Варшава, 1914. С. 340.
*(2) Виншейд. Учебник пандектного права. Т. 1. Общая часть / Пер. с нем. С.В. Пахмана. Спб, 1874, С. 235-236.
*(3) В силу указаний ст. 627 ГК РФ к договору проката не применимы правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
*(4) Следует учитывать, что для указанных видов договоров законом могут устанавливаться ограничения на применение норм, касающихся их бессрочного характера. Так, по одному из дел суд кассационной инстанции указал, что арендные правоотношения между департаментом имущественно-земельных отношений города и ОАО регулируются законодательством о приватизации, и к ним не применимы нормы ст. 610 и 622 ГК РФ о прекращении договора аренды (см.: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.05 по делу N Ф08-530/05).
*(5) Аналогичную позицию высказывал В.П. Грибанов. Он отмечал, что вместе со сроками, которые устанавливаются путем указания каких-либо приблизительных координат, к неопределенным срокам также относятся случаи, когда для совершения тех или иных действий законом или договором вообще не установлен срок (см.: Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 252).
*(6) Такая позиция находит поддержку не у всех авторов. Обзор мнений по вопросу о правовой природе одностороннего отказа от исполнения обязательств см.: Сарбаш С.В. Взаимное исполнение обязательств. М., 2004, С. 37.
*(7) Санфилиппо Чезаре. Курс Римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева, М., 2002. С. 252.
*(8) Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 462.
*(9) Принципы европейского договорного права. (Подготовлены Комиссией по европейскому договорному праву.) Части I и II. 1999. (Перевод А.Т. Амирова, Б.И. Пугинского) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2005. N 3. С. 125.
*(10) Принципы международных коммерческих договоров. М., 2003. С. 124.
*(11) Данное обстоятельство отмечалось и в судебной практике (см.: постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.04.03. по делу N Ф03-А59/03-1/565; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.99 по делу N Ф08-2230/98).
*(12) Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2002. N 3. С. 17.
*(13) Шапкина Г. Договор аренды. //Приложение к журналу «Хозяйство и право» 2003 г. N 7. С.20.
*(14) Пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 апреля 1999 г. N 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1999. N 7. С. 5. Аналогичное мнение высказывалось и в юридической литературе (см. Сарбаш С.В. Договор банковского счета: проблемы доктрины и судебной практики. М., 1999. С. 260).
*(15) Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов / Под общей ред. В.С. Нерсесянца, М., 2002, С. 583.
*(16) Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 14.
*(17) М.И. Брагинский, комментируя нормы ГК РСФСР 1964 г., касающиеся договора хранения, указывал, что «поскольку правом на одностороннее расторжение договора, заключенного до востребования или без указания срока, обладает как хранитель, так и лицо, которому принадлежит вещь, очевидно, ни тот ни другой не должны возмещать контрагенту убытки, причиненные расторжением договора» (Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М., 1982. С. 503). С этой позицией следует согласиться лишь в том случае, когда предоставление обеим сторонам права на отказ от договора, так же как и немотивированность отказа, обусловлены неопределенностью срока сделки. Так как здесь именно расторжение является обычным способом прекращения обязательственных отношений, то односторонний отказ не влечет для расторгнувшего договор лица неблагоприятные имущественные последствия. Однако то обстоятельство, кому в бессрочном договоре предоставлено право отказаться от его исполнения, само по себе не влияет на последствия расторжения.
*(18) Садовников А.В. Внутренние отношения сторон агентского договора // Проблемы юридической науки и правоприменительной деятельности // Труды Кубанского государственного аграрного университета. Серия право. Вып. 8. Краснодар, 2005. С. 167-168.
*(19) См.: постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.10.2000 по делу N 4990/2000-4; постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.04.02 по делу N Ф09-787/02ГК; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.99 по делу N Ф08-2230/98; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.05 по делу N Ф08-1573/05.
*(20) См: постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.05.02 по делу N Ф03-А73/02-1/705.
*(21) Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.11.01 по делу N КГ-А40/6722-01.
*(22) Годэмэ Е. Общая теория обязательств / Пер. с фр. И.Б. Новицкого // Ученые труды ВИЮН. Вып. XIII, М., 1948. С. 435.
*(23) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М., Право и закон. 2003. С. 286 (комментарий к § 1 главы 34, автор комментария — Е.Н. Васильева)

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *