Договор об эксплуатации здания

ФИНАНССТРОЙ. Строительная компания

Современное здание — высокотехнологичный объект, и безотказная работа всех его систем требует постоянного контроля квалифицированными специалистами. Компания «Финансстрой » обеспечит надежную работу, а в случае необходимости – срочный ремонт любого инженерного оборудования.

Компания «Финансстрой » предоставляет комплекс услуг по эксплуатации зданий и техническому обслуживанию инженерных систем:

— техническое обслуживание электротехнического оборудования по низкой стороне, включая подготовку и назначение ответственного за безопасную эксплуатацию энергоустановок;

— техническое обслуживание оборудования системы отопления с проведением сезонных работ, включая тепловой узел, контрольно-измерительные приборы, радиаторы отопления, фанкойлы и др. в соответствии с проектным перечнем оборудования;

— техническое обслуживание систем холодного и горячего водоснабжения, включая обслуживание и текущий ремонт сантехнического оборудования (мойки , душевые, унитазы и пр.), контроль за водомерным узлом, водоподготовка — умягчители, дозаторы, фильтры;

— техническое обслуживание систем канализации, дренажа и ливнестоков;

— техническое обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, включая тепловые завесы, с проведением сезонных переналадок;

— техническое обслуживание систем холодоснабжения;

— техническое обслуживание всех слаботочных систем;

— техническое обслуживание ворот и шлагбаумов.

Мы применяем комплексный подход к решению любой проблемы и гарантируем оперативность в подготовке и проведении работ любой сложности, обязательное соблюдение сроков выполнения. Наша компания готова создать Вам комфортные условия для работы, взяв на себя решение всех вопросов по технической эксплуатации зданий и сооружений на высоком профессиональном уровне.

Градостроительный кодекс РФ/Глава 6.2

Глава 6.2. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ Править

Статья 55.24. Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений Править

1. Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешённым использованием (назначением).

2. Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

3. В случае, если для строительства, реконструкции объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, эксплуатация таких объектов допускается после окончания их строительства, реконструкции.

4. В случае капитального ремонта зданий, сооружений эксплуатация таких зданий, сооружений допускается после окончания их капитального ремонта.

5. Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с настоящим Кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

6. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

7. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путём осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надёжности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

8. Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надёжности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

9. Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения.

10. Особенности эксплуатации отдельных видов зданий, сооружений могут устанавливаться федеральными законами. Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учётом требований жилищного законодательства. Порядок организации безопасного использования и содержания лифтов, подъёмных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, устанавливается Правительством Российской Федерации.

11. В случае поступления в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения зданий, сооружений заявлений физических или юридических лиц о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений органы местного самоуправления, за исключением случаев, если при эксплуатации зданий, сооружений осуществляется государственный контроль (надзор) в соответствии с федеральными законами, проводят осмотр зданий, сооружений в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надёжности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов и направляют лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений. Порядок проведения данного осмотра устанавливается представительным органом поселения, городского округа.

12. При эксплуатации зданий, сооружений государственный контроль (надзор) осуществляется в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Статья 55.25. Обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения Править

1. В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

2. В случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

3. В случае привлечения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физического или юридического лица собственник здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

4. Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации.

5. Если иное не предусмотрено федеральным законом, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведённых осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

6. Форма журнала эксплуатации здания, сооружения и требования к ведению такого журнала устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией.

7. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано извещать при эксплуатации здания, сооружения о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении:

1) органы государственного контроля (надзора) в случае, если за эксплуатацией здания, сооружения в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (надзор);

2) органы местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящей части;

3) собственника здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, в случае, если лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является привлечённое на основании договора физическое или юридическое лицо.

8. В случае перемены лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, лицо, которое являлось ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, обязано передать новому лицу, ответственному за эксплуатацию здания, сооружения, в течение десяти дней журнал эксплуатации здания, сооружения, выданные уполномоченными органами исполнительной власти предписания об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, акты проверки выполнения уполномоченными органами исполнительной власти указанных предписаний, рекомендации органа местного самоуправления, направленные в соответствии с частью 11 статьи 55.24 настоящего Кодекса, иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю, текущему ремонту здания, сооружения.

9. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.

Статья 55.26. Приостановление и прекращение эксплуатации зданий, сооружений Править

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

2. Эксплуатация зданий, сооружений прекращается после их вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами, а также в случае случайной гибели, сноса зданий, сооружений.

Договор об эксплуатации здания

Комплексный подход к эксплуатации зданий – залог успеха

Александр Васильевич Головачёв

Жизненный цикл здания составляет десятки, а порой и сотни лет.

Проектирование, строительство, монтаж инженерного оборудования – это месяцы или годы, тогда как эксплуатация продолжается на протяжении всей жизни здания. От качества эксплуатации не в последнюю очередь зависят продолжительность и качество жизни как самого здания, так и его обитателей. Своим видением ситуации делится эксперт в области эксплуатации зданий и сооружений, канд. техн. наук Александр Васильевич Головачёв.

Александр Васильевич Головачёв,

Сотрудничал с компаниями ООО «Капитал Груп», ООО «Коллиерз Интернешнл Эф. Эм.», ЗАО «Трейдмикс».

За время работы принимал участие в проектировании и строительстве жилых комплексов и офисных зданий. Выполнял аудит проектной, рабочей, исполнительной документации (инженерные системы и сети, строительные конструкции), аудит строящихся и построенных зданий (инженерные системы и сети, строительные конструкции), разработку технических заданий на проектирование (стадии проект, рабочий проект).

Другие публикации:  Таможенная пошлина на хлопок

Осуществлял техническую поддержку службы эксплуатации на объектах, аудит собственной службы эксплуатации.

– Каковы особенности эксплуатации многофункциональных комплексов, бизнес-центров, жилых комплексов?

– Эксплуатация многофункциональных комплексов и бизнес-центров имеет много общего, и я не стал бы их выделять в отдельные категории. В эксплуатации жилых комплексов есть свои особенности. У жилья, как правило, много собственников, и необходимо решать проблемы каждого из них, бывает, что одновременно. В случае аварийной ситуации намного проще проникнуть в помещения офисов и произвести отключения/переключения. Доступ на эти площади с инспекционными целями и при осмотре инженерного оборудования свободнее. Как определить, где произошла протечка в системе отопления?
Если датчики протечки не предусмотрены, необходим осмотр помещений. Как правило, можно договориться с арендатором об осмотре его помещений. В жилых комплексах сделать это достаточно сложно, особенно в случае длительного отсутствия собственника жилья. Чтобы, например, вскрыть дверь в квартиру, нужно выполнить определённые процедуры. И даже если они произведены в установленном порядке, в будущем не исключены претензии собственника. Эксплуатация жилых комплексов – это очень специфичный бизнес, здесь приходится быть не только специалистом, но и большим психологом, уметь работать с жителями. Хотя по инженерной начинке жилые комплексы самые неинтересные, наиболее серьёзная инженерная начинка в многофункциональных комплексах и в бизнес-центрах.

– Насколько облегчает эксплуатацию наличие систем диспетчеризации?

– Есть определённое недопонимание основного назначения этих систем. Изначально системы автоматизации создавались, чтобы исключить рутинный ручной труд, но это не всегда представляется возможным, даже в настоящее время. В дальнейшем системы автоматизации, что называется, обросли системами диспетчеризации. Условно говоря, система диспетчеризации – это надстройка над системой автоматизации, которая позволяет эксплуатационному персоналу, сидя на рабочем месте, наблюдать за текущими параметрами и оперативно вносить необходимые коррективы в работу систем. Отчасти система диспетчеризации расхолаживает эксплуатационный персонал, а в ряде случаев и дезинформирует.

В нормативных документах не закреплён механизм передачи объекта в эксплуатацию, а также исчерпывающий перечень испытаний, актов, документации и документов, необходимых и достаточных для должной эксплуатации.

Первый момент: системы автоматизации бывают с обратной связью, и без неё. В системе с обратной связью подаётся команда на исполнение с обязательным получением подтверждения её выполнения. Если дана команда на 50 %-е открытие клапана, необходимо получить подтверждение, что клапан открылся действительно на 50 %. А если этого не произошло и обратной связи нет? Специалист наблюдает, как изменяется температура после подачи сигнала и приходит к выводу, что, например, привод неисправен, и переводит регулирующий клапан в режим ручного управления. Автоматизация, можно сказать, система сама в себе. Шагая дальше по пути технического прогресса, мы усложняем диспетчеризацию, предусматриваем обратную связь, т. е. контролируем, выполнила ли машина команду или нет. Это ведёт к существенному удорожанию системы автоматизации, которая изначально недешёвое мероприятие.
Системы со следящей обратной связью, естественно, обходятся ещё дороже, они требуют дополнительной ёмкости управляющих контроллеров, дополнительных механизмов (позиционеров), которые подтверждают исполнение выданной команды.

Второй момент. Как любая система, система автоматизации требует обслуживания и затрат на него. Организации, самостоятельно эксплуатирующие эти системы, вносят необходимые коррективы в процессе. Нередко обслуживание систем автоматизации и диспетчеризации уходит на аутсорсинг: периодически приезжают специалисты, которые собирали эту систему (что крайне желательно), и по договору её обслуживают с определённой периодичностью. На начальной стадии, когда здание заселяется, это происходит чаще. Далее, когда процесс стабилизировался и все арендаторы въехали, можно вызывать специалистов по мере необходимости.

В электронике, электротехнике и механике нет ничего вечного. Рано или поздно ломается привод, пропадают контакты, «зависает» программное обеспечение и т. п. Соответственно, всё это надо поддерживать в рабочем состоянии. Сама по себе и без должного обслуживания система автоматизации может некоторое время поработать, но всё равно потребует затрат в дальнейшем.

При чётко отлаженной системе работы нет необходимости в постоянном присутствии эксплуатирующей компании на объекте.

Теперь поговорим об окупаемости системы автоматизации. Есть мнение, что она позволяет сэкономить деньги на штатном расписании. Это не так. Почему? Например, вы увидели на мониторе, что какая-либо инженерная система находится не в режиме либо неисправна. Система автоматизации этот дефект не исправит. Потребуется специалист, который знает, как система работает, и сможет устранить неисправность. Кроме того, появляется такая категория работников, как диспетчеры. Их основное назначение – наблюдать на мониторе за поведением и режимами работы инженерных систем. Другое дело, что их часто привлекают к выполнению прочих должностных обязанностей.

Автоматизация автоматизацией, но технический специалист эксплуатирующей компании обязан знать, как работает вверенная ему система, какие параметры необходимо соблюдать. Автоматизация – это такой же инструмент, как молоток или отвёртка. Она помогает облегчить либо заменить выполнение некоторых рутинных операций, взять на себя часть функций, но надеяться, что система автоматизации всё сделает и сэкономит деньги, – это заблуждение. Система автоматизации изначально довольно затратна.

– Возникают ли проблемы с эксплуатацией инженерных систем, связанные с неравномерностью нагрузки на эти системы?

– Это в основном зависит от добротности проектных решений. У меня была интересная ситуация с одним многофункциональным комплексом. Исходя из суммарной производительности установленных в нём холодильных машин холода было с избытком, но в определённые периоды года мы не могли обеспечить им здание. По высоте оно было поделено на два отсека. В нижнем стояли три холодильные машины с центробежными компрессорами по 4,5 МВт каждая, а в верхнем – две машины по 3,5 МВт. У любой холодильной машины есть допустимый по производительности диапазон работы «от и до» в процентах. Начиная с апреля возникала потребность в подаче холода арендаторам. В определённые дни система автоматики «понимала», что одной машины будет мало, и включалась в работу вторая, с точно таким же диапазоном, в котором она устойчиво работает по производительности. Получалось так: одной машины мало, двух – много. Вторая машина «понимает», что включилась зря, и отключается. Но, поскольку машина дорогая, у неё специально установлены программные ограничения по количеству запусков за день: не больше четырёх, а потом она не включается и требуется вызывать сервисного инженера для обнуления счётчика. Каждая холодильная машина могла работать в диапазоне от 50 до 100 %.

Мы предложили решить проблему путём установки дополнительной, «перехватывающей» машины. Собственник не мог понять, почему при обеспечении здания холодом на 150 % нужны дополнительные затраты. Он рассматривал и другие варианты выхода из создавшегося положения, но в итоге ему пришлось согласиться с нашим решением. Считаю, что в проектах по инженерным системам следует предусматривать мероприятия по обеспечению их устойчивой работы в режиме неполных нагрузок. Полное заселение здания арендаторами может занимать год и более. Жилые здания также могут заселяться не один год. Я живу в высотном комплексе, там до сих пор есть незаселённые квартиры, хотя ему уже 10 лет. Через три года после окончания строительства в комплексе проживало порядка 20 % жителей.

– Есть ли в Московском регионе эксплуатационные компании с иностранным техническим персоналом?

– Их по определению не должно быть, обрусевшие специалисты не в счёт. Почему? У нас совершенно разный подход к эксплуатации. Другой менталитет, другая зарплата, плюс иностранцы не знают наших реалий. Случай из практики. Лондон, в офисном здании ночью лопнула труба в системе холодного водоснабжения, а постоянного дежурного персонала там, как правило, не бывает. Вода лила всю ночь. Утром приехала страховая компания, посчитала убытки и в итоге выплатила деньги за ущерб. Виновников аварии не нашли, поскольку она возникла по стечению обстоятельств. Там практически нет такого понятия, как круглосуточный дежурный персонал, зато хорошо развито страховое дело (страхование рисков, зданий и т. д.).

Собственник, похоже, прикинул убытки, которые он может понести, и подсчитал издержки наличия на объекте постоянного круглосуточного штата. Ну, случилось неприятное событие один раз за три года. Если убытки меньше, чем затраты на управляющую компанию, какой смысл держать на объекте круглосуточный персонал? Ещё ситуация. Когда перегорает лампа, мы сразу торопимся её заменить. У них другой подход: за неделю/месяц они накапливают определённое количество перегоревших ламп, вызывают специализированную организацию и все перегоревшие лампы заменяют. Аутсорсинг широко развит, а собственный технический эксплуатационный персонал стараются не держать – дорого. Чтобы работать в России, нужно иметь российский менталитет. Правда, у нас успешно работают брендовые компании с западными корнями, но все технические специалисты службы эксплуатации (и я считаю, это хорошо) – как правило, наши, российские. Некоторое время назад пришлось поработать с английскими проектировщиками. Они никак не могли понять, зачем мне в тепловом пункте нужен контроль температуры воды, возвращаемой в город, и управление по этой температуре. У них в проекте нет функции поддержания температуры обратной воды, и датчика температуры нет, и алгоритм работы автоматики для исполнения этой функции, соответственно, не написан. Я же оплачиваю потреблённую тепловую энергию, а то, что меня могут и оштрафовать за превышение обратки, для них нонсенс.

– Какие сложности могут возникнуть на начальном этапе эксплуатации инженерных систем здания?

– Опытный арендатор, который несколько раз менял место расположения офиса и сталкивался с различными проблемами, обычно приглашает эксплуатирующую компанию, которая, например, проведёт аудит документации, сверит требуемые нагрузки с выделенными. Логичнее это сделать до подписания договора аренды ещё на стадии принятия решения о его заключении. Соответственно, шансы уйти от части будущих проблем существенно возрастают.

Вот классический пример по нагрузкам на системы вентиляции. Пришёл арендатор, получил желаемые нагрузки в точках подключения (под нагрузками, как правило, понимают только объём воздуха, подаваемый на арендуемые площади). Но есть тонкость, о которой не все знают. Кроме объёма подаваемого воздуха имеют место ещё и потери напора в сетях. Эти два параметра закладываются при заказе вентиляционного оборудования для строящегося здания. Редкая проектная организация запрашивает располагаемые напоры в точках подключения, чтобы грамотно сделать внутренние сети у арендаторов. Обычно полагаются на свой опыт. Результатом таких проектов нередко является то, что выделенного объёма воздуха арендатор так и не увидит. В погоне за высотой потолков, угождая дизайнерам и пр., специалист, не ограниченный конкретным значением потери напора во внутренних сетях, проектирует воздухораспределительную сеть так, как считает нужным. Результат нередко плачевный. В лучшем случае дело ограничится перенастройкой части воздухораспределительных сетей здания. В худшем случае арендатор просто «не увидит» тот объём воздуха, который ему был обещан по договору аренды. Нередкий на практике случай – демонтаж собственником здания старого вентиляционного оборудования и заказ нового, чтобы не потерять арендатора. Описанной ситуации можно избежать либо минимизировать потери путём выдачи грамотного технического задания арендатору и контроля выполнения требований этого задания.

Другие публикации:  Растаможка авто для убд

Система диспетчеризации – это надстройка над системой автоматизации, которая позволяет эксплуатационному персоналу, сидя на рабочем месте, наблюдать за текущими параметрами и оперативно вносить необходимые коррективы в работу систем.

Скажем, я готов подать арендатору 5 000 м 3 воздуха, и у меня есть расчётное значение сопротивления воздухораспределительной сети арендатора в точке подключения, столько-то паскалей (говоря о сопротивлении, мы подразумеваем потери напора). Я гарантирую, что арендатор получит этот объём воздуха, если сопротивление его сети будет составлять столько же паскалей. А дальше начинаются проблемы под названием «жизнь». В погоне за высотой потолков, зауживая сечение воздуховодов, используя гибкие воздуховоды с повышенным сопротивлением, увеличивают сопротивление внутренней сети. Например, планируя 200 Па потерь напора у арендатора, по факту получают сопротивление внутренней сети 300–400 Па. В итоге 5 000 м 3 воздуха арендатор не получит, т. к. не согласовал с нами расчётные потери напора в сетях. Трудно найти и доказать проектную ошибку, проблему отсутствия нужного количества воздуха, проще всего перевалить вину на эксплуатацию. Техническая безграмотность, считаю, не менее опасна, чем экономическая или юридическая, но это отдельная тема.
Откуда взялась описанная выше проблема с подачей требуемого количества воздуха? Когда офисное здание возводят и сдают под ключ, вместе со всеми помещениями, таких проблем на порядок меньше. Но сейчас коммерческие здания типа «вселяйся и живи» практически не строят. Когда имеется полностью готовая воздухораспределительная сеть, можно в процессе приёмки здания в эксплуатацию сделать контрольные замеры и добиться, чтобы в каждое помещение поступали и удалялись проектные значения воздуха.

Потери напора в сетях как таковые в данном случае меня не интересуют. Другое дело здания, в которых имеются только точки для подключения воздухораспределительных сетей арендаторов, да ещё и без указания расчётных потерь напора в сетях арендаторов в этих точках. Если таких данных нет, это мина замедленного действия.

Возьмём систему приточной общеобменной вентиляции с подогревом воздуха. Там ситуация бывает примерно следующей. По договору аренды нужно поддерживать температуру воздуха в помещении 21 °C – комфортное состояние. Какой должна быть температура воздуха на выходе из приточной системы? Обычно все системы автоматизации вентиляции построены с управлением по температуре воздуха на выходе из приточной системы. В здании всегда есть помещения с большими теплопоступлениями. В такое помещение с температурой внутреннего воздуха, скажем, 24–25 °C я дополнительно подаю тёплый воздух. Правильнее было бы управлять температурой подаваемого воздуха с коррекцией по температуре вытяжного воздуха. Может быть, для обеспечения комфортных условий надо подавать воздух с температурой не 21 °C, а на 2–3 °C ниже, что заодно снимет часть теплоизбытков. Возможно, такие тёплые помещения при проектировании здания следует выделять в отдельные зоны, обслуживаемые самостоятельными системами. При проектировании и строительстве здания собственник должен понимать, кто в этом здании будет находиться и как будет осуществляться деление: на функциональные зоны или на блоки, весь этаж отводится под одного арендатора или только его часть. Обычно системы вентиляции проектируются под нечто усреднённое.
Человеческий фактор также является существенным. Люди все разные, одному при такой температуре жарко, другому – холодно. Мы вынуждены подавать на все офисные площади воздух с некой средней температурой. Жалобы арендаторов на работу систем вентиляции – норма жизни во многих офисных зданиях. Бороться с претензиями арендаторов, высказанными на бытовом уровне (душно, дышать нечем), помогает знание ГОСТ 30494–2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». В нём есть хорошее определение оптимальных параметров микроклимата, и 20 % недовольных людей в этом ГОСТе уже заложены. Кстати, не все знают назначение терморегулятора на отопительных приборах и не умеют им правильно пользоваться. Встречаются вентиляционные системы, которые изначально не вытягивают требуемое значение температуры воздуха вследствие либо проектной ошибки, либо при неправильном подборе оборудования. Опытные поставщики оборудования сразу запрашивают назначение системы. Если она будет устанавливаться в офисе и проектировщиком указана температура 18 °C, грамотный производитель закладывает определённый запас, чтобы система в будущем могла выйти на требуемый эксплуатационный режим – не на проектный, а на «запроектный».

– Изменяется ли что-то в последние годы во взаимоотношениях собственника, подрядчика, эксплуатационной компании?

– При чётко отлаженной системе работы нет необходимости в постоянном присутствии эксплуатирующей компании на объекте. Приезжали бы эпизодически: промыть систему отопления, заменить перегоревшие лампы. По моим наблюдениям, у производителей инженерного оборудования намечается тенденция сокращать срок его службы. Технически возможно изготовить «вечный» насос, со сроком службы более 10 лет. Только что делать производителю, на что жить дальше? Производитель начинает терять рынок сбыта. Выпущенное десятилетие назад инженерное оборудование пять-шесть лет работало нормально, практически без обслуживания. Сейчас, к сожалению, я достаточно часто сталкиваюсь с ситуацией, когда оборудование через три года приходится заменять, будь то запорная арматура, насосы, электродвигатели или вентиляторы. А в плане взаимоотношений радикальных изменений не происходит.

В проектах по инженерным системам следует предусматривать мероприятия по обеспечению их устойчивой работы в режиме неполных нагрузок.

Производственные отношения отлажены, люди те же самые. Проектируют, строят и обслуживают объекты люди серьёзные, как правило, за их плечами не один реализованный проект. Протечки, засоры, выход оборудования из строя – что бы вы ни делали, они всё равно были, есть и будут. Правда, в нынешней ситуации есть нюансы. Сейчас, пожалуй, не самое лучшее время как для собственников, так и для эксплуатирующих компаний. В силу экономической ситуации идёт безжалостное обрезание эксплуатационных бюджетов. Соответственно, многие виды работ в лучшем случае выполняются только на бумаге. Как результат, падают ресурс и надёжность оборудования, учащаются аварии и предаварийные ситуации.

Собственник урезает бюджет эксплуатирующей компании. Эксплуатирующая компания, которая имеет хорошую репутацию и дорожит ею, чётко знает границу цены данного вида услуг, ниже которой она не может гарантировать качество своей работы. Конечно, торг возможен и уместен, но есть определённые пределы. Более низкая относительно рыночной цена на услуги по эксплуатации инженерных систем автоматически означает, что многие виды работ, прописанные в регламентах по обслуживанию, не будут выполняться.

В части, касающейся передачи объекта службе эксплуатации, ситуация, как правило, также не внушает оптимизма. В нормативных документах не закреплён механизм передачи объекта в эксплуатацию, а также исчерпывающий перечень испытаний, актов, документации и документов, необходимых и достаточных для должной эксплуатации. Пока – одни вопросы. На одном из объектов пришлось разъяснять с генподрядчиком трактовку этих терминов. Генеральный подрядчик отказывался сдавать инженерные системы как положено (в понимании службы эксплуатации). Открываем, например, СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01–85». Что такое индивидуальные испытания, что входит в них? Что такое комплексные испытания, что входит в них? Что такое обкатка, что входит в неё? В итоге стороны так и не смогли договориться касательно объёмов и видов работ при сдаче-приёмке систем в эксплуатацию. Всё решил заказчик, принявший сторону генподрядчика. Не считаю нормальной ситуацию, когда нормативный документ допускает вольную трактовку записанных в нём положений. Считаю, что первостепенная задача – навести в нормативных документах по эксплуатации порядок с терминами, определениями и составом работ. В процессе эксплуатации участвуют не только профильные специалисты, задействованы и владельцы объектов недвижимости, и другие люди, как правило, неспециалисты в данной области. Инструкция по эксплуатации – это опция или обязательное приложение к современному оборудованию? И кто должен написать эту инструкцию при её отсутствии в составе поставляемого на объект оборудования?

Инструкция по эксплуатации встречается редко. Зачастую она ограничивается описанием порядка включения и выключения оборудования. Как часто нужно делать осмотр, что необходимо осматривать, какие работы на оборудовании производить, какие измерения и чего? Начинается вольная трактовка, с прессингом со стороны владельца здания. Приёмка в эксплуатацию и сама эксплуатация – не менее серьёзные процессы, чем, например, проектирование. Проектирование занимает три-пять месяцев, строительство – три-четыре года, а жизненный цикл здания до 50 лет. Нет инструкции по эксплуатации наружных ограждающих конструкций вентилируемого фасада. Её надо разработать, но кто будет этим заниматься?

Существуют СНиПы, ГОСТы, СП, СанПиНы, другие нормативные документы. Все они не учитывают то обстоятельство, что объекты коммерческой недвижимости имеют свои специфические требования, например классность: А, В+, В–, С и т. д. Нормативными документами классность не закреплена. От классности объекта зависит также и ставка арендной платы, а опосредованно и срок окупаемости. Нередки ситуации, когда построенный объект не отвечает требованиям рынка коммерческой недвижимости. В строительстве среди заказчиков-застройщиков встречаются случайные люди, пришедшие из другого бизнеса. Приходится настаивать на вписывании в техническое задание на проектирование дополнительных коммерческих требований, понятных арендаторам, специалистам по сделкам с недвижимостью. Проектировщикам эти требования малоизвестны и не являются для них нормативными. Коммерческие требования нелегитимны, а согласовывают проектные решения соответствующие государственные инстанции с позиции соблюдения нормативных требований.

Эксплуатация недвижимости: оперативное управление

Аннотация: В России с советских времен крепко сидит миф об эксплуатации как обслуживании зданий. Под «эксплуатацией» недвижимости понимают и управление, и клининг, и техническое обслуживание и все остальное. Что же означает «эксплуатация» недвижимости? В статье дается ответ и раскрывается важнейшая и разносторонняя деятельность по использованию и содержанию недвижимости — управление недвижимостью.

Эксплуатация или обслуживание

С советских времен в России в отношении зданий (объектов недвижимости) под «эксплуатацией» понимается проведение работ по уборке, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий, сооружений и территорий. Но так ли это?

В отношении вещей мы совершенно точно полагаем, что мы их эксплуатируем, когда ими пользуемся. Мы ездим на автомобиле и понимаем, что эксплуатируем когда ездим на нем, то есть используем его в своих целях, но когда заезжаем в сервисный центр, то отдаем его на обслуживание, а не в эксплуатацию. И в отношении зданий (объектов недвижимости) смысл слова «эксплуатация» не меняется и, по-прежнему, означает «использование», «получение пользы». Зданиями пользуются потребители зданий — собственники, жильцы арендаторы, гости, посетители, зрители, покупатели и т.д. — все они эксплуатируют, то есть используют здание, но обслуживают здания другие люди — обслуживающий персонал. Чтобы пользоваться зданием, его, как и любую вещь, необходимо обслуживать, точнее сказать «содержать» — без этой поддержки невозможно непрерывно и в полной мере из здания извлекать пользу, то есть эксплуатировать здание.

Другие публикации:  Приказ мвд об аттестации экспертов

Слово «эксплуатация» произошло от французского «exploitation» — пользование, извлечение пользы, выгоды. Эксплуатация здания — это потребление (использование) здания, а также период времени, в течение которого возможно это реализовать — срок эксплуатации (срок службы) здания. Эксплуатация здания неразрывно связана с содержанием здания, поскольку здание, как сложная техническая система, не может без «техподдержки» сохранять свои потребительские качества.

Немного истории

В России понятие «управление недвижимостью» появилось в начале 1990-х годов с приходом западных управляющих компаний вместе с западными девелоперами. Оказалось, что, кроме привычных нам услуг эксплуатации: уборки, технического обслуживания и ремонта зданий и домовых территорий, существуют: стратегии развития зданий, экономические расчеты вариантов эффективного использования зданий, поиск арендаторов, маркетинг зданий и др., — многогранный набор услуг по использованию и содержанию зданий, совокупность которых требует централизованного системного управления. Появилось понятие «управляющая компания» (в российском законодательстве «управляющая организация») как профессиональный менеджер (управляющий, manager) недвижимости, который, в интересах собственника управляет использованием и содержанием объекта недвижимости.

Современное здание, как современный теплоход, требует правильных приемов эксплуатации (правил пользования), профессионального содержания (обслуживания), а также, прокладки маршрута в океане социально-экономических изменений, и управления на маршруте времени. Управляющая организация — это капитан с судовой командой, поддерживающий исправность теплохода, как единого механизма, и управляющий теплоходом на маршруте времени в интересах судовладельца — собственника здания.

Управление машиной

Разнообразие недвижимости продиктовано не только уникальностью услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости, но и особенностями управления каждым отдельным ее типом и видом. Каждая конкретная концепция управления объектом недвижимости отличается от другой составом и интенсивностью услуг, производимых в процессе управления.

Управлением недвижимостью (Property Management) называется деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению права собственности и бремени ответственности по объекту недвижимости для достижения ожидаемых результатов-целей собственника наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ожидаемый результат (потребительский, стоимостный, социальный) от управления объектом недвижимости зависит от класса объекта недвижимости и от роли объекта недвижимости в реализации интересов собственника.

Классификация недвижимости

Существует много разных зданий, классифицируемых по функциональному назначению:

  • жилая недвижимость,
  • офисная недвижимость,
  • торговая недвижимость,
  • складская недвижимость,
  • гостиничная недвижимость,
  • развлекательная недвижимость,
  • социально-культурная недвижимость,
  • социально-транспортная недвижимость,
  • для общественного питания,
  • медицинская недвижимость,
  • для оздоровления,
  • для отдыха,
  • для бытового обслуживания,
  • промышленная недвижимость,
  • сельскохозяйственная недвижимость,
  • и т.д.

Необходимость деления на классы продиктована разнообразием услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости.

Виды недвижимости

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на три вида: операционную, коммерческую и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость используется собственником для собственного производственного или личного потребления, то есть она является прямо вовлечена в производственный процесс, приносящий собственнику опосредованный доход.

Коммерческая недвижимость — такой вид недвижимости, который используется собственником для получения коммерческой выгоды (прибыли), то есть недвижимость приносит прямой доход.

Инвестиционная недвижимость — вид недвижимости, который используется собственником для увеличения ее стоимости (капитализации).

Например, если владелец сдает в аренду или продает свою недвижимость, то он получает прямой доход — это коммерческая недвижимость, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль — это операционная недвижимость. Если собственник в операционной или коммерческой недвижимости заменяет лифты на более комфортные, или устанавливает эскалаторы, или к системе вентиляции добавляет систему кондиционирования воздуха, или заменяет фасад здания на современный, то есть инвестирует в изменения здания, делая здание более привлекательным для пользователей, и этим повышает стоимость здания — это инвестиционная недвижимость.

Государева воля

Государство законодательно не только наделяет собственника правом владения, использования и распоряжения конкретным объектом недвижимости, но и возлагает ответственность за надлежащее содержание и безопасность пользование объектом неограниченным кругом людей. Для мониторинга безопасности зданий создан институт государственного контроля и надзора за недвижимостью:

  • Пожнадзор;
  • Ростехнадзор;
  • Госэнергонадзор;
  • Энергосбыт;
  • Санитарно-эпидемиологическая служба;
  • Комитет по управлению государственным имуществом;
  • Комитет по градостроительству и архитектуре;
  • Комитет по земельным ресурсам;
  • Комитет по природным ресурсам;
  • Жилищная инспекция;
  • Инспекция труда.

Функции управления

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения, пользования и содержания конкретным объектом недвижимости.

Деятельность по достижению целей собственника по использованию объекта недвижимости является генеральной функцией управления объектом недвижимости. Её называют «управление пользованием», «управление потреблением», «управление функциональностью». Второй важнейшей функцией управления является поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию по назначению состоянии. Её называют «управление содержанием».

Основные функции управления недвижимостью:

  • Управление потреблением объекта;
  • Управление содержанием объекта;
  • Управление обеспечением ресурсами;
  • Управление безопасностью объекта;
  • Управление маркетингом объекта;
  • Управление доходностью объекта;
  • Управление требованиями собственников объекта;
  • Управление отношениями с третьими лицами.

Передача в управление

Собственник объекта недвижимости законодательно наделен правом собственности и ответственностью за его надлежащее содержание. Собственник формирует конкретные результаты от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. Привлеченная собственником управляющая организация в его интересах разрабатывает 2-3 варианта наилучшего использования объекта недвижимости под указанные собственником цели-результаты, проводя маркетинговую, экономическую, техническую, управленческую, правовую экспертизы. Собственник выбирает, на его взгляд наилучший вариант пользования и содержания. Договором управления собственник наделяет (делегирует) управляющую компанию своими правами и обязанностями по выбранному варианту наилучшего использования. С этого момента собственник или собственники объекта недвижимости в силу закона (обязанность) и управляющая организация в силу договора (обязательство) несут субсидиарную ответственность за целевое и безопасное использование и надлежащее содержание объекта недвижимости. Оперативное управление объектом недвижимости передается управляющей компании, а за собственником остаются надзорные и контролирующие функции за результатами деятельности управляющей компании в отношении переданного в управление объекта недвижимости.

Определяем уровни управления

Выработка стратегических целей и контроль оперативного управления всегда остается у собственника. Разработка стратегии достижения целей собственника и оперативный уровень управления — у управляющей компании. Генеральный уровень оперативного управления объектом недвижимости — это централизованное системное управление всеми сервисами объекта недвижимости. Этот уровень управления или передается собственником управляющему по договору управления (передача прав и передача управления этими правами (титулами) — Property Management) или остается у собственника. В последнем случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, даже если все остальные сервисы переданы управляющей организации — в этом случае управляющая организация является генеральным подрядчиком (сервисным оператором) всех сервисов объекта недвижимости и администрирует каждый из них (Facility Management). Сервисный оператор выполняет все работы своими силами или привлекает на отдельные сервисы или работы узкопрофильные (специализированные) сервисные организации. В этом случае договор управления становится договором на обслуживание объекта недвижимости.

Границы ответственности

За использование объекта недвижимости управляющая организация несет ответственность перед собственником по характеристикам и параметрам ожидаемого результата по итогам отчетов управления за весь период управления (срок договора). Каждый отчетный период завершается анализом достигнутых результатов (план-фактный анализ), и корректировкой плана управления на следующий отчетный период. Значимыми для сторон являются результаты годового отчета и отчета за весь срок управления. Естественно, что первоначально установленные цели и результаты в течение действия договора управления собственником не должны изменяться. За целевое использование объекта недвижимости собственник отвечает в правовом поле перед государством.

Высший уровень ответственности «презумпция виновности» за ненадлежащее содержание всегда у собственника объекта недвижимости. Управляющая организация несет ответственность перед собственником за безопасность, исправность и функционирование объекта; перед государством — за безопасность пользования объектом.

По договору исполнения отдельного сервиса или комплекса сервисов ответственность наступает в границах этих сервисов и в границах частей или элементов объекта недвижимости, а не объекта в целом. Подрядная организация несет ответственность по своим обязательствам и в рамках этих обязательств. Например, за исправность и безопасность лифтов — в течение срока действия договора и исполнения гарантийного обязательства несет подрядная специализированная организация.

Эксплуатация. Содержание. Управление

Эксплуатация — это пользование объектом недвижимости в течение его срока службы. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду: это собственники, арендаторы, жильцы, посетители, гости, покупатели, пассажиры и т.д. Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (свой или подрядных организаций). Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости — это управление объектом недвижимости.

Управление недвижимостью (буквально Property Management) — это деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению правомочий владения, пользования, распоряжения и содержания объекта недвижимости для достижения целей собственников наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственник наделяет профессионального управляющего недвижимости или всеми правами (property) или только правами содержания (facility) — управляющая организация становится или управляющим недвижимостью (property manager) или управляющим содержанием (facility manager) — сервисным оператором. В России и те и другие менеджеры недвижимости называются управляющими организациями, все зависит от количества правомочий (титулов), переданных сособственником управляющему.

Управление недвижимостью включает управление пользованием и управление содержанием объектов недвижимости. Управление содержанием включает управление всеми видами работ и услуг по сохранению и восстановлению эксплуатационных качеств объекта недвижимости. Отметим, что непосредственно работы по содержанию объекта недвижимости выполняет обслуживающий персонал — это уровень производства работ, услуг, сервисов.

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *