Компенсация затрат по договору аренды

Аренда недвижимости. Коммунальные услуги. Разъяснения ФНС

Автор: Марина Полухина

Полухина Марина Юрьевна, руководитель департамента методологии и консалтинга ЗАО «Деловой Профиль», доктор экономики, автор книг и многочисленных статей по бухгалтерскому и налоговому учету

Квалификационный аттестат «Консультанта по налогам и сборам» Палаты налоговых консультантов

Квалификационный аттестат «Профессионального бухгалтера» ИПБ России

Аренда недвижимости. Коммунальные услуги.

В своей деятельности большинство российских организаций сталкиваются с вопросом аренды помещений. Одни его арендуют для осуществления своей производственной деятельности, другие сдают в наем.

В настоящее время немало коммерческих фирм занимается сдачей в аренду недвижимости. Они диктуют свои условия заключения договоров и оплаты, а арендаторы вынуждены с ними соглашаться.

Учет арендных отношений до сих пор остается сложным вопросом для обеих сторон договора. Особенно спорным в отношении налогообложения, в частности по НДС, является учет коммунальных платежей, таких как электроэнергия, вода, теплоэнергия, пар и другие, связанные с арендуемым имуществом.

Этому вопросу были посвящены многие разъяснительные письма и решения судов. Но он до сих пор вызывает затруднения у налогоплательщиков.

В письме ФНС России от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ (далее — Письмо) затронута проблема применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по представлению в аренду недвижимого имущества и связанных с ним коммунальных услуг.

ФНС России попыталась обратить внимание налогоплательщиков на договор аренды между сторонами, особенно на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендатором. Но обо всем по порядку.

Что гласит Гражданский кодекс?

Порядок оформления договора аренды регламентируется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы (статья 614 ГК РФ).

По общему правилу гражданского законодательства собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ). На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 606 ГК РФ). Что является расходами на содержание имущества? Гражданский кодекс РФ такого определения не дает. Но, безусловно, коммунальные платежи можно отнести к данным расходам. Напрашивается вывод, что оплата по коммунальным платежам должна регулироваться в рамках договора или в силу закона.

Гражданский кодекс регламентирует возлагать эксплуатационные расходы на арендатора, если иное не установлено договором, только в случае аренды предприятия как имущественного комплекса (статья 661 ГК РФ).

ФНС России в своем Письме обратила внимание налогоплательщиков на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендодателем.

От способа организации расчетов за данные услуги зависит порядок обложения НДС сумм возмещения и применения налоговых вычетов.

Способы оплаты коммунальных услуг

В Письме рассмотрены разные варианты расчетов по оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, телефонной связи и иных коммунальных услуг, а также разъяснен порядок принятия к вычету НДС по данным услугам как арендодателем, так и арендатором. Рассмотрим их подробнее.

Наиболее распространенный способ оплаты коммунальных услуг — это включение их в состав арендной платы.

В рассматриваемом Письме отмечено, что арендная плата может состоять из двух частей: основной (постоянной), соответствующей плате за арендуемую площадь, и дополнительной (переменной), являющейся возмещением затрат арендодателю по содержанию предоставленных в аренду помещений. Порядок расчета последних основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание этих помещений, включая расходы на связь, охрану, уборку и подобные им расходы. При этом налоговая база в целях исчисления сумм НДС определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной и дополнительных частей.

Примером данного варианта расчетов может служить постановление ФАС Московского округа от 05.10.2009 г. № КА-А40/10030-09. В нем указано, что в соответствии с договором аренды арендная плата включает в себя две части: постоянную и переменную (эквивалентную сумме коммунальных платежей). Отказ арендатору в вычете НДС по переменной составляющей арендной платы незаконен, поскольку гражданское законодательство не запрещает ему перевыставлять счета на оплату коммунальных услуг.

В Письме также приводится ряд примеров арбитражной практики, подтверждающих на практике возможность применения данного способа расчетов.

Так, ВАС РФ в постановлении от 10.03.2009 г. № 6219/08 указал на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором.

В то же время отмечается, что обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания — составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.

Но это постановление ВАС РФ интересно тем, что если прочитать его внимательнее, то обнаруживается следующее.

В нем рассматривается порядок заключения договора аренды, в одном из разделов которого стороны установили фиксированную плату за пользование арендуемыми помещениями, не включающую в себя расходы за пользование энергоресурсами (газом, электроэнергией, водопотреблением, телефонной связью и т.д.), которые арендатор оплачивает на основании отдельно заключенного договора.

При этом к договору аренды была приложена схема электроснабжения абонента, акт разграничения эксплуатационной ответственности. В договоре электроснабжения указано, что арендатор получил электроэнергию в связи с использованием арендуемых производственных помещений. Арендодатель включил в оплату услуг по электроснабжению, помимо стоимости потребленной арендатором электроэнергии, и стоимость аренды предоставленных электрических сетей, приборов, установок.

Данный подход к оформлению договора аренды может служить примером для подтверждения обоснованности и документального подтверждения расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, как важный момент для налогоплательщика, что также отмечается в Письме.

В другом примере приводится постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 г. № 12664/08. В нем указывается, что, несмотря на то что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми для осуществления своей деятельности. Поэтому данное обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

При этом в договоре аренды нежилого помещения указано, что арендатор производит возмещение затрат на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также производит расчет по передаче услуги электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам.

В следующем примере (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2009 г. № 7349/99) приводится указание на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.

Читателю следует обратить внимание на важный момент: во всех поименованных выше примерах арбитражной практики приводятся различные варианты оформления договоров аренды как документального подтверждения производимых расходов в целях исчисления прибыли, которые трактуются налоговыми органами как арендная плата, состоящая из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

В этом случае арендодатель вправе применить вычет сумм НДС, которые предъявлены ему коммунальными службами, в том числе в части услуг, потребленных арендатором.

Налогообложение по НДС

Налоговое ведомство отмечает, что арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), вправе применять в соответствии с порядком, определенным положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

На основании пункта 3 статьи 164 НК РФ арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая с дня оказания услуги, в одной или двух строках которого указывается отдельно постоянная и переменная величина арендной платы.

Обратите внимание: выставляется один счет-фактура на обе части арендной платы. Выставление по одной и той же услуге двух счетов-фактур, причем в разное время, как делалось совсем недавно некоторыми налогоплательщиками, законодательством не предусмотрено.

Кроме того, дата счета-фактуры должна быть последним днем месяца, а не 29 числом месяца, например, как это можно было встретить на практике. Это понятно, так как стоимость услуги по аренде устанавливается в договоре на месяц.

По порядку заполнения счета-фактуры следует принять во внимание письмо Минфина РФ от 21.09.2009 г. № 03-07-09/49 (далее — Письмо). В нем разъясняется, что следует писать в графе 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказание услуг), имущественного права». Хотя в этом Письме речь идет о заполнении строки по лизинговому платежу, но оно распространяется на договоры аренды. Поясняется, что следует указывать описание оказанных услуг.

Применяя правила заполнения строки к договору аренды, следует писать: «Услуга по представлению имущества в аренду» с указанием срока, в течение которого оказываются услуги по аренде недвижимого имущества.

На практике часто налогоплательщики писали в этой строке: «Арендная плата за конкретный месяц», и, может быть, имела место ссылка на договор. Такая запись, по мнению финансового ведомства, не является описанием фактически оказанных услуг и не позволяет принять сумму НДС к вычету, так как такой счет-фактура не соответствует требованиям пункта 2 статьи 169 НК РФ, как заполненная с нарушением.

Другие публикации:  Письмо претензия должнику образец

На основании правильно оформленного счета-фактуры арендатор при приобретении услуг по аренде недвижимости для осуществления операций, облагаемых НДС, может принять сумму налога к вычету в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 171 Кодекса арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 Кодекса, на сумму налоговых вычетов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.

При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен пунктом 1 статьи 172 Кодекса.

Вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

Документальное подтверждение расходов

Читатель должен обратить внимание на следующие пояснения, приведенные в Письме.

В нем отмечается тот факт, что счет-фактура составляется на основании первичного документа, оформленного в соответствии с требованиями Федерального Закона от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 129-ФЗ). Показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе.

Напоминается также, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет и которые могут приниматься к учету, только если они содержат обязательные реквизиты.

Кроме того, подчеркивается, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 169 НК РФ.

На основании вышеизложенного делается вывод, что для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость согласно главе 21 НК РФ является следующее:

1) наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

2) приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

3) принятие приобретенной услуги на учет;

4) наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Важным для читателя является то, что налоговое ведомство подчеркивает, что при отсутствии первичных учетных документов основание для применения соответствующих налоговых вычетов отсутствует.

Что же в данном случае является первичными учетными документами, без которых нельзя принять суммы НДС к вычету?

Чтобы ответить на этот вопрос, можно обратиться к письму Минфина РФ от 07.06.2006 г. № 03-03-04/1/505. Данное письмо конкретно касается вопроса оформления первичных учетных документов при оказании услуг по сдаче в аренду недвижимого имущества.

Финансовое ведомство прямо говорит, что документальным подтверждением произведенных расходов могут быть первичные учетные документы, составленные в соответствии с требованиями Закона № 129-ФЗ.

По его мнению, ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным.

Аналогичное мнение содержится в письме УФНС РФ по г. Москве от 30.08.2006 г. № 20-12/77792.

Но существует более позднее письмо УФНС по г. Москве от 26.03.2006 г. № 20-12/027737.

В нем отмечается, что для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации-арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей. Акт об оказании услуг по аренде недвижимого имущества в нем не поименован.

Однако необходимо обратить внимание на акт об оказании услуг по аренде. Ведь третьим документом, который требуется для принятия к вычету НДС, является «принятие приобретенной услуги на учет».

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 9 Федерального Закона № 129-ФЗ все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Для принятия приобретенной услуги по аренде недвижимого имущества на учет служит акт об оказании услуг по аренде.

Налогоплательщик самостоятельно должен оценить свои риски и сделать выбор, какие документы он приложит для обоснования принятия сумм НДС к вычету, принимая во внимание вышеперечисленные разъяснительные письма.

Но акт приемки-передачи арендуемого имущества налогоплательщику необходимо иметь в обязательном порядке (письмо Минфина РФ от 04.04.2007 г. № 03-07-15/47).

Другой вариант оплаты арендатором коммунальных услуг — это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений.

Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключенного сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать посредническим договорам, в частности договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.

Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на сумму коммунальных платежей.

Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги.

В такой ситуации, как сказано в Письме, арендодатель обязан уплатить НДС со стоимости своего вознаграждения (пункт 1 статьи 156 НК РФ). ФНС России разъяснила, что на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем на стоимость коммунальных услуг, суммы НДС арендатор может принять к вычету.

В подтверждение этого способа оплаты арендодателю стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг представляет интерес позиция ФАС Западно-Сибирского округа, выраженная в постановлении от 26.10.2009 г. по делу № А03-10350/2007.

В данном случае стороны заключили агентские договоры. По ним арендодатель выступал в качестве агента, представляющего интересы арендатора в отношениях с энергоснабжающей организацией. Арендатор оплачивал электроэнергию по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем. Суд в такой ситуации подтвердил правомерность применения вычетов арендатором, отклонив довод налогового органа, что договор энергоснабжения между арендодателем и снабжающей организацией существовал задолго до заключения договоров аренды и агентских соглашений. Суд отметил: договоры аренды и агентские соглашения не были признаны недействительными, электроэнергия была оприходована арендатором и оплачена в полной мере.

Приступим к рассмотрению следующего случая договора аренды, приведенного в Письме.

При заключении договора аренды расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно. Точка зрения ФНС России по данному вопросу не изменилась. Поскольку арендатор не оказывает данные услуги, то объект налогообложения НДС отсутствует (пункт 1 статьи 146 НК РФ). Поэтому арендодатель не учитывает компенсацию при определении базы по НДС и не выставляет на данную сумму счет-фактуру. Соответственно, с части коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель не примет к вычету налог по счетам-фактурам, которые выставлены коммунальными службами. Следовательно, в данной ситуации у арендатора отсутствует право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе суммы компенсации на возмещение затрат арендодателя за фактическое количество потребленных арендатором коммунальных услуг.

Налоговое ведомство основывает свою точку зрения на двух ранее опубликованных письмах ФНС РФ от 27.10.2006 г. № ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 г. № ШТ-6-03/340@ с аналогичным мнением.

В подтверждение позиции ФНС РФ можно привести постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2008 г. № А17-1804/2007 (Определением ВАС РФ от 25.03.2009 г. № ВАС-15362/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

Финансовое ведомство в своем Письме отдельно указало возможный вариант договорных отношений между арендатором и арендодателем, когда последний оказывает арендатору услуги по предоставлению в аренду помещений и одновременно услуги по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги.

В этой ситуации исчисление НДС и составление счетов-фактур арендодателем, а также применение налоговых вычетов по НДС арендатором производится применительно по каждому виду услуг.

Это фактически 4-й способ расчетов, приведенный в Письме.

Напрашивается вывод, что в зависимости от выбранного варианта расчетов за коммунальные услуги между сторонами по договору аренды порядок принятия НДС к вычету со стоимости этих услуг изменяется. Налогоплательщику необходимо очень тщательно подходить к оформлению всех документов, в том числе первичных, для подтверждения обоснованности производимых затрат (расходов).

В заключение следует отметить, что вышеупомянутое Письмо согласовано с Минфином РФ (письмо от 21.01.2010 г. № 03-07-15/08).

Расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно

Компенсация затрат по договору аренды

Золотые правила договора аренды. Правовая экспертиза договора, которая защитит арендатора и предотвратит конфликты

Вполне законные формулировки договора вызывают налоговые проблемы
Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год
Как суды разрешают конфликты вокруг улучшения арендованного имущества

Подходящий по цене и качеству подобрать сейчас очень непросто, особенно в больших городах. Между тем, арбитражные суды по-прежнему заполнены исками, возникающими из договора аренды. Мы постарались привести здесь самые частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются арендаторы. С тем, чтобы помочь нашим читателям, осуществляющим юридическое сопровождение сделки по аренде офиса, предотвратить проблемы и конфликты.

Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

Вроде бы совсем ординарное юридическое действие, но на практике, как это не удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко.
Если право на сдачу в аренду имущества у арендодателя отсутствует, договор будет ничтожным – на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса (определение ВАС РФ от 17.10.07 № 13382/07). Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий налоговых органов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать имущество в аренду. Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор, если согласно законодательству он подлежит государственной регистрации.
Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности. Если имущество находится у арендодателя на ином вещном праве (унитарные предприятия или учреждения), то нужен документ от собственника, предоставляющий право сдавать имущество в аренду. Это может быть:
1) договор, заключенный арендодателем с собственником помещения (например, договор на право хозяйственного ведения, договор оперативного управления), где прямо сказано, что арендодатель вправе передавать в аренду нежилые помещения, являющиеся предметом договора;
2) письмо от собственника, подтверждающее права арендодателя;
3) отметка собственника на договоре аренды (штамп собственника на договоре в знак согласия)

Другие публикации:  Статья 178 ук рф комментарий

Не допустить в договоре формулировок, которые можно толковать как освобождение от арендной платы

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Она может быть в виде твердой суммы (периодической или единовременной), доли в полученных арендатором плодах, продукции и доходах, предоставленных арендатором услугах, переданных арендодателю вещах. И, наконец, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. С последней формой арендной платы нужно быть аккуратнее.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Делится Наталья Фиш, эксперт по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «По условиям договора стороны хотели возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы. Это законно и возможно, но формулировка условий конкретного договора создала сторонам определенные проблемы. Так, в договоре было предусмотрено, что «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за такой-то период». В этом случае, исходя из прямого смысла договора, арендная плата как бы вообще не предполагается. За данный период у арендатора возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре».

Надо внимательно следить за тем, как определены условия о включении улучшений имущества в счет арендной платы. Например, можно было указать, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

Убедить арендодателя в неправомерности условия о частом повышении арендной платы

ЦИТИРУЕМ ЗАКОН. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

На практики арендодатели постоянно пытаются предусмотреть в договоре положения, позволяющие им изменять арендную плату чаще, чем это возможно.
Между тем, как подтверждает судебная практика, норма пункта 3 статьи 614 вовсе не позволяет сторонам прописывать в договоре, что арендная плата меняется чаще. А вот установить запрет на изменение арендной платы договором можно. Или зафиксировать, что она не может меняться, к примеру, чаще, чем раз в два года.
Однако надо учитывать вот что. Суды исходят из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ: Юлия Ахмедова, ведущий юрист отдела правовых корпоративных стратегий ЗАО АКГ «Развитие бизнес систем» уверена, что ограничение действует только в отношении арендной платы, которая устанавливается в твердой сумме. «Если размер арендной платы является определяемым, то более частое (один раз в пол года, ежеквартально и т.п.) изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением ее размера в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса».

Так, если договором предусмотрено ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, то ее более частое, чем раз в год, повышение возможно.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным условия договора аренды о ежеквартальном повышении размера арендной платы. По договору, арендная плата должна была индексироваться с учетом инфляции. По мнению истца, это условие противоречило императивной норме Гражданского кодекса, которая устанавливает возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Однако кассационная инстанция отменила решение, и отказала в иске по следующим основаниям. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а должна исчисляться по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска было отказано (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

В другом деле арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы влечет за собой более частое изменение размера арендной платы. Но в удовлетворении иска также было отказано, так как в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (п. 2 ст. 317 ГК РФ) (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Не заключать отдельных соглашений на оплату коммунальных услуг

Арендная плата за нежилое помещение часто включает в себя две составляющих: постоянную и переменную. Постоянная – это собственно плата за пользование помещением. А переменная состоит из коммунальных расходов и определяется на основании счетов, выставляемых арендодателем ежемесячно.
Сразу скажем, что отказ арендатора оплачивать коммунальные услуги, которые поставляются через присоединенную сеть (вода, электроэнергия) на том основании, что он не является абонентом, суд не примет.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам Гражданского кодекса об энергоснабжении. Суд первой инстанции поддержал довод истца и признал договор ничтожным, так как не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента (арендатора) (ст. 545 ГК РФ). Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение. Сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент, имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации. Ответчик (арендодатель) в качестве абонента получал электроэнергию на основании договора с энергоснабжающей организацией. С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором. Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором энергоснабжения, необоснован. Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось (информационное письмо ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Однако такое соглашение чревато для арендатора налоговыми рисками. Налоговые инспекторы могут исключить из состава расходов платежи за электроэнергию по отдельному договору по причине отсутствия согласия энергоснабжающей организации. Правда, с учетом позиции Высшего арбитражного суда, высока вероятность того, что в суде арендатор такой налоговый спор выиграет. Но чтобы разбирательств избежать, лучше не заключать отдельного договора или соглашения на коммунальные услуги, а включать коммунальные платежи в арендную плату.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Рассказывает Наталья Фиш, эксперта по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «К нам недавно обратилась компания с вопросом о возможности заключения договора энергоснабжения без договора аренда. Такая ситуация возникает, когда речь идет, например, о том, что у одного здания два собственника, а договор с энергоснабжающей организацией есть только у одного из них. Второй собственник по каким-то причинам не хотел заключать договор напрямую с энергоснабжающей организацией, а рассчитывал получать электрическую энергию через другого собственника здания. При этом оба собственника не собирались получать разрешение энергоснабжающей организации на заключение такого договора. Они полагали, что действуют правомерно на основании позиции Высшего арбитражного суда. Мы проанализировали эту ситуацию и пришли к выводу, что заключение договора энергоснабжения без получения согласия энергоснабжающей организации в рассматриваемой ситуации неправомерно. Таким собственникам тяжело будет правильно выстроить отношения не только между собой, но и со своими арендаторами. Ведь заключение договора аренды с одним собственником, а договора энергоснабжения с другим также не возможно без согласия энергоснабжающей организации».

Особо оговорить в договоре обязанности сторон в отношении ремонта

Если стороны «забудут» в договоре оговорить условие о капитальном ремонте, то он полностью ляжет на плечи арендодателя. Такое положение будет полностью соответствовать статье 210 Гражданского кодекса, которая возлагает обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны. Но только при одном условии: если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.
Чтобы предотвратить конфликты, лучше все-таки внести в текст договора подробные положения о капитальном ремонте. Указать, кто будет его проводить, кто и в каком порядке профинансирует и др.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета — Недвижимость и Право», советует: «Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери. Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему, для защиты своих интересов, нужно внести в договор соответствующие пункты. Это может быть право на соразмерное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта в счет арендной платы».

Другие публикации:  Игорь тихоненков адвокат

Если же арендодатель все-таки пренебрегает своей обязанностью делать ремонт, а он объективно необходим, закон дает арендатору право зачесть свои расходы в одностороннем порядке без согласия арендодателя. Но обилие арбитражной практики свидетельствует, что не все арендодатели так запросто сдаются. Поэтому важно безукоризненно оформить документы.
Во-первых, у арендатора должно быть документальное подтверждение того, что возникла неотложная необходимость ремонта помещения (постановления федеральных арбитражных судов Центрального округа от 26.09.07 № А64-3459/06-9, Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30, Дальневосточного округа от 01.11.05 № Ф03-А51/05-1/3001). Это может быть акт, подписанный обеими сторонами, заключение эксплуатационных организаций, независимых технических экспертиз и т.п. Во-вторых, необходимы доказательства, что арендодателя просили сделать капитальный ремонт, но он отказался или просто не ответил (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30). В-третьих, заявление о зачете лучше послать заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае, оно будет служить подтверждением того, что арендодатель получил заявление о зачете.
Заявление о зачете можно сделать еще до фактической оплаты арендатором ремонтных работ подрядчику (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.01 № 65). Но вот включить в зачетную сумму будущую арендную плату нельзя. По мнению Президиума ВАС, зачет возможен только в отношении тех арендных платежей, срок уплаты которых уже наступил (п. 18 информационного письма № 65). Но когда придет срок следующего платежа по аренде компания вправе направить арендодателю новое заявление о зачете – на оставшуюся часть затрат на ремонт.
Отметим, что арендатору, желающему компенсировать свои расходы за счет арендодателя, возможно, придется еще доказывать, что ремонт был именно капитальным.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений. Свою позицию он обосновал тем, что предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который ООО ссылалось в обоснование своих требований, было выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования. Такие работы, по мнению суда, охватываются понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. В удовлетворении иска было отказано (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.07 № А56-9960/2006).

Заручиться согласием собственник на неотделимые улучшения арендованного имущества

Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается. При необходимости арендатор, конечно, может их произвести, осознавая, что никакого возмещения расходов он не получит. Кроме этого, есть риск, что арендодатель попросит при прекращении договора аренды эти улучшения все-таки отделить, что означает новые расходы для арендатора. Так, согласно статье 622 кодекса, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Поэтому не исключено, что арендодатель вообще откажется принимать сделанные арендатором улучшения, так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя ее содержания и арендатору за свой счет придется привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.
Вопрос о праве собственности на неотделимые улучшения также остается открытым. Из названия и смысла нормы, регулирующей отношения, связанные с использованием неотделимых улучшений, с полной уверенностью можно сказать, что после окончания срока действия договора они остаются в собственности арендодателя. Причем независимо от того, возмещал ли он расходы арендатору, связанные с улучшением имущества или нет. Однако с какого момента у арендодателя возникает право собственности на неотделимые улучшения? Конкретного ответа на этот вопрос Гражданский кодекс не дает. Некоторые эксперты полагают, что из контекста статьи 623 кодекса следует: неотделимые улучшения изначально принадлежат арендодателю. Однако анализ арбитражной практики показывает, что суды не видят каких-либо нарушений действующего законодательства в той ситуации, когда неотделимые улучшения арендованного имущества стороны договариваются считать собственностью арендатора (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 16.04.02 № А11-3026/2000-К1-4/127, Северо-Западного округа от 27.03.01 № А56-2448/00).

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. По мнению Дениса Шорина, старшего юриста, руководителя проектов компании «Самета — Недвижимость и Право», «особое внимание необходимо обратить на то, что нормы статьи 623 Гражданского кодекса не определяют такое понятие, как «улучшение имущества». Поэтому часто его употребляют, говоря о капитальном ремонте объекта аренды. На самом деле капитальный ремонт направлен на поддержание имущества в исправном состоянии, а не на его улучшение».

Иметь в виду право арендодателя на удержание имущества арендатора

Арендодатель всегда несет риск невнесения арендатором арендной платы. Если такое неприятное событие произошло, то арендодатель в соответствии с Гражданским кодексом приобретает право удерживать его имущество (например, товар, оборудование и т.д.) до момента внесения арендных платежей.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Между сторонами был заключен договор аренды сроком на пять лет. В арендованном помещении арендатор держал свое оборудование. Когда арендатор захотел вывезти свое имущество, арендодатель учинил этому препятствия. Он объяснил свое поведение тем, что имеет право удержания на основании пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса, потому что арендатор не уплатил ему арендную плату в полном объеме. После полного расчета он пообещал вернуть. Тогда арендатор обратился в суд с иском о возврате имущества из чужого незаконного владения. Суды всех инстанций в иске отказали по следующим основаниям. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Арендатор сам оставил это оборудование у арендодателя после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поэтому арендодатель вправе удерживать оборудование, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Надо иметь в виду, что если в договоре аренды ничего о праве арендодателя удержать имущество арендатора за долги по арендной плате не говорится, собственник имущества все равно такое право получит в силу прямого указания закона. Поэтому если арендатор хочет это право исключить или ограничить, необходимо четко это записать в договоре.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Дарья Муратова, юрист ЗАО «К&В», адвокат специально разъяснила, что попытки некоторых арендаторов исключить условие об удержание из договора абсолютно бесполезно. «Право удержания принадлежит арендодателю на основании закона (§ 4 гл. 23 ГК РФ) и не зависит от того, включено такое условие в договор аренды или нет – за исключением случая, когда договор содержит иные правила относительно удержания, например, прямо его запрещает. Поэтому условие об удержании в договор аренды можно не включать, имея при этом в виду, что если арендатор свои обязательства нарушит, арендодатель сможет данным правом воспользоваться. Если же арендатор не хочет, чтобы у арендодателя такое право было, либо хочет установить иные правила удержания, ему следует настаивать на включение в договор аренды условия, четко это регламентирующее».

Прописать, что арендные платежи будут перечисляться только после подписания приема-передачи помещения

Несмотря на то, что договор аренды является консенсуальным, закон связывает его с моментом передачи имущества арендатору и составлению сторонами акта приема-передачи, к примеру, помещения. Иначе обязанность арендодателя по передаче имущества будет не исполнена, а, следовательно, у арендатора не возникает обязанности по оплате арендных платежей.
Правда, судебная практика по этому вопросу не однозначна. Так, в одном из дел, кассационная инстанция посчитала, что нарушение правила о составлении передаточного документа при реальной передаче во владение и пользование арендованного имущества не является основанием считать договор не заключенным. А значит, стороны по договору должны исполнять свои обязанности в полном объеме и надлежащим образом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.03 № Ф04/382-16/А45-2003).
Но есть и противоположные судебные решения (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.04 № А29-5664/2003-2э). Поэтому лучше всего соблюсти все правила по составлению передаточной документации (п.1 ст. 655 ГК РФ). А чтобы дисциплинировать контрагента, указать в договоре, что платежи будут перечислять столько после оформления соответствующего акта.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета — Недвижимость и Право» отмечает, что «подписание передаточных документов важно для арендатора еще и потому, что акт приема–передачи арендованного имущества является первичным документом, подтверждающим совершение данной хозяйственной операции. И его отсутствие лишает права арендатора включать в затраты расходы по арендной плате».

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *