Договор залога при строительстве

Договор залога объекта незавершенного строительства

г. ________________ «___»_________ 201_ г.

_______________, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель», в лице ___________, действующ___ на основании ___________, с одной стороны, и гр. ____________, именуем__ в дальнейшем «Залогодатель» (паспорт _________, выдан ___________, ИНН: _________), с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили договор залога, далее — «Договор», о нижеследующем:

1. Настоящий договор залога заключен с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору о кредитной линии N _____ от «___»________ ____ г., заключенному в г. __________ (далее — «Кредитный договор»), который вступил в силу «___»________ ____ г. Кредитный договор действует с «__»______ ___ г. по «__»______ ___ г. В соответствии с Кредитным договором Залогодержатель предоставляет Залогодателю кредиты, в общей сумме не превышающие ______ (__________) рублей.

2. В соответствии с Кредитным договором срок исполнения Залогодателем своих обязательств по возврату кредита наступает «___»_________ ___ г.

3. В обеспечение своевременного исполнения своих обязательств по Кредитному договору Залогодатель заложил Залогодержателю принадлежащую Залогодателю на праве собственности строящуюся квартиру (далее — «квартира «) и соответствующую ей долю в общедолевой собственности комплекса многоквартирного дома. Квартира расположена по адресу: ______________.
По проекту строительства характеристика квартиры указана в Приложении N 1 к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.
Общая площадь квартиры будет составлять ____ (_______) квадратных метров.

4. Право собственности Залогодателя на незавершенную строительством квартиру подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, серия ____, N _____, выданным «___»________ ____ г. _______ (наименование регистрирующего органа).

5. Общая стоимость квартиры составляет ____ (_________) рублей, что подтверждается квитанциями, чеками, договорами, расчетными документами и т.п.

Заложенная квартира оценивается Сторонами в размере ______ (__________) рублей.

6. По соглашению Сторон заложенная квартира (не) подлежит обязательному страхованию Залогодателем.

7. Последующий залог квартиры (не) допускается.

8. Залогодатель вправе владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением.

По окончании строительства заложенной квартиры ипотека сохраняет силу и ее предметом является построенная квартира.

9. Залогодатель обязан:

9.1. Принимать меры, необходимые для строительства и сохранения заложенной квартиры, а также совершать иные действия, необходимые для поддержания заложенного имущества в надлежащем состоянии.

9.2. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества.

9.3. Принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств третьих лиц.

9.4. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр заложенной квартиры в период действия настоящего договора залога.

9.5. Гарантировать Залогодержателю, что передаваемая ему в залог квартира не будет перезаложена до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

9.6. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога.

9.7. Не отчуждать заложенную квартиру третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

9.8. По окончании строительства получить надлежащим образом оформленное свидетельство о государственной регистрации права собственности на заложенную квартиру.

9.9. Своевременно передать оформленное свидетельство Залогодержателю.

10. Залогодержатель вправе:

10.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры.

10.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенной квартиры.

10.3. Требовать от любого лица прекращения посягательств на заложенную квартиру, угрожающих ее утратой либо повреждением.

10.4. Требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если заложенная квартира будет утрачена не по вине Залогодержателя и Залогодатель с согласия Залогодержателя не заменит ее другим имуществом, равным по стоимости.

10.5. В случае непринятия Залогодателем мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения заложенного объекта недвижимости, Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если же в удовлетворении такого требования будет отказано, Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенный объект недвижимости до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель также вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а также обращения взыскания на заложенный объект недвижимости в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

11. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из Сторон своих обязательств по настоящему договору залога она обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки.

11.1. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества.

11.2. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему свидетельства на предмет залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в связи с отсутствием вины.

11.3. Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к Залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом.

12. После полного исполнения обязательств Залогодателя по Кредитному договору Стороны подают совместное заявление в _____________ (наименование регистрирующего органа) для погашения регистрационной записи об ипотеке.

13. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения Залогодателем обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении 5 (пяти) дней после наступления срока исполнения указанных обязательств.

14. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда г. ____________.

Весь образец договора залога объекта незавершенного строительства в прикрепленном файле.

Образец договора залога земельного участка

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

Отношения, связанные с залогом земли, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон «Об ипотеке»), законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок определяется как часть поверхности земли, которая обладает индивидуализирующими ее чертами и является объектом права собственности и других вещных прав.

ВАЖНО! Часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости.

И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна (постановление президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889). Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Залог земельного участка предполагает, что в случае, когда основное обязательство не исполнено залогодателем, залогодержатель может удостоверить свои требования за счет средств от реализации данного земельного участка.

Образец договора залога земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора залога земельного участка.

О регистрации залога недвижимости рассказано в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. О нюансах обращения взыскания на участок читайте в статье Обращение взыскания на земельный участок.

Требования к договору залога земельного участка

Соглашение об ипотеке земельного участка с учетом требований к договору о залоге недвижимости должно содержать:

  1. Описание земельного участка с указанием права, на основании которого данный участок принадлежит залогодателю. Описание должно быть максимально подробным, с указанием индивидуализирующих признаков объекта (кадастрового номера, реквизитов правоустанавливающих документов, адреса, площади, наличия строений) и приложением к договору выписки из ЕГРН.
  2. Оценку стоимости земельного участка.
  3. Сущность, размер и сроки по основному обязательству (ст. 9 закона «Об ипотеке»).

При этом не все земельные участки могут передаваться в залог. Так, согласно чч. 1, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ земельный участок, который принадлежит застройщику, не может передаваться в залог, если нет согласия дольщиков.

ВАЖНО! Если вещное право залогодателя на земельный участок было основано на договоре аренды, по общему правилу переход указанного земельного участка в собственность залогодателя прекращает отношения залога.

Чтобы этого не произошло, необходимо указать в соглашении о залоге земельного участка, что при переходе участка в собственность лица, передавшего его в залог, залог сохраняется (определение ВС РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199 по делу № А21-6115/2014).

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств

В законе «Об ипотеке» указывается, что земельный участок как предмет залога может быть приобретен за счет:

  1. Кредита от банка.
  2. Кредита от небанковской кредитной организации.
  3. Заемных средств от другой организации с целевым назначением на приобретение данного участка земли (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

Момент начала залоговых отношений в этом случае совпадает с датой госрегистрации права собственности лица, передавшего участок в залог (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

ВАЖНО! Если за счет кредита было приобретено нежилое здание (например, магазин), то бездействие госорганов, выраженное в неосуществлении регистрации ипотеки участка земли, признается судами законным (постановление ФАС ВВО от 14.11.2007 по делу № А79-9875/2006).

В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:

  • у кредитной организации;
  • Российской Федерации в лице органа власти, предоставившего заем.

При этом если обязательства по возврату денежных средств военнослужащим не будут исполнены, обращение взыскания на участок земли осуществляется данными субъектами в приведенной последовательности (ч. 3 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

Другие публикации:  Купля продажа с несовершеннолетними детьми

Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге

Залогодатель может возводить объекты недвижимости на земле, переданной им в залог. При этом данные здания и сооружения также будут автоматически находиться в залоге. Вместе с тем участники залоговых отношений могут предусмотреть в соглашении о залоге иной порядок регулирования отношений, связанных с указанным строительством (ч. 1 ст. 65 закона «Об ипотеке»).

При этом суды отказывают в требованиях об обращении взысканий на возведенные на заложенном участке земли здания и сооружения, если нарушение по основному обязательству крайне незначительно и сумма, которую пытается взыскать залогодержатель, явно несоразмерна стоимости возведенного имущества (апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.08.2016 по делу № 33-6080/2016).

Критерии незначительности и несоразмерности установлены в ч. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке» и заключаются в следующем:

  • размер взыскиваемого — менее 5% стоимости заложенного имущества;
  • просрочка по основному обязательству — менее 3 месяцев.

Если судом не установлены указанные обстоятельства, принимается решение о реализации имущества, способе такой реализации для погашения задолженности (апелляционное определение Челябинского облсуда от 12.01.2017 по делу № 11-252/2017).

При заполнении предложенного в настоящей статье образца договора залога земельного участка важно удостовериться, что он в итоге отвечает всем обязательным требованиям, закрепленным в ст. 9 закона «Об ипотеке». Если земельный участок находится в аренде у залогодателя, также в интересах залогодержателя закрепить в соглашении, что переход такого участка в собственность лица, передавшего землю в залог, не прекращает залоговых отношений.

Кроме того, важно помнить, что залоговые отношения при приобретении заложенного участка земли за счет заемных денежных средств начинаются с момента госрегистрации собственности на участок земли, а возведенные впоследствии на данном участке здания и сооружения становятся предметом залога. Если подобное автоматическое распространение залоговых отношений на вновь возводимые объекты не входит в намерения сторон, об этом также нужно указать в соглашении между ними.

Условия и форма договора залога

Договор залога – это письменное соглашение, которое заключают участники гражданско-правовых отношений.

Требуемая форма и условия, которые должны содержаться в залоговом соглашении, описываются в ст. 339 Кодекса. Рассмотрим назначение такого документа, требования к его структуре и содержанию, существенные условия такого документа, и многие другие аспекты.

Договор залога, его назначение, требования к структуре и содержанию

Договор залога – это письменное соглашение, которое заключают участники гражданско-правовых отношений, в силу условий которого залогодержатель получает правовую возможность при невыполнении залогодателем основного обязательства осуществить удовлетворение из цены предмета залога в преимущественном порядке перед иными кредиторами должника.

Договор залога позволяет регламентировать права и обязанности каждой из сторон и предусмотреть меры ответственности за невыполнение таковых.

В юридической практике договор залога, в преимущественной степени, оформляется как отдельный документ. По отношению к основной ответственности, такой договор имеет акцессорную специфику.

Существенные условия залогового договора

Требуется, чтобы структура документа включала в себя существенные условия договора залога:

  • предмет залога: в отношении вещи договор залога обязательно должен содержать название таковой, ее количественные и качественные особенности или другие признаки, которые позволяют осуществить индивидуализацию данного имущества; при осуществлении залога имущественных прав указываются конкретные права, предоставляемые в залог, суть обязательственных требований, из которых они вытекают, содержание таковых и др.
  • оценка залогового предмета:
    -в общем порядке – по договоренности сторон процесса;
    -при осуществлении оценки имущества, которое принадлежит государственным и муниципальным структурам – согласно требованиям соответствующих федеральных законов;
    -при реализации оценки незавершенных объектов строительства, которые являются собственностью государственных и муниципальных юридических лиц – согласно рыночной цене такого имущества;
    -при оценке земельного участка – в соответствии с требованиями законов, которые регулируют оценочную деятельность.
  • условие об определении лица, у которого останется во владении залоговый предмет;
  • существо обязательства, которое обеспечивается посредством залога – к примеру, если залогом гарантируется обязательство, которое исходит из соглашения купли-продажи, то в залоговом контракте следует указать продавца, покупателя и предмет (вещь, товар и др.);
  • размер требования, которое гарантируется залогом – к примеру, цена предмета по договору купли-продажи;
  • срок выполнения гарантируемого залогом требования – к примеру, по договору купли-продажи – это сроки передачи вещи покупателю и уплаты соответствующим лицом покупной цены.

Форма залогового договора

По большей части, договор залога осуществляется в простой письменной форме. Однако участники процесса могут предусмотреть заключение и в нотариальном порядке. Отдельные обстоятельства необходимости применения именно нотариальной формы могут быть определены в законе.

Если основной договор по ответственности, которая обеспечивается залогом, в обязательном порядке требует наличия нотариальной формы, то и договор залога должен быть нотариально удостоверен.

Невыполнение вышеуказанных требований повлечет за собой признание договора о залоге аннулированным.

Наличие в договоре условия основного обязательства и условия о залоге

В некоторых случаях в одной документальной форме могут быть объединены:

  • положения основного обязательства;
  • нормативные условия непосредственно залога.

В таких случаях происходит смешение нижеследующих понятий:

Из этого исходит, что при включении в документ условий и основной ответственности, и обеспечивающего ее залога, предусматривается наличие двух соглашений и одного документа.

Независимо от специфики рассматриваемой ситуации, документ, объединяющий положения сразу нескольких соглашений, должен быть составлен по форме и зарегистрирован именно как договор залога.

08. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком

В целях стимулирования должника, т.е. застройщика, к надлежащему исполнению обязательства, а также уменьшения размера возможных негативных последствий при ненадлежащем исполнении либо неисполнении застройщиком обязательства, последнее может быть обеспечено одним из способов, предусмотренных ст.329 ГК РФ, согласно п.1 которой способы обеспечения обязательств могут быть предусмотрены законами, включая ГК РФ, а также соглашением сторон.

До внесения изменений Федеральным законом № 218-ФЗ ст.12.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривала такие способы обеспечения исполнения обязательств, как залог и поручительство. Кроме того, законом была предусмотрена такая обеспечительная мера как страхование гражданской ответственности застройщика. Однако после внесения соответствующих изменений поручительство, а также страхование были исключены из Федерального закона № 214-ФЗ, предоставив застройщику право застраховать риск гражданской ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства (ст.15.6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Изменения не затронули такого способа обеспечения обязательства как залог, который согласно п.1 ст.334 ГК РФ представляет собой право его обладателя (залогодержателя) получить удовлетворение в счет обеспечиваемого обязательства должника из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

В рамках договора участия в долевом строительстве залог в соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ, ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ возникает в силу закона.

Вопрос о правовой природе залога уже на протяжении многих лет глубоко изучается учеными-юристами, мнения которых разделились в рамках двух направлений:

  • залог – это обеспечительная сделка;
  • залог – вещное право [1] .

Интересный пример, позволяющий продемонстрировать практическую значимость данного вопроса, приводит Р.С. Бевзенко: лицо передало в ипотеку объект незавершенного строительства, однако к моменту обращения взыскания данный объект был введен в эксплуатацию. Решение вопроса о том, какова дальнейшая судьба данного объекта с учетом вышеприведенных позиций, будет следующим.

Во-первых, если полагать, что залог – это договор, в котором в качестве предмета указан именно объект незавершенного строительства, то залог прекращается в связи с гибелью вещи – предмета договора залога.

Во-вторых, если под залогом понимать вещное право – «право на ценность вещи» – то в данном случае прекращение залога исключено, поскольку ценность предмета, приобретшего иную форму, сохранилась [2] .

Последняя из вышеуказанных позиций содержится в п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [3] , согласно которому если предмет ипотеки – объект незавершенного строительства, то по окончании строительства ипотека сохраняет силу, а предмет трансформируется в уже построенное здание.

Проблема двойственной природы залога наиболее ярко выражена при залоге будущей вещи, что имеет место при исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве. Так согласно п.2 ст.341 ГК РФ если в качестве предмета залога (залог в данном случае выступает как сделка, поскольку речь идет о предмете договора залога) выступает имущество, которое будет создано в будущем, то залог (здесь залог понимается как право требовать обращения взыскания) возникает с момента создания такого имущества, за исключением случая, если законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве предмета залога, если залог возникает в силу прямого указания закона, могут выступать:

  • земельный участок, находящийся в собственности застройщика либо право аренды или субаренды на него (возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве);
  • объект незавершенного строительства (возникает с момента государственной регистрации застройщиком права собственности на такой объект);
  • объект строительства – многоквартирный дом, а не объект долевого строительства по смыслу п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ (возникает с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).

Важно отметить, что в данной статье законодатель исключил из указанного перечня право безвозмездного пользования земельным участком, предусмотренное ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ, что фактически означает отсутствие обеспечения в случае если застройщику земельный участок принадлежит на указанном праве.

Другие публикации:  Приказ о формах бухгалтерской отчетности организаций 66

Системное толкование положений ч.ч.1 – 3 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ позволяет говорить о многомоментном возникновении права залога: первоначально с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а при обращении взыскания – после государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

А.С. Нарижний по данному вопросу поясняет, что в ч.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ идет речь не о возникновении права залога, а о так называемой «предварительной регистрационной записи» основная функция которой – обеспечение участнику долевого строительства «старшего залогового права» [4] .

По отметке И.А. Базанова, исторически данный институт берет свое начало в Силезском уставе 1750 г. и предназначался для случая, когда по каким-либо причинам не могла быть совершена отметка о праве в ипотечной книге. В таком случае заинтересованное лицо обращалось в регистрирующий орган, который вносил отметку в вотчинную книгу и вотчинное свидетельство. Такая отметка позволяла сохранить приоритет права заинтересованного лица до момента возникновения самого права, отметка о котором впоследствии заносилась в ипотечную книгу [5] .

Одна из особенностей залога как способа обеспечения обязательства по договору участия в долевом строительстве заключается в том, что все участники долевого строительства выступают по отношению к друг к другу как созалогодержатели, о чем говорит формулировка ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающая, что предметом залога является, в частности, многоквартирный дом, а не отдельное жилое или нежилое помещение, являющееся объектом долевого строительства в рамках конкретного договора участия в долевом строительстве. При этом залогом обеспечиваются обязательства застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве (ст.12.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ст.335.1 ГК РФ созалог возникает в том случае, если предмет залога находится у нескольких лиц, имеющих равные на него по старшинству права – так называемый горизонтальный залог, при котором в рамках долевого строительства, требования участников долевого строительства подлежат удовлетворению пропорционально долям участия в строительстве многоквартирного дома, иначе – сумме денежных средств, которые составляют цену конкретного договора участия в долевом строительстве, независимо от того, какой из договоров был заключен раньше [6] .

Интересным представляется вопрос о прекращении залога при прекращении права аренды земельного участка, на котором застройщик осуществляет возведение объекта долевого строительства. Сложность в определении момента прекращения залога по договору участия в долевом строительстве связано с тем, что залогодатель (собственник земельного участка) не вступает в правоотношение между застройщиком и участниками долевого строительства, поскольку залог возникает в силу закона.

В данном случае решение вопроса будет зависеть от того, какие нормы подлежат применению к данным правоотношениям.

Согласно п.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК РФ о вещных правах. В части не урегулированной данными правилами и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [7] применению подлежат общие правила о залоге.

В свою очередь, согласно ч.9 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ залог, возникающий в соответствии с данным Федеральным законом, регулируется положениями ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, предусмотренных в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Таким образом, залоговые правоотношения регулируются в следующем порядке: первоначально применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ, далее – нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», наконец положения ГК РФ.

Согласно ч.8.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ залог земельного участка, а также прав аренды (субаренды) земельного участка прекращается только после передачи всех объектов долевого строительства.

Между тем Федеральный закон № 214-ФЗ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не учитывают случаи, когда застройщик не выполняет свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 31 октября 2014 г. № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13 [8] отметил, что необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ: залог прекращается с прекращением заложенного права.

Кроме того, как указал Верховный Суд РФ в Определении от 2 августа 2017 г. № 309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016 [9] наличие в ЕГРП записи о залоге права аренды не должно препятствовать государственной регистрации прекращения права аренды.

Таким образом, залог как способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве возникает в силу прямого указания Федерального закона № 214-ФЗ. Системное толкование положений ч.ч.1 – 3 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ позволяет говорить о многомоментном возникновении права залога: первоначально с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а при обращении взыскания – после государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

По договору участия в долевом строительстве участники долевого строительства выступают как созалогодержатели, что означает, что в случае обращения взыскания на предмет залога, каждый из них получит возмещение пропорционально внесенным денежным средствам, а не в зависимости от того, с кем договор участия в долевом строительстве был заключен раньше.

Федеральный закон № 214-ФЗ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не учитывают случаи, когда застройщик не выполняет свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. В данном случае, согласно позиции Верховного Суда РФ, залог прекращается с прекращением заложенного права, например, права аренды

[1] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 240.

[2] Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. 2016. № 3. С. 27.

[3] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.

[4] Нарижний А.С. Договор залога будущего недвижимого имущества // Закон. 2016. № 12. С. 166.

[5] Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшее течение в вотчинном праве в связи с современным строением народного хозяйства. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[6] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 274.

[7] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

[8] Определение Верховного Суда РФ от 31 октября 2014 г. № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[9] Определение Верховного Суда РФ от 2 августа 2017 г. №309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 23.09.2017).

Договор залога имущественных прав

Нередко граждане, будь то физические или юридические лица, нуждаются в привлечении дополнительных денежных средств для развития бизнеса или для покупки каких-либо вещей — оборудования, техники и т. д. С этой целью они обращаются в различные банковские учреждения с целью взять кредит. Если одалживается значительная сумма, то для безопасности, кредиторы предпочитают оформлять договор залога. Заложенным предметом могут являться имущественные права как на движимую, так и на недвижимую собственность.

С вопросом залога движимой собственности, а точнее, оформления соответствующего договора на автомобиль можно ознакомиться здесь.

Имущественные права представляют собой привилегии, возникающие посредством обладания какой-либо собственностью или его передачей от одного гражданина другому лицу. Юридическим подтверждением вышеуказанного факта выступают следующие договоры — купли-продажи, дарения, мены, аренды, подряда и т. д.

Соглашение о залоге — это документ, который составляется в качестве меры безопасности для обеспечения выполнения обязательства при погашении задолженности перед кредиторами. Предметом такой письменной договоренности выступает любое имущество, которое имеется у заемщика — вещи, ценные бумаги, имущественные права. Также с июля 2014 года был принят Федеральный закон №367, который регламентирует возможность оформить договор залога имущественных прав на будущие объекты. Примером такого соглашения может быть взятие ипотеки на квартиру на первичном рынке. Строительство многоэтажного дома еще не началось, но у заемщика уже имеется доля, которую он может предоставить в качестве залога.

При взятии денежных средств в кредит, договор залога имущественных прав выступит дополнительной гарантией для кредитора, что заемщик своевременно погасит существующую задолженность. В случае невозможности последним осуществить полноценную выплату, у кредитора появляется возможность компенсировать свои издержки посредством реализации (продажи) заложенного имущества. Если долговые обязательства перед кредитором у должника исчезли, то заложенный предмет возвращается собственнику.

Как происходит оформление договора залога имущественных прав, рассмотрим подробнее в статье.

В гражданском законодательстве существует 23 глава, которая описывает такой вид договорных отношений, как соглашение о залоге. Он гарантирует выполнение должником обязательства погашения возникшей задолженности.

Сторонами вышеуказанных гражданско-правовых отношений являются — залогодатель и залогодержатель. Залогодатель передает имущественные права другому гражданину по договору в качестве гарантии погашения долговых обязательств, а залогодержатель обязуется не претендовать на данные привилегии в случае полной выплаты долга. Участниками могут быть как обычные граждане и индивидуальные предприниматели, так и организации.

Обязательными требованиями к оформлению договора залога имущественных прав являются:

  • составление правоустанавливающей бумаги производится в письменной форме;
  • осуществляется государственная регистрация соглашения;
  • в обязательном порядке проводится нотариальное заверение документа, если в качестве залога по соглашению выступает недвижимое имущество (ипотека);
  • залогодатель на момент передачи материальных требований должен быть их безусловным владельцем.

Существенные условия договора залога имущественных прав представляют собой нижеследующие пункты:

  • предмет соглашения — имущественные права под залог. Произвести их перечисление, указать какие обязательства наделили подобными правомочиями, их содержание;
  • фиксирование пункта, связанного с независимой оценкой закладываемых привилегий;
  • определение стороны, которая осуществит хранение предмета соглашения (залога);
  • размер долгового обязательства;
  • срок осуществления обязательства. Период ставится в зависимость от действия имущественного права. Например, если закладывается право на временную аренду, то срок определяется периодом арендования.
Другие публикации:  Дом дочке в наследство

Возможно отображение и других условий в договоре залога имущественных прав, если стороны договорятся об их отображении в соглашении.

Права и обязанности сторон

Содержание договора залога имущественных прав предполагает фиксирование привилегий и обязанностей сторон. В будущем, при возникновении каких-либо недоразумений и споров, пострадавшая сторона сможет основываться в качестве доказательств на данном пункте.

Залогодатель обладает нижеприведенными правами и обязанностями:

  • использовать имущественные права и получать прибыль, если условиями договора залога не определено другого;
  • обеспечивать действительность заложенного материального требования на всем протяжении действия соглашения;
  • не осуществлять уступки залога;
  • не совершать манипуляций, которые могут привести к приостановлению/полному прекращению заложенного требования или к снижению его цены;
  • обеспечить защиту имущественных прав от посягательств со стороны посторонних граждан;
  • уведомлять залогодержателя о всех произошедших корректировках в заложенном требовании и о притязании со стороны посторонних граждан.

Залогодержатель также обладает правами и обязанностями, среди которых значатся следующие:

  • требовать через суд незамедлительного перевода на себя залога, если должник нарушил вышеперечисленные обязанности по договору;
  • самостоятельно осуществлять защиту заложенного предмета от посягательств со стороны посторонних лиц;
  • в случае непогашения задолженности должником, получить удовлетворение от реализации залога;
  • участвовать в возникшем судебном споре в качестве третьего лица;
  • вернуть имущественные привилегии при полной выплате задолженности.

Нарушение прямых обязательств одной из сторон может привести к досрочному расторжению соглашения, а также к применению штрафных санкций.

По договору аренды

Арендные отношения предполагают две стороны гражданско-правовых отношений — арендодателя и арендатора. Последний, с согласия арендодателя, имеет возможность осуществлять:

  • сдачу недвижимого имущества в субаренду;
  • передачу привилегий другому гражданину по соглашению;
  • вручение третьему лицу в безвозмездное пользование;
  • передачу по договору имущественных арендных прав в залог.

Арендные привилегии передаются в качестве заложенного предмета в пределах периода действия соглашения об аренде, обязательно с согласия собственника земельного участка.

Следует помнить! Если земельный участок, находящийся в собственности государства или муниципалитета, берется в аренду на больший, чем пятилетний срок, то заложить права аренды можно без согласия владельца, но с его обязательным оповещением о данном факте.

Оформление договора залога имущественных прав по договору аренды производится по следующему алгоритму:

  • арендатор получает согласие законного владельца участка заложить свои привилегии;
  • предварительно согласовать с кредитным учреждением составление ипотечного соглашения с передачей под залог имущественных арендных прав;
  • оформление и подписание ипотечного договора. Предоставление письменного согласия собственника обязательно;
  • прохождение обязательной госрегистрации ипотеки в Росреестре.

Если арендным соглашением установлен запрет на подобные действия, то арендатор не сможет заложить вышеуказанные привилегии и получить необходимые денежные средства.

Образец соглашения залога имущественных прав по договору аренды можно скачать по ссылке.

По соглашению подряда

Соглашение подряда — это договоренность между двумя сторонами о выполнении определенной работы. Сторонами в данном случае выступают подрядчик, который выполняет заказ и сдает своевременно полученный результат, и заказчик, который принимает и оплачивает работу. Существует несколько разновидностей договора подряда:

  • для бытовых нужд;
  • под строительство;
  • для проектных и исследовательских работ;
  • для государственных и муниципальных потребностей.

Законодательство не препятствует подрядчикам передавать по договору залога имущественные права, возникающие по контрактам. Смена подрядчика на протяжении исполнения контрактного соглашения не допускается. Чтобы составить соглашение, необязательно предварительно заручаться письменным согласием заказчика. Однако предварительно уведомить о намеченном решении следует.

Залог имущественных прав по договору подряда предполагает те привилегии, которые возникнут у залогодателя в будущем. При осуществлении закладывания привилегий на получение оплаты по контракту, настоящий переход в качестве имущественного залога в кредитное учреждение будет произведен, когда подрядчик выполнит работу, а заказчик ее примет и оплатит.

Первоочередным шагом является уведомление заказчика, далее следует составление соответствующего договора и получение денежного займа. В случае невыполнения должником долговых обязательств, залогодержатель может потребовать преждевременного исполнения договора залога имущественных прав. Данный процесс происходит посредством обращения в судебный орган. Полноценный переход осуществляется, после вступления постановления в силу.

По договору долевого участия

Договор залога имущественных прав по договору долевого участия в строительстве регламентируется нижеприведенными законодательными актами:

Из соглашения долевого участия следует, что заказчик обладает возможностью получить в установленный период объект недвижимости, чье строительство осуществляет застройщик. Именно это право закладывается заемщиком при получении денежной ссуды и оно будет являться предметом соглашения. Вышеуказанный предмет требует детального описания:

  • отображение информации о договоре долевого участия — времени и месте подписания, номер регистрационного документа и дата проведения регистрации;
  • сведения о застройщике и заказчике;
  • данные о строящемся объекте — месторасположение, название, дата передачи заказчику.

К дополнительным условиям сделки относится — определение стоимости закладываемого требования, прописывание процедуры обращения взыскания, период действия, а также процедура внесения изменений или аннулирования договора залога имущественных прав.

Если договор долевого строительства был оплачен посредством денежных средств, взятых в кредит от банковского учреждения, то заказчик не имеет возможности передать в залог имущественные права постороннему гражданину. Считается, что недвижимое имущество автоматически закладывается банку.

Договор залога имущественных прав по соглашению долевого строительства подвергается обязательной государственной регистрации. Также стороны могут обратиться к нотариальному лицу для удостоверения сделки, однако такая процедура не является обязательной.

Образец и бланк

Бланк соглашения, заинтересованное в получении денежного заема, лицо может попросить в конкретном кредитном учреждении, где будет оформляться кредит или воспользоваться готовым образцом в Интернете. Документ пишется от руки на бумаге формата А4.

Форма договора залога имущественных прав предполагает нижеперечисленные обязательные пункты:

  • наименование документа и его номер;
  • ниже пишется дата заключения и место подписания;
  • приводится информация о залогодателе и залогодержателе — фамилия, имя, отчество, название документа, согласно которому действует гражданин, если одной из сторон выступает юридическое лицо;
  • описание предмета договора залога — имущественные права. Перечисляется дата, название, номер основного соглашения, размер обязательства и срок его исполнения. Указываются имущественные права, которые передаются и на каком основании (соглашение купли-продажи, дарения и т. д.). Следует письменно подтвердить отсутствие третьих лиц в качестве возможных притязателей и отсутствие обременения;
  • права и обязанности сторон-участников;
  • указать временные сроки действия;
  • обстоятельства, при которых можно обратить взыскание;
  • ответственность залогодателя или залогодержателя, если договор залога имущественных прав не выполнен добросовестно;
  • условия изменения и расторжения соглашения;
  • указание способа решения споров. Например, посредством переговоров;
  • заключительная информация;
  • информация о залогодателе и залогодержателе — ФИО, адрес, серия и номер паспорта, контактный номер;
  • подписи участников.

Образец договора залога имущественных прав можно посмотреть здесь.

Подлежит ли государственной регистрации договор залога имущественных прав?

Многие залогодатели не знают, подлежит ли государственной регистрации договор залога имущественных прав. Для ответа на данный вопрос следует обратиться к законодательству. Госрегистрация проводится только в случае закладывания имущественных прав, связанных с недвижимым имуществом. Процедура осуществляется в Росреестре, посредством подачи совместно составленного залогодателем и залогодержателем заявления.

Вместе с письменным заявлением подаются нижеприведенные документы:

  • документы, удостоверяющие личность сторон-участников;
  • в случае обращения постороннего человека — удостоверенная нотариусом доверенность;
  • квитанция о произведении оплаты государственного налога. Обычные граждане обязаны заплатить — 500 руб., организации — 2 000 рублей;
  • подлинник договора залога имущественных прав в количестве 2-х штук;
  • соглашение о денежном займе.

Если при государственной регистрации договора залога имущественных прав одной из сторон является банковское учреждение или юридическое лицо, то предоставляются дополнительно следующие учредительные документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ, если регистрация организации происходила до июля 2002 года;
  • свидетельство, подтверждающее госрегистрацию юрлица;
  • документ, удостоверяющий постановку юрлица на учет в ФНС;
  • устав;
  • приказ об избрании руководителя.

Регистрация через Росреестр занимает семидневный срок. Если подача заявления и документов была осуществлена через МФЦ — 9 дней. После проведения процедуры регистрации договора залога имущественных прав, выдается документ с печатью, подтверждающий данный факт. Если должник погасил задолженность и договор залога больше не действует, то залогодержатель уведомляет в течение трех дней компетентные органы.

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *