Договор социального найма проблемы

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Потребность в жилье всегда имела и будет иметь важное значение в жизни общества. Жилище обеспечивает нормальную жизнедеятельность каждого человека. ‏ㅤ Потребность в жилой площади возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей жизни.

Конституция РФ закрепляет право на жилище [1]. Оно носит многоаспектный характер, один из которых заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем. Таким образом, право на жилье сводится к нескольким основным юридическим возможностям, таким как: возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, возможность улучшения своих жилищных условий и другие.

Несмотря на произошедшие в России в связи с принятием Конституции РФ политические и социально-экономические перемены, все так же остро стоит вопрос об обеспечении граждан государственным и муниципальным жильем. Таким образом, при формировании законодательной базы, возникают законодательные пробелы, которые необходимо устранять [6, c.115]. Государством уже ‏ㅤ предприняты некоторые меры по преодолению данной проблемы: ипотечное кредитование, субсидии на строительство и покупку жилья и другие, но этого недостаточно для разрешения жилищного вопроса. Бесплатное предоставление жилья в пользование для удовлетворения жилищных потребностей является далеко не основным, а скорее исключительным способом его решения, так как оно становится возможным только узкому кругу наиболее нуждающихся категорий граждан. Поэтому действующим законодательством установлены строгие требования и условия предоставления жилого ‏ㅤ помещения по договору социального найма.

Моментом возникновения такого права является признание граждан в законном порядке нуждающимися в жилой площади. ‏Для этого они должны быть: признаны малоимущими; нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с установленными законом нормами; отнесены к иным категориям граждан, определенным федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ, ‏ㅤ также нуждающимися в жилье.

В Жилищном кодексе РФ (далее – ЖК РФ) закреплены два положения, которыми необходимо руководствоваться при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим [2]. Во-первых, законом субъекта РФ устанавливается порядок признания граждан малоимущими. Во-вторых, орган местного самоуправления признает граждан малоимущими.

Таким образом, малоимущими считаются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в установленном законом соответствующего субъекта РФ порядке с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости ‏ㅤимущества, находящегося в собственности ‏членов семьи ‏ и подлежащего налогообложению.

Следовательно, при ‏ㅤпризнании ‏ㅤ гражданина ‏ㅤмалоимущим ‏ㅤдолжны учитываться как размер дохода, приходящегося ‏ㅤна ‏ㅤкаждого члена семьи, так и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.

Однако Жилищным кодексом РФ не установлено, кого можно считать членами семьи. Это — существенный недочет в указанной норме, поскольку вследствие этого создаются неоправданные возможности для расширительного ‏ㅤтолкования ‏ㅤ понятия «члены семьи» на региональном уровне, так как порядок признания гражданина малоимущим должен определяться именно законами субъектов Российской Федерации. Таким образом, мы наблюдаем очевидный «пробел» в правовом регулировании, для предотвращения неоднозначного толкования которого и ошибок в правоприменении необходимо по аналогии закона, предусмотренной ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ, применять правила ч. 1 ст. 69 Жилищного кодекса РФ, устанавливающие круг членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, к числу которых относятся: проживающие совместно с ним супруг, дети и родители.

Бросается в глаза и тот факт, что согласно ст. 49 Жилищного кодекса РФ устанавливаться основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут не только Кодексом, но также другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. На лицо недоработка правовых норм вызывает двоякое их толкование [5, c.86]. Думается, что все основания было бы рациональнее перечислить исчерпывающим перечнем именно в Кодексе, тем самым ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. Поскольку это не было сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в Кодексе ‏ㅤ, могут быть «оттеснены» в очереди на получение ‏ㅤ жилья ‏ㅤ теми ‏ㅤ категориями ‏ㅤ граждан, жилищные ‏ㅤ интересы которых пролоббированы иными законами на федеральном и региональном уровнях [8, с.39].

Основания, необходимые для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, устанавливаются как Жилищным кодексом РФ, так и другими федеральными законами или законами субъектов РФ. Так, согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях. признаются:

1) граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) граждане, являющиеся ‏ㅤнанимателями ‏ㅤжилых ‏помещений ‏ㅤпо договорам социального ‏ㅤ найма или ‏членами семьи нанимателя жилого помещения ‏по договору социального ‏ㅤ найма либо собственниками ‏ㅤ жилых помещений или членами ‏ㅤсемьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей ‏ㅤплощадью жилого помещения ‏ㅤна одного члена семьи ‏ㅤ менее ‏ㅤ учетной нормы;

3) граждане, проживающие в помещении, не ‏ㅤ отвечающем установленным ‏ㅤ для ‏ㅤ жилых помещений ‏ㅤ требованиям;

4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

В отношении упомянутого в пункте 4 данной статьи основании для предоставления другого жилья по договору социального найма связанного с проживанием в одной квартире со страдающим тяжелой формой хронического заболевания, необходимо иметь в виду, что признается невозможным совместное проживание с ним в одной квартире, если данное заболевание соответствует перечню заболеваний установленному Постановлением Правительства РФ.

Но на данный момент еще не установлен перечень заболеваний, страдающих которыми можно признать нуждающимися в жилых помещениях, поэтому продолжает действовать прежний утвержденный постановлением Правительства РФ от 21.12.2004г. № 817 «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь» и ‏ㅤ «Перечень социально значимых заболеваний и перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих», ‏ㅤ утвержденный постановлением Правительства от 01.12.2004 №715.

Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия намеренного ухудшения гражданами своих ‏жилищных условий, то есть совершения действий, в результате которых граждане могут получить статус нуждающихся в жилом помещении. Но законодателем до сих пор не установлен перечень данных действий, что значительно осложняет проверку заявителя в момент постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на предмет их наличия. Помимо того, это затрудняет ‏ㅤ предоставление ‏ㅤ жилья ‏ㅤ по ‏ㅤ договорам ‏ㅤ социального найма, создает ‏ㅤ условия ‏ㅤ для ‏ㅤ злоупотребления ‏ㅤ правом и ‏ㅤ приводит ‏ㅤ к ‏ㅤ нарушению прав ‏ㅤ граждан [3, c.35].

Так как отказаться от нормирования жилой площади государство не может, статьей 50 ЖК РФ предусмотрено понятие учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения.

Под учетной нормой площади жилого помещения законодатель понимает устанавливаемый органом местного самоуправления минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого в целях ‏ㅤ принятия ‏ㅤ граждан ‏ㅤ на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – это устанавливаемый органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого ‏ㅤ определяется ‏ㅤ размер ‏ㅤ общей ‏ㅤ площади ‏ㅤ жилого ‏ㅤ помещения, предоставляемого по договору социального найма. Естественно, что размер нормы предоставления, установленной данным органом, не может быть ниже размера учетной нормы [4, c.63].

Проблемы, вытекающие из приведенных положений действующего законодательства [7, c.217], позволили нам сформулировать следующие предложения:

  1. В ч.3 ст. 49 ЖК РФ слова «иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ» исключить.
  2. ‏ㅤПринять нормативный акт, устанавливающий перечень заболеваний, страдающих которыми можно признать нуждающимися в жилых помещениях.

Устранение названных и других проблем, выявленных в рамках данной статьи, приведет к совершенствованию норм жилищного законодательства, закрепляющего ‏ㅤ предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения (Формакидов Д.А.)

Дата размещения статьи: 17.05.2017

Несмотря на распространенность отношений коммерческого найма в постсоветской России, востребованность этого института в современных социально-экономических условиях, специальных комплексных работ, посвященных исследованиям проблем правового регулирования договора коммерческого найма жилья, сравнительно немного.

В условиях активного развития в последнее десятилетие жилищного права в целом, принятия нового Жилищного кодекса РФ, появления новых субинститутов найма жилья усовершенствование правового регулирования договора коммерческого найма осталось за рамками внимания отечественного законодателя.
Комплексный, структурный анализ норм, регулирующих договор социального найма и найма коммерческого, позволяет заключить, что правовое регулирование последнего существенно отстает от развития правовой мысли в современной России. Это обусловлено в первую очередь тем, что принимаемые в жилищном законодательстве изменения плохо продуманы, бессистемны, отрывочны.
Наем жилых помещений как родовая категория зародился из норм об имущественном найме, поэтому законодатель при составлении части второй Гражданского кодекса РФ в первую очередь должен был урегулировать отношения по коммерческому найму, выделив его существенные, системообразующие особенности в отдельной главе, ввиду необходимости упорядочить коммерческие отношения по найму жилых помещений.
В настоящее время в связи со значимыми новеллами жилищного законодательства нормы, регулирующие коммерческий наем жилья, требуют актуализации, оптимизации, обстоятельного реформирования. Современное правовое регулирование коммерческого найма должно строиться на базе сочетания принципов и функций как гражданского, так и жилищного права, соответствовать общей юридической технике составления жилищного законодательства.
Исследование общественных отношений найма жилья в жилищном фонде коммерческого использования, структурный анализ норм ГК РФ и ЖК РФ о договорах найма позволяют вычленить проблемы существующего правового регулирования даже в самом определении найма жилого помещения, не говоря уже о существующей терминологии.
Договор коммерческого найма регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. Жилищный кодекс лишь упоминает в некоторых статьях о возможности заключения такого договора.
Нормы действующего ГК РФ не содержат такого термина, как «коммерческий наем жилого помещения». В Гражданском кодексе такой договор называется наймом жилого помещения. Как указывает Б.М. Гонгало, термин «коммерческий наем» введен в научный оборот П.В. Крашенинниковым . Следует признать, что такая терминология полностью отвечает природе этого договора, прочно вошла в обиход и должна быть закреплена в нормах ГК РФ.
Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двухсторонне обязывающим, срочным.
———————————
См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016. Т. 2.

Наймодателем может выступать собственник жилого помещения фонда коммерческого использования, уполномоченный собственником орган власти или иное уполномоченное собственником лицо.
Недостатком определения найма, содержащегося в ст. 671 ГК РФ, является отсутствие указания на возможность передачи жилого помещения внаем иными лицами, помимо собственника и уполномоченных им лиц. Ведь, например, в соответствии со ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. К этим отношениям применяются правила Жилищного кодекса РФ о поднайме жилья, находящегося на праве социального найма, но это следует считать приемом юридической техники, не влияющей на характер складывающихся правоотношений. Рассматриваемая категория в любом случае является обычным договором коммерческого найма жилого помещения. Поэтому при конструировании определения коммерческого найма и норм, регулирующих соответствующие отношения, необходимо учитывать указанную специфику наймодателя. Предпочтительнее, пожалуй, исключить из дефиниции указание на личность наймодателя и раскрыть эту категорию в отдельной норме.
Нанимателем может выступать только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилые помещения по договорам найма не предоставляются.
В литературе предпринимались попытки формулирования авторских предложений определения договора коммерческого найма жилого помещения. Однако они, как правило, не учитывают отмеченную нами специфику. Так, О.В. Кириченко предлагает под договором коммерческого найма понимать договор, по которому «одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне — гражданину (нанимателю) пригодное для постоянного проживания жилое помещение за плату во владение и пользование на определенный договором срок для проживания в нем, а другая сторона — гражданин (наниматель) — обязуется использовать жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за жилое помещение, выполнять иные условия договора коммерческого найма и требования законодательства» .
———————————
Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2010. С. 8.

Другие публикации:  Нлп возврат инвестиций

Более оправданным, хоть и не лишенным недостатков, представляется предложение Е.С. Селивановой: «Договор коммерческого найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение без ограничения размеров его площади на определенный срок, за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности» .
———————————
Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2001. С. 8.

Изложенное позволяет сформулировать следующую дефиницию рассматриваемого договора: «По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязуется передать гражданину — нанимателю жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем».
Единственным существенным условием договора коммерческого найма является его предмет — действия наймодателя по предоставлению нанимателю жилого помещения. Соответственно, объектом этого договора выступают жилые помещения государственного, муниципального или частного жилищного фонда коммерческого использования, включая помещения в наемных домах. Кроме того, следует признать, что договор коммерческого найма может заключаться и в индивидуальном жилищном фонде при определенных условиях. Например, гражданин проживает в принадлежащей ему на праве собственности квартире и передает ее часть — изолированную комнату — внаем третьему лицу. В качестве еще одного примера можно назвать передачу жилого помещения пайщиком жилищного кооператива внаем третьему лицу.
Е.В. Садовникова делает попытку обосновать необходимость законодательного установления минимальной нормы площади предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма , что, конечно, является несостоятельным и противоречит принципу свободы договора и основам построения жилищного законодательства в части регулирования отношений по коммерческому найму.
———————————
См.: Садовникова Е.В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2010. С. 14 — 15.

Срок не является существенным условием рассматриваемого договора. При этом такой договор может быть лишь срочным. Закон определяет, что срок договора коммерческого найма не может превышать пяти лет. Если же срок не определен соглашением сторон, то договор считается заключенным на пять лет. Кроме того, законодательство выделяет две разновидности этого договора: краткосрочный (заключенный на срок до одного года) и долгосрочный (заключенный на срок от одного года до пяти лет), установив для этих разновидностей разное правовое регулирование в части объема прав нанимателя и членов его семьи.
Е.В. Садовникова предлагает не ограничивать стороны коммерческого найма пятилетним сроком, а предусмотреть его диспозитивно , что является неоправданным. Дело в том, что установление максимального срока действия договора коммерческого найма направлено в первую очередь на защиту прав собственника жилого помещения, залогодержателя, возможного приобретателя такого помещения. В случае если в течение пяти лет действия договора коммерческого найма изменится имущественное или семейное положение наймодателя, он сможет начать использовать данное помещение для личного проживания или проживания членов своей семьи. Наследник, получивший обремененное правами нанимателя жилое помещение и нуждающийся в жилье, также сможет приступить к его использованию по истечении этого относительно небольшого, разумного срока найма. Законодательное установление данного срока было обусловлено спецификой жилищных отношений, их отличием от договора аренды особым объектом — жилым помещением.
———————————
См.: Садовникова Е.В. Указ. соч. С. 10.

В.Н. Литовкин, комментируя ст. 671 ГК РФ, в качестве существенных условий рассматриваемого договора помимо предмета выделял личность нанимателя и цену договора . В части признания условия о цене существенным его поддерживают И.С. Вишневская и Е.С. Селиванова .
———————————
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Г.Е. Авилов, Б.П. Варнавский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 1997. С. 242.
См.: Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: Монография. Ростов н/Д, 2002.

В действительности же действующий ГК РФ не относит цену договора коммерческого найма (плату за наем) к числу существенных условий. Отсутствие согласованной воли сторон в этом вопросе восполнимо правилами ч. 3 ст. 424 ГК РФ.
О.В. Кириченко предложено наряду с предметом признать существенным условием этого договора его цену . С данным предложением сложно согласиться. Тенденции развития частного права в России последних лет позволяют заключить, что на первое место выходят такие принципы гражданско-правового регулирования общественных отношений, как свобода договора и стабильность гражданского оборота. Необдуманное, беспочвенное увеличение числа существенных условий договора ставит под удар правовое положение его сторон, в том числе добросовестных, незнакомых с тонкостями гражданского законодательства.
———————————
См.: Кириченко О.В. Указ. соч. С. 8, 16.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Требований о заключении этого договора путем составления единого документа, подписанного сторонами, нет. Не предусмотрены законом и правовые последствия несоблюдения письменной формы этой сделки, отличные от ст. 162 ГК РФ.
Такой законодательный подход представляется совершенно обоснованным с позиций нормообразующих признаков этого договора, его функциональной специфики. Этот договор заключается зачастую в условиях юридической безграмотности его сторон, сложной или особой жизненной ситуации, как в городской, так и в сельской местности, и, как правило, на незначительный срок. Иногда стороны просто лишены физической возможности согласовать его условия в письменной форме, тем более составить юридически грамотный документ. Нередко заключение этого договора сопровождается немедленным вселением. Поэтому ставить возникновение прав и обязанностей сторон в зависимость от соблюдения письменной формы этого договора, тем более придавать ей особый вид — единый документ — было бы неправильно.
Иначе обстоит дело с долгосрочными договорами найма, заключенными на срок от одного года.
В настоящее время ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора коммерческого найма, заключенного на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, осуществляется на основании заявления сторон договора. При найме жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов регистрация может осуществляться на основании заявления нанимателя. Заявление о государственной регистрации подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. На государственную регистрацию найма жилого помещения наряду с другими представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения. Регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Таким образом, стороны долгосрочных договоров найма в отличие от сторон найма краткосрочного вынуждены будут заключить этот договор в письменной форме.
Ранее в литературе высказывались многочисленные предложения о введении обязательной нотариальной формы договоров найма жилых помещений, а также об их обязательной государственной регистрации . Однако тенденции правового регулирования форм гражданско-правовых сделок в последние годы, напротив, свидетельствуют о сокращении количества регистрируемых сделок. Происходит переход от регистрации сделок к регистрации обременений права собственности в ЕГРН. Это видно на примере как ипотеки, так и договоров найма.
———————————
См., например: Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. С. 12.

Договоры коммерческого найма не нуждаются и в нотариальной форме. Рассмотренное выше законодательное ограничение максимального срока договора коммерческого найма жилья в полной мере защищает права заключающих договор сторон.
Полагаем необходимым законодательное закрепление нормы об утверждении Правительством РФ Типовой формы договора коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Речь идет именно о тех договорах, которые заключаются в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования. Унификация данных отношений в первую очередь будет направлена на поддержание равноправия нанимателей жилья и ограничение возможных злоупотреблений должностными лицами — представителями наймодателя.
Содержание договорного обязательства коммерческого найма раскрывается через права, обязанности и ответственность его сторон.
Обязанности наймодателя следующие:
передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества и контролировать качество предоставляемых услуг.
Основное право наймодателя — требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма:
соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность;
производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения;
не производить самовольные переустройство и (или) перепланировку;
своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Если иное не предусмотрено договором коммерческого найма, то плата должна вноситься ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Права нанимателя:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи с согласия наймодателя и всех членов семьи нанимателя (вселение несовершеннолетних детей не требует получения согласия);
сдавать жилое помещение или его часть в поднаем в пределах срока договора найма с согласия наймодателя;
вселять в жилое помещение временных жильцов с согласия членов своей семьи и с предварительным уведомлением наймодателя;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
право на изменение договора — любой дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя;
право на сохранение договора найма при переходе на занимаемое жилое помещение по договору социального найма права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления;
преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
У нанимателя по договору краткосрочного найма нет преимущественного права на заключение договора на новый срок; такой наниматель не вправе сдавать жилое помещение в поднаем, вселять временных жильцов, не может требовать замены нанимателя.
В.Н. Литовкин полагает, что отказ от понятия «члены семьи нанимателя» при регулировании отношений коммерческого найма и замена его категорией «лица, совместно с нанимателем проживающие», — это отказ от европейского типа семьи и замена его неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества .
———————————
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Г.Е. Авилов, Б.П. Варнавский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. С. 248.

Другие публикации:  Какой штраф за проезд под знак грузовым запрещено

Полагаем, категории «члены семьи нанимателя» и «граждане, постоянно проживающие с нанимателем» являются совпадающими, не обладающими системными, нормообразующими различиями.
Норму, регулирующую основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, следует признать частично не соответствующей современной юридической технике жилищного законодательства.
Так, договоры найма, предусмотренные ЖК РФ, прекращаются смертью одиноко проживавшего нанимателя или смертью нанимателя и всех граждан, проживавших совместно с ним. Кроме того, договор найма прекращается с прекращением существования самого жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав (ч. 5 ст. 83, ч. 4 ст. 91.10, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ).
В отношении коммерческого найма такие правила не установлены, что является следствием принятия соответствующих норм до появления ЖК РФ. При этом очевидно, что этот договор также прекратится вследствие указанных обстоятельств.
В отличие от норм, регулирующих расторжение договоров найма, предусмотренных ЖК РФ, ст. 687 ГК РФ не содержит указания на возможность расторжения договора коммерческого найма по соглашению его сторон. Однако такое расторжение возможно и в этом договоре на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ, являющейся универсальной для всех гражданско-правовых договоров.
Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа ;
———————————
Е.В. Садовникова предлагает исчислять этот срок суммарно. См.: Садовникова Е.В. Указ. соч. С. 10.

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Здесь необходимо обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора — направление нанимателю соответствующего предупреждения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма. При этом суд может назначить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений.
Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Таким образом, комплексное, системное исследование договора коммерческого найма жилого помещения во взаимосвязи его с нормами о найме в ЖК РФ позволяет сделать вывод о необходимости коррекции соответствующих норм о коммерческом найме.
Кроме того, признавая различие функций жилищного права и гражданского, принципов этих отраслей, специфики объекта найма, придерживаясь мнения о безусловной гражданско-правовой природе всех договоров найма жилых помещений, полагаем необходимым урегулировать отношения по найму жилья исключительно в специальном отраслевом акте — Жилищном кодексе РФ.

Библиографический список

  1. Васин В.В. Договор коммерческого найма жилого помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006.
  2. Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: Монография. Ростов н/Д, 2002.
  3. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016. Т. 2.
  4. Кириченко О.В. Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2010.
  5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) / Г.Е. Авилов, Б.П. Варнавский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 1997.
  6. Садовникова Е.В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2010.
  7. Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2001.

Старые проблемы нового кодекса

А.Л Леднев, преподаватель правовых дисциплин, руководитель юридического кабинета «ЗАЩИТА»,практикующий юрист

Безусловно, жилищное право касается интересов каждого человека, поскольку практически все мы являемся собственниками или нанимателями жилых помещений, и жизнь наша, соответственно, регулируется нормами жилищного законодательства. Конечно же, оттого, какие это нормы и каково их содержание, в значительной степени зависит наша жизнь.

К сожалению, приходится говорить об отсутствии четкой, понятной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

Конституция Российской Федерации в статье 40 устанавливает право каждого гражданина России на жилище. Существенные же принципы реализации данного конституционного права россиян и правовое регулирование жилищных отношений определены в Гражданском кодексе и новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

До 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие нового ЖК РФ, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством несогласованных между собой и даже противоречивых нормативных актов (акты были приняты в различное время, на разном уровне — от инструкций до федеральных законов). Отсутствие цельности правового регулирования жилищных отношений способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав.

Следом за второй частью Гражданского кодекса Российской Федерации, который затронул и договоры социального найма жилых помещений, появляется конкретизирующий, детализированный источник — ЖК РФ (принят 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года, подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 года, опубликован в Российской газете 12 января 2005 года, вступил в силу с 1 марта 2005 года).

Следует признать, что в Российской Федерации давно назревала необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который, как мы надеялись, наконец упорядочил бы регулирование жилищных отношений.

Однако введение нового Жилищного кодекса не оправдало радужных надежд. Проблем, может быть, и стало меньше, но они остались. Несправедливо по отношению к ЖК РСФСР будет не заметить, что некоторые вопросы новый ЖК даже усложнил. В частности, вопрос о так называемом разделе лицевого счета, который я бы сейчас и хотел затронуть.

Следует отметить, что термины «лицевой счет», «раздел лицевого счета» не являются жилищно-правовыми понятиями. Они вошли в юридический лексикон вследствие правоприменительной практики статьи 86 ЖК РСФСР, позволявший бывшим супругам и совершеннолетним членам семьи требовать раздела (выдела) жилого помещения и самостоятельного заключения договора социального найма.

Очень часто бывает так, что после распада семьи ее бывшие члены продолжают проживать вместе. Произвести справедливый раздел жилья, устраивающий обе стороны, путем обмена одной квартиры на две на практике практически невозможно. Во время действия ЖК РСФСР этот вопрос можно было решить на основании статьи 86 путем так называемого раздела лицевого счета, что позволяло любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, являющееся изолированной комнатой (несколько комнат), не имеющей с другими комнатами общего выхода (изолированная комната). Новым ЖК изменение договора найма таким способом не предусмотрено (но стоит сразу отметить, что и не запрещено). Безусловно, отсутствие данной нормы в законодательстве продиктовано стремлением власти к ликвидации коммунальных квартир. Так, в 2006 году Государственной Думой Томской области был направлен проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 82 Жилищного кодекса РФ» с предложением внести право совершеннолетнего члена семьи требовать заключения с ним отдельного договора социального найма, однако Правительством РФ законопроект не был поддержан, так как он не согласуется с концепцией Жилищного кодекса Российской Федерации, нацеленной на постепенное исключение проживания граждан в коммунальных квартирах. Тем не менее отсутствие ясного регулирования настоящего вопроса влечет нарушение прав жильцов, которые не ведут совместного хозяйства, но должны солидарно отвечать по договору найма, то есть может возникнуть ситуация, когда один человек будет вынужден оплачивать долги ставшего ему чужим человека.

К сожалению, стремление государства избавиться от коммунальных квартир, вводя запрет на «раздел лицевых счетов» на практике ведет к тому, что многие граждане просто не могут воспользоваться правом на приватизацию занимаемой комнаты. Стоит отметить, что в течение нескольких лет после введения в действие ЖК РФ встречалась практика судов, которые «делили» лицевые счета, потом она сошла на нет.

ЖК РФ как-то вяло и несмело коснулся этого вопроса и в соответствии с пунктом 4 статьи 69 устанавливается, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, но по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, указанный гражданин отвечает самостоятельно. Казалось бы, все предельно ясно, однако не предусмотрев процедуру исполнения этой нормы, законодатель фактически лишил жильцов возможности ею воспользоваться. Практика судов на сегодняшний день сложилась такая, что суды отказывают истцам в «разделе счета» даже в случае согласия ответчика. Единственный реальный шанс изменить договор имеют жильцы, попадающие под действие старого ЖК, то есть если их правоотношения возникли до введения в действие нового ЖК (согласно статье 5 ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие).

Другие публикации:  Ex machina лицензия торрент

Данная практика также постепенно прекращается, суды придерживаются позиции, что жилищное правоотношение является длящимся, следовательно, к нему применяются нормы права, которые действуют в настоящее время.

Следует согласиться с автором в том, что достаточно сложно найти примеры из судебной практики, свидетельствующие о разделе лицевых счетов нанимателям, которым жилые помещения были предоставлены после вступления в силу ЖК РФ. Как правило, суды разделяют лицевые счета гражданам – участникам жилищных правоотношений, возникших до 01 марта 2005 года, однако при этом суды все же ссылаются на нормы ЖК РФ, а не ЖК РСФСР.

Так, суд апелляционной инстанции Кировского района г. Омска
рассмотрев в судебном заседании 11 октября 2007 года дело по апелляционной жалобе Ю.А. на решение мирового судьи по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов, установил, что поскольку истец и ответчики не являются членами одной семьи, по правилам п.4 ст.69 ЖК РФ они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Суд с учетом порядка пользования спорной квартирой, определенного судом, счел возможным удовлетворить и требование истца об открытии на его имя отдельного лицевого финансового счета на комнату площадью 12,4 кв. м для оплаты коммунальных услуг, а за ответчиками — на две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м, также для оплаты коммунальных услуг 1 .

Тем не менее мы все-таки имеем норму ЖК (пункт 4 статьи 69), предусматривающую самостоятельность ответственности по договору, несмотря на то что сама процедура исполнения статьи не предусмотрена. По моему мнению, права на раздел лицевого счета у человека есть, но процедуру исполнения необходимо найти (подобрать). Ответ предельно ясен: это внесение изменений в договор социального найма в части обязательств либо все-таки заключение отдельных договоров найма. Подобную концепцию по изменению условий обязательства излагает доктор юридических наук С.В. Сарбаш (Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. — М.: Статут, 2004. С. 112).

Путем детализированного анализа действующего законодательства представляется вполне возможным подкрепить это утверждение правовыми доводами. Они заключаются и в конституционных правах граждан, и в применении норм гражданского законодательства в части, не урегулированной Жилищным кодексом, и в действиях самих участников жилищных правоотношений (согласно статье 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их). Еще в 2006 году аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права МГУ Е.В. Юрченко предложил пять вполне обоснованных доводов для заключения отдельных договоров социального найма («Закон», № 8, август 2006 года). Спустя время ни в практике, ни в законе радикальных перемен так и не произошло.

Анализируя сложившуюся ситуацию, я задался вопросом, какой наиболее оптимальный выход можно предложить для разрешения настоящей ситуации, который не противоречил бы стремлению Правительства к постепенной ликвидации коммунальных квартир и основывался на законе. Ответ нашелся один: внести в ЖК дополнения, которые будут регулировать изменения договоров социального найма в части обязательств без заключения отдельных договоров. Эти дополнения должны предусмотреть особенный порядок разделения обязательств между жильцами, который делает это таким образом, что часть жильцов остаются солидарными, а один из них или несколько — на долевых принципах ответственности (долевая ответственность между новыми семьями с сохранением солидарных обязательств внутри каждой семьи). Таким образом, нет необходимости заключать отдельные договоры и, как следствие, не плодить коммунальные квартиры. В результате мы в буквальном смысле этого слова делим лицевой счет: по одному договору социального найма получаем жильцов с долевой ответственностью. Настоящая позиция, безусловно, рациональна. Как я полагаю, пункт 4 статьи 69 ЖК именно это имеет в виду, только данная норма для ее безошибочного применения, конечно, требует доработок и дополнений, хотя и сегодня имеет правовую базу.

В большинстве случае «делением» лицевых счетов граждане преследуют одну цель – заключение отдельного договора социального найма и приватизацию комнаты, без возможности достижения указанной цели все трансформации данного правоотношения, на мой взгляд, не имеют существенного значения.

Комментируемая автором часть 4 статьи 69 ЖК РФ предоставляет гражданину, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, такой же объем прав, которые имеют наниматель и члены его семьи. Данный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Однако следует отметить, что лицо, ранее получившее статус нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со статьей 86 ЖК РСФСР, то есть воспользовавшееся правом на «раздел лицевого счета», получало возможность приватизировать занимаемую ими комнату или несколько комнат и стать собственником жилого помещения. В настоящее время, в связи с отсутствием механизма раздела лицевого счета, лица, занимающие жилое помещение по договору социального найма, лишены указанной возможности. Кроме того, они не могут осуществить обмен фактически занимаемой жилой площадью.

В настоящий момент, по моему мнению, самым веским доводом для внесения изменений в договор социального найма в части обязательств с переходом на долевую ответственность в осуществлении платежей будет пункт 1 статьи 7 ЖК РФ, предусматривающий применение Гражданского кодекса в части, не урегулированной ЖК, с соответствующим (последующим) применением пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Очевидно, что бороться с коммунальными квартирами необходимо не путем ущемления прав граждан, а с помощью увеличения количества социального жилья.

Затронутая нами социальная проблема на сегодняшний день накалена до предела и затрагивает неотчуждаемые конституционные права человека. При распаде семьи один из ее членов вынужден платить за наем и коммунальные услуги, которые начисляются на прописанного в квартире, но, возможно, и не проживающего чужого человека. Как законодателю, так и правоприменителю уже пора бы сделать самые смелые шаги навстречу решению столь насущного вопроса.

В настоящее время в юридической литературе раздел лицевого счета неразрывно связан с изменением договора социального найма или его прекращением и заключением нескольких «новых» договоров на один и тот же объект. Вместе с тем существует и иная позиция, которая, на мой взгляд, не лишена серьезных обоснований.

По мнению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, лицевой счет (финансовый лицевой счет), гражданина по месту жительства является только документом, отражающим движение финансовых средств, перечисляемых им за оплату предоставляемых коммунальных услуг, наем жилого помещения, управление и содержание многоквартирного дома. Лицевой счет не является документом, устанавливающим права нанимателя жилого помещения (квартиры или комнаты в квартире коммунального заселения) по пользованию, владению и распоряжению жилым помещением (а также, общим имуществом для собственников помещений в многоквартирном доме). Главным правоустанавливающим документом для нанимателей жилых помещений является договор социального найма. Указанный договор заключается собственником жилого помещения (для Москвы — городом Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) и гражданином, занимающим жилое помещение на основании решения соответствующего органа исполнительной власти, предоставившего жилое помещение 2 .

Действительно, договор социального найма, являясь основанием возникновения правоотношения по найму конкретного жилого помещения, содержит сведения о предоставлении конкретного жилого помещения определенным гражданам, регламентирует права и обязанности сторон (п.п.3 п.4 Типового договора закрепляет обязанность по оплате: «наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам»), ответственность, порядок изменения, расторжения и прекращения договора (раздел I — IV Типового договора социального найма жилого помещения, утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. №315) и не содержит упоминаний о финансовом лицевом счете 3 . Соответственно, раздел лицевого счета может быть произведен без изменения договора социального найма.

Представляется, что проблема раздела финансового лицевого счета может быть решена, например, путем предоставления в уполномоченный орган (в частности, в Москве в ГУ ИС района Москвы) соглашения нанимателя и членов его семьи (или бывших членов семьи) о «раздельном» порядке оплаты определенной части коммунальных платежей каждым членом семьи (бывшим членом семьи). И только в случае недостижения такого соглашения, раздел лицевого счета должен быть осуществлен в судебном порядке.

Суды отказывают истцам в «разделе счёта», даже в случае согласия ответчика

2 Информация с сайта Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы // http://housing.mos.ru/dmg?show&nd=968720090 (17.04.2010).

3 Хотелось бы отметить, что финансовый лицевой счет как документ содержит лишь справочную информацию о нанимателе, гражданах, проживающих в жилом помещении, «удобствах» (ванна, лифт, водоснабжение и пр.), характеристике жилого помещения (размер площади и количество комнат в жилом помещении, основания предоставления жилого помещения и пр.).

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *